01
拋售潮來襲！澳洲待售房源激增22%，賣家搶搭「逃生末班車」
澳洲各地掛牌出售的房屋數量激增，由於賣家急於在市場進一步下滑前出售，房價面臨下行壓力。
根據Cotality的數據，截至5月3日的四周內，全澳新增掛牌量較去年同期飆升22.4%，較五年平均水平高出4.7%。
該數據公司研究主管Tim Lawless向澳洲新聞集團表示，進入市場的掛牌數量正在增加，賣家明顯變得更為積極，或許是擔心未來銷售環境惡化，又或是預感到年內房市將進一步走軟。
一般來說，待售房源與價格呈負相關——房源越多，價格越低。
Lawless指出，悉尼的掛牌房源數量超出平均水平12%，墨爾本則高出4.5%，而這兩座城市的房價均已陷入負增長。
「很明顯，房源庫存正在上升——這並非因為賣家在大舉拋售，而更多是因為買家需求放緩。」
他分析稱：「市場上的房源逐漸累積，僅僅是因為銷售速度慢了下來。」
買家需求疲軟在拍賣清盤率的急劇下滑中體現得淋漓盡致。
更高的借貸成本疊加擬議中的稅收變化，令市場情緒雪上加霜。
本月聯邦預算中的相關措施包括限制負扣稅，並用指數化模式替代現有住宅房產的資本利得稅減免。
但早在預算案出台前，房市已現降溫跡象。
澳聯儲在2月、3月和5月連續加息25個基點，將官方利率上調至4.35%。
獨立分析師Tarric Brooker表示，悉尼上周末的售出與掛牌比（即成功售出房產占計劃拍賣總數的百分比）跌至27.5%，低於前一個周末的28%。
這是他自2018年開始記錄以來，剔除公共假日和聖誕季后的「歷史新低」。
Brooker還指出，多達48.4%的拍賣結果未被上報，這可能是除假日影響時期外的「歷史最高水平」。
所謂未報告拍賣，是指房產中介未在周末報告截止日期前向數據機構通報結果的計劃拍賣比例。
業內人士透露，當一套房產零出價流拍時，中介往往會刻意拖延上報。
相比之下，墨爾本的售出與掛牌比則「小幅反彈」，從近期低點回升3個百分點至39.4%，但「仍比2月底低了10個百分點」。
「這或許是因為，墨爾本對負扣稅投資者需求的敞口理論上低於悉尼，且擁有大陸州首府中最高的租金收益率，」Brooker在其每周報告中寫道。
「但總體而言，兩大市場仍極度疲軟，極易受到聯邦預算變動引發需求進一步萎縮的衝擊。」
Lawless預計，6月8日國王生日長周末期間，拍賣數量將出現激增，除季節性因素外，更因賣家有更強動力趕在市場惡化前脫手。
「如果你正考慮賣房，隨著市場步入疲軟期，時機問題正變得日益緊迫，」他說。
值得注意的是，SQM Research也加入了唱空房價的行列，成為最新一家預測房價下跌的機構。
該公司模型顯示，悉尼和墨爾本的房價今年可能下跌高達9%。
「實地的真實情況是，悉尼和墨爾本的房地產市場正在暴跌，」SQM的Louis Christopher在接受《澳洲金融評論報》採訪時直言。
目前全國房價增長勉強維持在正值區間，但唱空的專家越來越多。
投資銀行摩根士丹利的分析師預測，房價可能下跌5%至10%，並將其描述為「過去40年來最大規模的價格回調之一」。
滙豐銀行首席經濟學家Paul Bloxham則預測，2026年房價將保持平穩，隨後明年全國房價將下跌3%至6%。
02
澳洲稅務局出台度假屋嚴苛稅務新規
如果屋主在聖誕節、復活節、學校假期等旺季時段，將度假屋預留作私人使用，那麼房貸利息、市政稅費等原本可觀的費用抵扣將全部取消。
澳洲稅務局（ATO）發布最新裁定：若屋主想要保留各項稅務抵扣，就必須證明該房產主要用途為對外出租創收，而非個人休閑自住。這意味著私人使用時長必須嚴格受限，僅可在旅遊淡季偶爾自住，例如少數幾個周末。
全國稅務與會計師協會（National Tax & Accountants』 Association）資深顧問 Robyn Jacobson 表示：「以往操作不規範的屋主，這次將會面臨巨大衝擊。」
澳洲稅務局去年年底發布指導草案，並經過意見徵詢后，于上周正式敲定最終裁定。
澳洲公共會計師協會（Institute of Public Accountants）高級稅務顧問 Tony Greco 稱，針對兼做短租的度假屋，稅務局維持了四十年之久的征管規則就此改寫。
舊規規定：只要屋主確實積極對外招租，即便房屋最終未能租出，房屋對外招租的整個時段內產生的各項開支，均可申報稅務抵扣。
Robyn Jacobson 說道：「此前不少人刻意模糊自住與出租的界限，甚至做法明目張胆。新規能夠規範市場，讓合規經營的屋主擁有公平的競爭環境。」
按照新規則，凡是在旅遊旺季預留自住、或是刻意回絕大部分租房申請的度假屋，屋主將無法再抵扣房貸利息、市政稅費、水費、保險費、物業管理費以及基建修繕支出。
僅房屋招租廣告費、租客退房后的清潔費、預訂服務費及中介傭金，仍可正常申報抵扣。
澳洲稅務局將從2026-27 財年開始，按照這套新標準審核報稅資料。
Tony Greco 認為，政策轉變可能會促使部分屋主出售度假屋。「持有房產的現金流成本壓力會大幅增加，不少屋主發現無法再像以往那樣自住兼套利，最終會選擇賣房，屆時市場上的待售房源或將進一步增多。」
畢馬威（KPMG）數據顯示，澳洲約有 25 萬套住宅用作短租或度假民宿，佔全國住宅總量的 2%。其中大量度假屋採用負扣稅模式，屋主藉此享受稅務減免。
澳洲稅務局此次調整的核心判定標準為：房產若要申報費用抵扣，主要用途必須是對外出租，而非私人度假居所。
新規並未單純按照時長界定 「主要用途」，而是提出不同時段權重有別。
Tony Greco 解釋：「簡單來說，新規同時考量量化時長與實際使用性質兩大因素。」
稅務局裁定文件寫明：「若一套度假屋全年掛牌出租時長過半，但在旅遊熱門時段（如學校假期、公共假期、旺季）全程或大部分時間關閉出租、改為自用，則可認定該房產全年主要用途並非賺取應稅收入。」
除學校假期、聖誕節、復活節等全民通用旺季外，稅務局指出，房源所處地段不同，旺季時段也存在差異。
澳洲稅務局舉例說明：濱海、度假區房源的需求高峰集中在夏季；滑雪場周邊房源旺季則在冬季；而位於首府城市中央商務區的度假屋，客流高峰往往伴隨體育賽事、節慶活動等大型活動出現。
03
澳首府租金十年間每周暴漲$500
工黨決定逐步取消一項讓納稅人數十億資金流入投資者腰包的制度，這一步走對了。
在這套體系下，住房早已不是基本需求，而淪為一種資產類別。
你或許已經注意到，房產遊說團體正在大發雷霆。
這幾乎可以用來對錶。每當有人提議削減投資者稅收優惠，同樣的論調就會鋪天蓋地湧來：租金將暴漲，投資者將逃離，市場將崩盤，租戶將受苦。
可問題在於：在房產遊說團體所捍衛的現行制度下，租戶早已苦不堪言。
如果這些稅收優惠真能壓低租金，那麼全澳各地的租戶恐怕有話要說。
過去十年間，獨棟房屋的租金價格已經爆炸式增長。全國範圍內，每周房租比十年前多出約450澳元；首府城市的漲幅更為慘烈，高達500澳元。
對許多家庭而言，這意味著每年要額外掏出25,000澳元。
這就是房產遊說團體拚命想維繫的系統：納稅人數十億資金流入那些製造虧損、追逐短期收益的投資者腰包；住房不再被視為居所，而更像一種資產類別；投資者被鼓勵湧入市場，出價壓過普通購房者，再以越來越高的租金維持這場遊戲。
現在，他們竟指望我們相信這一切有助於租戶。
對任何在澳洲租過房的人來說，這都是對智商的侮辱。
身處這場住房危機的人們再清楚不過這套制度是怎麼運作的——因為他們就是親歷者。
他們年復一年承受無休止的漲租；因為每周多付80或100澳元就消化不了，被迫搬遷；因為房東隨時可能套現出售，生活始終漂泊不定。
而當他們試圖自己買房時，會發現競爭對手是一群靠納稅人慷慨補貼的投資者。
房產遊說團體把投資者描繪成無私的公共服務者，彷彿純粹出於好心提供住房。
但現實是，許多人追逐的不過是稅收優惠催生的資本增值，本質就是獎勵投機。
如果這種模式真能提供可負擔的住房，那麼澳洲的租金理應是發達國家中最便宜的。
然而現實恰恰相反，我們正經歷記憶中最嚴重的住房危機。
多年來的租金飆升，部分根源就在於投資者稅收優惠一直在助長危機。認為解決方案是加倍押注同一種做法，這荒謬透頂。
正因如此，政府逐步取消這些只會加劇住房不公的優惠，是完全正確的。
這場恐慌運動之所以如此不誠實，還有一個原因：已經擁有房產的投資者其實可以保留他們的優惠。
令許多住房倡導者感到沮喪的是，負扣稅改革將沿用舊有安排。
因此，當房地產行業的某些聲音開始炒作租金上漲——哪怕改革根本不適用於他們——租戶應該看清本質：這不過是披著經濟分析外衣的牟取暴利。
借改革之名抬高租金，沒有任何借口，毫無任何借口。
如果房東執意推高租金，那不是政府逼迫，而是一種投機算計——一邊從租戶身上榨取暴利，一邊把責任推給別人。
房產遊說團體完全有權對未來的納稅人補貼被逐步取消感到不滿，但他們無權就改革內容誤導公眾。
而且，如果該遊說團體真如他們突然聲稱的那樣關心租戶，那麼有一個簡單的解決辦法：告訴房東沒有理由漲租。
更進一步，加入呼籲加強租戶保護、限制過度漲租的陣營。
但這就需要承認一件遊說團體從不願公開承認的事：現行制度連同其巨額租金上漲，正完全按設計運行——只不過，它從來就不是為租戶服務的。
04
悉尼多地房價恐長期停滯，Zetland和Rhodes上榜
擬議的投資者稅改一旦落地，買家需求恐大幅萎縮，全澳30個房地產市場面臨價格長期停滯的風險。
在這份風險名單中，昆州佔據了大半壁江山，首當其衝的是布里斯班Thorneside的公寓市場。
該地公寓中位價為75萬澳元，租金收益率為4%，29%的房產用於出租。
短短三個月內，當地在售房源激增55%，平均成交周期也延長了16天。
其他被列入風險名單的昆州市場還包括Kilcoy獨立屋、Cooloola獨立屋、Inala公寓、Hermit Park獨立屋、Redcliffe公寓、Pialba獨立屋、Urangan獨立屋、Buddina公寓以及Golden Beach公寓。
在西澳，Busselton East獨立屋市場面臨的風險最大，緊隨其後的是Spearwood、Dianella South、Bentley-Wilson-St James、Hamilton Hill、Beckenham-Kenwick-Langford、Denmark、Girrawheen、Balcatta-Hamersley以及Parkwood-Ferndale-Lynwood。
根據FoundIt的分析，新州風險最高的市場則包括Tuncurry獨立屋、Blacktown North公寓、Urunga獨立屋、Warilla公寓、St Georges Basin獨立屋、Corrimal公寓、Forster獨立屋、Batemans Bay獨立屋、Wollongong East公寓和Nambucca Heads獨立屋。
今年5月發布的聯邦預算案提議，從2027年7月1日起限制投資二手房時的負扣稅優惠，同時降低資本利得稅（CGT）減免。
政府將此政策包裝為一項十年計劃，聲稱可幫助約7.5萬名額外首次購房者入市。
然而，FoundIt研究主管Kent Lardner表示，這些變化對投資者持有的存量房產可能產生極不均衡的衝擊。
該分析篩選了房屋中位價在65萬至100萬澳元之間、收益率低於4.5%且租賃房產佔比較高的市場——在這些地區，投資者需求一直扮演著支撐市場的關鍵角色。
「這些都是投資者出價發揮實質性作用的市場，而貸款限制措施恰恰會對這些市場產生最嚴重的衝擊。」Lardner表示。
報告還發現，大多數入圍市場的房價對於普通首次購房者來說已經過高，許多市場的房價是當地收入的七倍甚至更高。
這意味著，一旦投資者退出市場，自主業主難以輕易填補這一空缺。
事實上，貸款機構已開始做出反應。
Macquarie和西太平洋銀行（Westpac）在預算案公布后已著手重新評估投資者的借貸能力。
貸款經紀人反映，借貸額度被削減了約20%，悉尼一筆預審批貸款據稱一夜之間從80萬澳元腰斬至50萬澳元。
Lardner指出，最終結果不會是樓市崩盤，而是風險市場的房價長期停滯。
「基本情境是，在依賴投資者的地區，房價將陷入長期停滯，而非順暢地完成從投資者到自住業主的交接。」
InvestorKit高級研究分析師Junge Ma則補充道，投資者借貸能力削減影響最大的城區，未必是整體投資者比例最高的市場，反而更可能是多重風險因素疊加的市場。
「租金收益較強的可負擔投資市場或許更具韌性，因為一旦市場走軟，首次購房者和自主業主可以部分替代投資者需求。」她表示。
「同樣，許多高端獨立屋市場仍以自主業主為主，受投資者貸款政策變化的直接影響也相對較小。」
Junge Ma強調，最大的風險似乎集中在高密度公寓市場——那裡高槓桿投資者是關鍵需求來源，租金收益提供的緩衝空間有限，供應面帶來的長期價值保護也較弱。
根據InvestorKit的分析，新州Waterloo面臨的風險最高，原因在於當地投資者佔比高，且高端公寓市場供應高度集中。
新州的Zetland和Rhodes同樣被列為易受影響區域，其次是維州的Docklands、Southbank和Melbourne city，以及昆州的Newstead、Fortitude Valley、Teneriffe和Broadbeach。
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