持什麼簽證，能在澳洲買什麼房？
2026聯邦預算之後，這張圖你一定要存好
五月十二日，澳洲聯邦預算正式發布。其中一條消息，在海外華人圈裡炸開了鍋：「外國人禁購澳洲二手房」的禁令，正式延長至2029年6月30日。
但等等——”外國人”到底指的是誰？買不了二手房，還有沒有其他出路？持學生簽可以買房嗎？PR呢？父母還在國內，可以幫孩子買嗎？問題一大堆，答案其實沒那麼複雜。我們幫你整理好了。
先看這張表，存好截圖
不同簽證身份，可以買的房產類型一目了然。
幾個你可能正好碰到的情況
情況一：爸媽在國內，想幫孩子在澳洲買套房
這是我們最常遇到的問題。孩子持學生簽或工簽（臨時居民），爸媽在國內（海外投資者），兩種身份都受禁令限制，二手房買不了。
但新房完全沒問題——父母可以申請FIRB批准后購買新建住宅或樓花，流程約4至8周。費用根據房產價值而定，每年7月1日調整。
建議：優先考慮布里斯班、黃金海岸、陽光海岸等地區的現房新盤，這類開發商熟悉FIRB流程，可以協助辦理。
情況二：持工簽在澳洲工作，想買一套自住
你是”臨時居民”，二手房禁購令適用於你，但新房沒有問題。
值得考慮的策略：如果你已在澳洲工作了幾年、PR申請正在進行中，等拿到PR再出手，選擇會大很多——二手房、新房都可以買，還能申請首購優惠。
如果PR短期內拿不到，新樓花是合理替代方案——現在簽合同，等到交房時簽證狀態可能已經改變。
情況三：我已經是永久居民（PR）了
恭喜——完全沒有限制。你和澳洲公民一樣，可以購買任何類型的房產：二手房、新房、空地，隨便選。
還有一個隱藏優勢：由於海外買家被擋在二手房市場之外，你現在少了一批競爭對手，在某些區域已經開始體現在議價空間上了。
如果是首次在澳洲置業，還可以申請First Home Guarantee（首購擔保計劃），只需5%首付，無需支付貸款保險（LMI）。
情況四：我是海外人士，但配偶是澳洲公民或PR
很多人不知道的重要例外：如果你以「joint tenants（聯名）」方式，與澳洲公民、永久居民或紐西蘭公民配偶共同購買，可以申請豁免，二手房禁購令不適用。
注意：必須是配偶關係（夫妻或事實婚姻），不適用於父母或兄弟姐妹；必須以”joint tenants”方式，不是”tenants in common”。
建議在出價前通過律師確認豁免條件，確保合規。
禁令延長至2029年，對華人買家意味著什麼？
這個禁令最初於2025年4月1日起實施，原定2027年3月底結束。聯邦預算宣布將其延長至2029年6月30日，並撥款8630萬澳元用於加強執法。
對PR和公民來說，這是好消息——海外競爭者減少，議價空間可能更大。
對海外華人買家來說，新房仍然完全開放，而且根據今年預算，新房在稅務上的優勢比以前更明顯——負扣稅完整保留，CGT規則更靈活。通往二手房的路變窄了，但通往新房的路正在加寬。
所以，你應該怎麼做？
PR / 公民不受任何限制，海外競爭減少，可以認真研究市場了。首購者別忘記申請First Home Guarantee（5%首付計劃）。
臨時簽證新樓花是你的合法路徑。先申請FIRB，找有經驗的開發商協助，避免高層大體量公寓項目。
海外投資者新建住宅完全開放，稅務上也是優選。聚焦布里斯班、黃金海岸、陽光海岸等增長走廊，精品項目優先。
有PR/公民配偶聯名（joint tenants）購買，禁令豁免可適用。出價前先找律師確認結構。
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