翻天覆地！2026澳洲聯邦預算案出爐，房產政策攪動投資市場！新政策環境，商業地產成「利器」
2026年澳洲聯邦預算案公布，
將給澳洲投資市場
帶來新的結構性變化。
過去多年，負扣稅和資本利得稅折扣一直是澳洲住宅投資者的重要稅務驅動力，也使住宅物業長期成為許多私人投資者配置資產的首選。
根據《Commercial Real Estate》的最新報道，澳洲新聯邦預算案中的稅務調整可能促使大量住宅投資者重新評估資產配置，將目光轉向商業物業市場。
報道稱，住宅投資中的負扣稅政策被取消，僅新建住宅項目可獲得例外。同時，現行50%的資本利得稅（CGT）折扣也將自2027年7月1日起被成本基準指數化調整機制取代。這意味著，傳統住宅投資依賴稅務優惠進行資產增值和稅務規劃的邏輯正在發生變化，投資者需要開始尋找新的投資出口。
相比之下，商業物業在新政策環境下的相對吸引力大大提升。房產研究機構在報道中指出，對於正在重新評估投資組合策略的投資者而言，商業物業仍然允許虧損抵扣其他收入，並且在資產類型方面沒有類似住宅市場的新限制。
而且在當下，隨著商業物業的新供應減少，優質存量資產更加稀缺，商業物業的租金增長前景更加樂觀。2026年第一季度，澳洲多數州和多數商業資產類別的租金均出現增長。
因此，2026年澳洲聯邦預算案不僅是一次稅務政策調整，也可能成為投資者資產配置思路轉變的分水嶺。
墨爾本核心地區租金回升，
投資者青睞稀缺資產
在經歷過去幾年利率上升、資金成本提高和投資者觀望情緒之後，相比依賴單一傳統資產，澳洲投資者正在將目光聚焦于城市核心及近市中心區域、具備零售、餐飲、酒店、住宿及體驗消費屬性的商業物業。
根據2026年最新的墨爾本第一季度零售市場數據進一步印證了這一趨勢。前三個月，墨爾本核心CBD零售租金上漲了3.6%。這反映出業主對旗艦位置的優質商鋪需求在不斷回升，優質地段的零售資產已經率先展現出更強的租金支撐能力。
另一份零售市場報告中，2026年第一季度墨爾本消費也取得增長。墨爾本消費者對於非可選消費年增長達到5%，高於可選消費的2.7%。即使在家庭預算仍然受到壓力的環境下，與日常生活、便利消費和社區服務相關的零售需求仍然保持韌性。對於位於成熟城區、服務本地居民與通勤人群的零售型商業物業而言，這類消費基礎往往能夠支撐更穩定的租戶需求。
尤其是在墨爾本，CBD周邊成熟城區的商業資產，正受益於人口迴流、消費恢復、旅遊復甦和優質地段稀缺等多重因素。對於投資者而言，近市中心商業物業的吸引力已經不只是當下租金回報，更包括長期土地價值、未來用途彈性以及城市更新帶來的潛在增值空間。
與此同時，酒店和住宿類資產也正在成為資本重新關注的板塊。最新出爐的《Australian Hotel Investment Review & Outlook 2026》報告指出，澳洲酒店投資市場進入2026年時具備強勁動能，預計交易量將超過30億澳元。
有限的新供應、穩健的旅遊基本面以及國際投資需求，正在共同支撐酒店資產的投資吸引力。
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