大選前信誓旦旦」絕不修改」， 大選后默默掏出了手術刀。
今晚預算案，澳洲房市遊戲規則將被改寫。
秒看懂今晚預算
今晚（5月12日周二），財政部長吉姆·查爾默斯將公布任內第五份聯邦預算，核心動作兩個：✅ 廢除負扣稅（針對今晚之後的新增投資）
✅ 取消資本利得稅50%折扣（針對今晚之後購入的現有房產）
✅ 新建房屋豁免：鼓勵蓋新房
✅ 2027年7月才生效：給市場一年緩衝
經濟學家測算：全國房價可能下跌3%–4%。
這是一場怎樣的」U型轉彎」？
時間倒回2025年大選，工黨當時反覆強調」我們沒有計劃修改負扣稅」。
這句話安撫了無數房東，也讓工黨順利連任。
僅僅一年後，劇本完全反轉。
財政部其實早就在悄悄準備：家族信託稅要提高、電動車租賃優惠要取消、自管養老基金借貸被推上風口浪尖……
背後只有一個關鍵詞：代際公平。
說得直白點，年輕人買不起房太久了，政府終於要動既得利益者的乳酪。
房價會跌多少？相當於一次加息
Barrenjoey首席利率策略師 Andrew Lilley 給出了最受關注的測算：
「相當於澳儲行（RBA）加息0.25個百分點。」 「我認為5月、6月、7月房價都會下跌。」
Cotality 警告，未來幾個月全國房市大概率進入低迷期。
最大爭議：現有房東」全員保命」
先搞清楚兩個被開刀的稅收優惠到底是什麼：📌 負扣稅（Negative Gearing）：投資房的租金不夠還房貸利息時，虧損部分可以抵扣你的工資收入，少交個稅。
📌 資本利得稅50%折扣：投資房持有滿12個月再賣，賺到的差價只需按一半計稅。
工黨這次的安排，引入了一個叫 「祖父條款」（Grandfather Clause） 的過渡設計——簡單說就是」老房按老規矩、新房按新規矩」：
好處：穩住情緒，避免恐慌拋售。問題：改革力度大打折扣。
獨立經濟學家 索爾·埃斯萊克 一針見血：」這種做法，是基於出生順序授予人們特權。」
他認為如果不保留原條件，」大量房東」會集中賣房，而且只能賣給真正想自住的人，價格還會更低。
但 E61研究所 Matt Nolan 持相反意見：追溯性改規則會讓投資者失去信心，祖父條款」在政治和經濟上都屬必要」。
下一個目標：SMSF借款買房？
改革野心不止於此。
下一個被瞄準的：自管養老基金（SMSF）借款投資住宅。
全國 66.3萬個SMSF，覆蓋 122萬 成員，總資產 1萬億澳元其中約 600億澳元 通過特殊借貸鎖在房產里
Grattan 經濟學家 Matthew Bowes：」SMSF炒房與養老金儲蓄的初衷完全相悖，養老金不應是富人的避稅工具。」
工黨2019年就提過禁止SMSF借貸，後來不了了之。
如今風向已變，這個老議題很可能捲土重來。
寫在最後
對首次購房者：3%–4%的跌幅按悉尼中位房價計算可省$4.5萬–$6萬，是多年等待的轉折點。但新政2027年7月才生效，未來一年是觀望期，別期待馬上大跳水。
對現有房東：祖父條款保住了眼前的稅收紅利，但長期看，接盤人將主要變成自住買家，價格談判權正在向他們傾斜。
對投資者：政策明確把資本從二手房擠向新房，但要警惕新房的流動性和質量風險；SMSF借款也可能在不久后被禁，投資工具正在收窄。
對市場整體：3%–4%的回調只是開始。家族信託稅、電動車租賃、SMSF借貸……工黨的「代際公平」工具箱里還有很多牌沒打。
工黨這次的反轉，與其說是「打臉自己」，不如說是被現實推著走的一次政治賭博。
🕘 今晚澳東時間晚7:30，預算案正式揭曉！
綜合自 AFR、Cotality、ATO、CBA 等多方數據，細節以今晚預算公布為準。
*以上內容系網友Danny在澳洲自行轉載自澳洲地產博士，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。