——前言——
澳洲的拍賣市場，最近出現了一個比流拍更值得警惕的信號，尤其是墨爾本的市場值得關注，在墨爾本，越來越多賣家在拍賣開始前自己先撤了。最新報道顯示，PropTrack 口徑下，墨爾本上周有155套房源撤回拍賣。
若把撤拍也計入拍賣結果，總佔比達到17.94%；前一周為166套、佔16.89%，而去年同期約為 12.73%。換句話說，墨爾本已經逼近每五套準備拍賣的房子，就有一套臨時退出的邊緣。
墨爾本近兩成房產賣家取消拍賣！全因加息與聯邦預算案！
墨爾本越來越多房主，正在拍賣槌落下前選擇退場。最新數據顯示，上周當地有155套房產撤拍；若把撤拍房源一併計入拍賣結果，撤拍佔比達到17.94%。前一周這一數字為166套，佔16.89%，明顯高於去年5月同期的12.73%。與此同時，本周墨爾本仍有1048套住宅計劃拍賣，Reservoir和Wollert仍是拍賣最集中的區域之一。
這對賣家來說，並不是一個輕鬆的信號。PropTrack最新研究指出，隨著今年連續加息、借貸能力被壓縮，悉尼和墨爾本近期拍賣清盤率已低於2022年至2025年同期最低水平，顯示買家出手意願和緊迫感都在減弱；其另一篇分析也提到，高利率與生活成本壓力，正讓墨爾本買家變得更謹慎。
聯邦預算案又給市場增添了一層不確定性。根據澳洲政府2026—27預算文件，政府已宣布將從2027年7月1日起，把負扣稅優惠限制在新建住宅，並調整資本利得稅安排；ATO也明確表示，這項改革目前尚未成為法律。政策雖然還未正式落地，但已經足以讓不少買家和賣家重新評估接下來的交易節奏。
專業拍賣師Andy Reid警告，撤拍看似是在止損，實際上卻可能帶來雙重代價：一方面，賣家會錯過那些原本打算在拍賣后再進場談判的買家；另一方面，也容易向市場發出房主自己都失去信心的信號。在他看來，過早撤拍，有時反而會暴露賣方的弱勢。
不過，買家代理Cate Bakos則認為，撤拍潮也反映出賣家正在接受現實：在利率高企、預算案引發觀望的背景下，過去預期中的高價未必還能輕鬆賣到。與其在拍賣現場遭遇零出價流拍，不如先把房源撤下，為後續私下談判保留餘地。
綜合來看，墨爾本拍賣撤回率上升，已經不只是賣家怯場那麼簡單，更像是高利率、稅改預期和買家預算收緊共同作用下的市場反應。對準備出售的房主而言，接下來比硬撐上拍更重要的，可能是儘快調整價格預期和銷售策略。
新州五年建房預測上調至近30萬套，但依舊無法改變買房難！
HIA表示，聯邦預算案提出的負扣稅和資本利得稅改革，短期內確實會打擊投資者信心，並壓縮部分新房項目的可行性。按照預算文件，政府擬自2027年7月1日起把負扣稅優惠進一步引向新建住宅，同時調整資本利得稅規則；HIA則警告，這類稅改會先衝擊市場情緒，並可能削弱未來投資者出資建設租賃住房的意願。需要注意的是，這些改革目前仍屬預算宣布措施，尚未正式立法。
不過，HIA同時認為，真正決定住房建設規模的，仍是融資條件、建築成本與州政府政策，而不是單一稅項。以新州為例，州政府推出的預售融資擔保計劃被視為關鍵托底工具：政府可為符合條件的項目承諾購買最多50%的期房，幫助開發商跨過銀行預售門檻、儘快開工。HIA因此明確上調了對新州住房供應的判斷，認為這是少數能實質增加供應的政策之一。
從最新數據看，住宅建設確實出現了一些回暖跡象。ABS數據顯示，2025年第四季度全澳住宅開工量環比上升8%，達到53,567套；其中私人部門其他住宅主要是公寓、聯排等高密度住宅。開工量大增23.4%。這說明，在利率回落、部分項目融資壓力緩和之後，停滯已久的公寓項目開始重新啟動。
KPMG的最新分析也顯示，截至2025年12月的一年裡，全澳已獲批但尚未開工的住宅積壓量下降了7%，反映出一部分卡在資金和成本端的項目正在被重新疏通。KPMG認為，2025年的降息以及建築成本漲勢放緩，是推動這一變化的主要原因；但同時也提醒，仍有不少項目在商業上並不可行，行業復甦基礎依然脆弱。
換句話說，稅改會帶來短期擾動，但真正決定未來幾年住房供給的，還是州政府能否降低項目落地門檻、讓更多中端公寓項目算得過賬。新州之所以被HIA相對看好，核心不在於稅負更輕，而在於它開始直接解決批了也開不了工的融資堵點；若其他州不能同步改革，住房短缺和可負擔性壓力恐怕仍會繼續存在。
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