分化了
經歷年初的樂觀預期后，墨爾本高端房產市場近期明顯降溫。
在中東局勢持續緊張、利率連續上調預期升溫的背景下，
買家態度從積極轉為謹慎。
多位地產人士表示：目前高端市場的買家也開始傾向於 「精打細算」 ，而不是盲目追高。
儘管部分資金實力雄厚的買家，尤其是迴流澳洲的海外人士，
仍具備較強購買力，但整體市場情緒已明顯趨於保守。
從供給端來看：優質學區和傳統富人區的掛牌量顯著增加。
數據顯示：3月份Stonnington East掛牌量環比上漲65.4%，
Stonnington West上漲35.1%，
Bayside上漲27.2%，Boroondara上漲52.1%。
不過，市場不確定性也讓不少賣家選擇觀望。
買方中介BuyerX的Tim Picken表示：如果市場進一步收緊，很多不急著賣的業主會選擇繼續持有。
最近的成交情況也反映出市場轉冷。
3月及4月初，墨爾本拍賣清盤率大致在56%至58%之間，
這明顯低於去年同期水平。
如果考慮到部分房源在拍賣前就被撤下，實際市場活躍度可能比數據表現更弱。
目前墨爾本高端市場也出現明顯分化。
Picken表示：翻新完成、品質較高、替代成本高的優質房源依然受追捧，
而需要翻修或存在明顯短板的房產，則更容易出現價格下行。
Domain最新房價數據顯示，墨爾本的頂級區域表現分化相當明顯：Toorak房價中位數同比下跌14.2%至412.5萬澳元，
而Canterbury上漲22.5%至367.5萬，Middle Park上漲13.5%，
Brighton和Hawthorn也分別錄得小幅上漲。
利率上升預期仍是市場的重要變數。
四大銀行普遍預計5月可能再次加息，這將進一步影響買家信心。
不過，Marshall White的John Bongiorno表示：現實生活中的剛性需求仍在推動交易，比如家庭變化、稅務安排等因素。
他表示：整體來看，市場沒有明顯的樂觀情緒，
買家更願意按照他們認為合理的價格成交。
價格的回調在一定程度上抵消了利率上升帶來的壓力，
這對希望 「以小換大」 的改善型買家反而是機會。
年初曾看好墨爾本高端市場的機構如今也略微調整預期。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示：雖然短期判斷有所轉弱，但墨爾本仍值得關注。
墨爾本核心高端區域目前 「看起來相當便宜」 ，
未來某個時點，價格很可能會明顯反彈。
從買家結構來看，不同群體的決策邏輯也出現分化。
部分買家更受全球局勢影響，
而另一些則更多考慮自身企業經營和現金流狀況。
McGrath的Adam Ross表示：目前市場頂部交易仍相對活躍，
但中間價位段卻明顯被卡住，買賣雙方博弈加劇。
與此同時，來自海外和迴流澳洲買家的需求有所增加。
尤其受到英國稅制變化、匯率因素以及墨爾本生活質量的吸引，
一些在英國出售房產的澳洲人開始帶著700萬至900萬英鎊的資金迴流。
從更長期看，人口增長仍是支撐房價的重要因素。
預計到2032年，墨爾本人口將超過悉尼。
因此對於把房產視為長期資產的買家來說，當前波動並不會改變長期趨勢。
不過也有觀點認為，這一輪觀望期可能不會持續太久。
一旦市場信心恢復，優質房源的競爭將迅速加劇，入場難度反而會上升。
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