就在澳洲人還在為房貸、租金和生活成本發愁的時候，一位前財政部經濟學家突然發出警告：
澳洲房地產市場，
可能正在走向一場
40年來最大級別的調整！
隨著連續加息、房貸壓力飆升、房源供應增加，以及失業風險上升，多位經濟學家開始擔憂：澳洲樓市，
或許真的快撐不住了！
#01：
澳洲房市要變天，
40年制度迎巨變
澳洲樓市，可能真的要變天了。
存在近40年的「負扣稅」制度，正面臨史上最大改革。
聯邦政府將在新財年預算案中推出調整方案，這不僅關係到投資者的錢包，更可能徹底改變年輕人的買房路徑、租房市場走勢，甚至澳洲未來幾十年的財富分配格局。
一場圍繞「誰還能靠房產致富」的爭議，已經全面爆發。
圖片來源：9 News
最近，澳洲「負扣稅（Negative Gearing）」成為全國最熱議題之一，因為聯邦政府極有可能在明天的預算案中，對這項實施近40年的稅務政策進行重大改革。
所謂「負扣稅」，簡單來說，就是投資房產的支出高於租金收入時，投資者可以把虧損部分用於抵稅。例如貸款利息、維修費、市政費等，都能從個人應稅收入中扣除，從而減少納稅金額。
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1999年，霍華德政府又推出「資本利得稅50%折扣（CGT discount）」，使投資者出售房產時，只需對一半盈利繳稅。兩項政策疊加后，大量投資者開始把房地產當作長期財富工具，希望依靠房價上漲獲取巨大收益。
但批評者認為，這些政策已經嚴重扭曲樓市。
今年3月，由綠黨主導的參議院調查指出，負扣稅和資本利得稅優惠，正在讓投資者比首次置業者更具優勢，進一步推高房價，加劇年輕人買房困難。
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目前，財長Jim Chalmers雖未正式公布具體方案，但已多次暗示改革勢在必行。
外界普遍預測，政府可能採取以下幾種方式：徹底取消負扣稅；
僅允許擁有多套房的投資者使用；
或只對新建房繼續開放負扣稅優惠，而二手房不再適用。
其中，「僅限新房」的方案被認為最有可能落地。
這意味著，未來投資者若想享受稅務優惠，必須購買新建住宅，以刺激新房供應。
而這之所以被稱為「歷史性改革」，是因為自1987年霍克—基廷政府短暫限制負扣稅後，澳洲幾乎再沒真正觸碰過這一制度。
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值得注意的是，總理阿爾巴尼斯曾在大選期間多次明確承諾「不改負扣稅」。如今若真的動刀，也意味著政府正在打破關鍵競選承諾。
但政府的理由同樣直接：澳洲住房危機已經惡化到必須改革。
Chalmers表示，如今澳洲面臨嚴重的「代際不公平」，年輕人越來越難進入房地產市場，而現有稅制正在進一步擴大這種差距。
#02：
風向徹底變了！
近7成投資者支持改革
令人意外的是，支持改革的人，並不只有年輕買家。
最新民調顯示，越來越多房產投資者本身，也開始支持修改負扣稅與資本利得稅制度。
獨立機構AMPLIFY發布的《Home Truths Index》調查，對4253名澳洲人進行訪問后發現，64%的受訪者支持改革房地產稅務優惠，以推動更多住房供應。
更令人震驚的是，在1317名投資者中，竟有68%支持調整負扣稅和資本利得稅優惠。
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AMPLIFY首席執行官 Georgina Harrison 表示，很多投資者已經開始意識到，當前制度雖然讓自己受益，卻正在傷害下一代。
不少人看到自己的孩子、孫輩越來越難買房，因此開始支持制度改變。
Hal Pawson也指出，越來越多房主開始意識到，澳洲當前的住房稅務體系，已經讓整個國家付出代價。如今房地產越來越像金融資產，而不是「居住空間」，這種趨勢正在傷害澳洲整體經濟與社會公平。
不過，儘管民眾支持改革，大家對政府「真正解決住房危機」的信心卻在持續下滑。
調查顯示，僅39%的受訪者相信聯邦政府會採取正確住房政策，創下新低。
很多澳洲人認為，政府雖然天天喊「解決住房危機」，但實際行動遠遠不夠。
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尤其是建築行業勞動力短缺、住房供應緩慢、審批效率低下等問題，至今看不到明確解決方案。
AMPLIFY甚至指出，如今住房危機已經像「國家緊急事件」，但政府卻仍像處理普通政策問題一樣緩慢。
#03：
租金恐全面失控，
專家警告: 年輕人先遭殃
然而，支持改革的聲音之外，反對者也發出了強烈警告。
擁有25套房產的投資顧問Daniel Walsh直言，一旦限制負扣稅，未來幾年澳洲租金可能「暴漲」。
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根據目前曝光方案，現有投資者將被「祖父條款（grandfathering）」保護，也就是已經在使用負扣稅的人不會受影響。
真正受衝擊的，將是未來的新投資者。
未來若購買二手房，將無法再享受負扣稅，除非購買新房。Wals認為，這實際上是在「切斷年輕人的財富通道」。
他說，如今大量年輕人根本買不起自己居住區域的房子，因此只能採取「rent-vesting」模式，也就是自己租房生活，同時去其他城市購買便宜投資房，希望未來升值后賣掉，再換取家庭住房首付。
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他表示，自己有大量35歲以下客戶，甚至有人18歲就開始通過這種方式進入市場。
而如果負扣稅僅限新房，很多年輕人將直接失去進入房地產投資市場的機會。
Wals指出，政府嚴重低估了年輕人的現實處境。
他們以為年輕人每年都能慢慢存錢，最後買下250萬澳元的房子，但現實根本不可能。
他還警告，限制負扣稅後，投資需求會下降，租賃房源減少，最終租金一定會上漲。
事實上，他認為這種情況已經在上世紀基廷政府限制負扣稅時期發生過，如今恐怕會再次重演。
但澳洲知名理財專家Scott Pape卻完全不認同這種說法。
他公開回應稱，很多投資者只是「抱怨太多」。
他認為，多年來首次購房者一直被投資者「踩在背上」，如今制度調整隻是讓市場更公平。
Scott Pape甚至表示，如果一些房東因為幾項稅改就陷入財務危機，那說明他們本身投資就存在巨大風險。
如果一點稅務變化就能讓你的投資組合崩潰，那你真正的問題比稅改嚴重得多。
最後
一邊是年輕人越來越買不起房，
一邊是投資者擔心租金飆升、市場失衡。
負扣稅改革，
已經不只是一次稅務調整，
而是一場關於澳洲財富分配
以及住房公平與代際利益的大博弈。
而這場持續近40年的
房地產遊戲規則，
是否真的即將被徹底改寫，
或許明天答案就會揭曉
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