房市行情
在賣掉位於悉尼內西區Marrickville的公寓后，Stephanie（隱去姓氏）以為最難的關口已經闖過。
然而，她告訴SBS新聞，自己如今陷入了一種難以言說的尷尬境地——澳洲樓市明明在降溫，購房者的議價能力據說也在增強，但真正想買到一套稱心的房子，依然難如登天。
開放日的看房人群稀稀落落，拍賣清盤率持續下滑，賣家焦慮情緒與日俱增。
但另一個問題同樣棘手：中介反映，市場上真正拿得出手的優質房源，少之又少。
「感覺每個人都在說買家現在佔了上風，我四月份賣房時也確實這樣感受，」Stephanie說。
「但只要一套好房子掛出來，競爭還是非常激烈，因為庫存實在不多。」
這種矛盾感，正在成為2026年澳洲樓市的普遍底色。
專家表示，市場正從疫情時代的瘋狂熱潮轉向理論上對買家有利的格局——只是對許多正在找房的澳洲人來說，這種轉變暫時還感受不到。
市場正在迅速降溫
澳洲房產市場已連續數月失去動能。
較高的利率削弱了借款能力，也動搖了買家信心。
如今，聯邦預算對負扣稅和資本利得稅的調整又帶來新的不確定性，整個市場觀望情緒愈發濃厚。
這一轉變最明顯的信號，是拍賣清盤率的持續下滑。
Cotality數據顯示，各大首府城市的初步拍賣清盤率近期已跌破60%的關鍵基準——這通常被分析師視為市場平衡的分水嶺。
悉尼近幾周一直在55%左右徘徊，布里斯班則錄得2023年以來最疲弱的初步拍賣結果之一。
買家對出價也愈發謹慎。
這種謹慎正在悄然改變市場心理：曾經由賣家主導的交易，如今買家更願意討價還價、轉身離開，或者靜待價格進一步走軟。
Meg Elkins形容當前經濟狀況「有點瘋狂」，並指出買家正面對一個久違的市場格局。
她說：「即便數據顯示這是買方市場，房產的要價仍在左右著買家的行為……如果賣家不下調價格預期，買家就會繼續錨定於通脹預期，無論大市走向如何。」
權力格局正在轉變
專家形容，當前局面是教科書式的向買方市場過渡：房屋滯銷時間拉長，競標者減少，流拍增多，賣家不得不在價格預期上節節讓步。
如果說翻新廚房或中央空調曾經足以打動買家，如今在更清淡的市場中這些已不再奏效，部分賣家甚至開始出奇招。
在西悉尼，一位賣家近期在一筆數百萬澳元的交易中，向買家免費贈送一輛Alfa Romeo 4C跑車。
負責此次銷售的Alexander Sallit表示，這一舉措折射出市場的深層轉變——賣家需要付出更多努力，買家則握有更多籌碼。
「我們現在周日也額外安排看房，銷售策略和房產宣傳方式也在調整，」他說。
「我手頭即將推出的一套房產，賣家會在成交時贈送一個香奈兒包……對於那輛車，房主希望買家把它當作錦上添花，有點買二送一的意思。」
儘管如此，專家指出，買家的支付意願與賣家對自家房產的心理估值之間，仍存在明顯落差，這也導致越來越多的拍賣以流拍告終。
「作為賣家，我感到緊張；如今作為買家，我同樣緊張，」Stephanie說。
「試圖解讀一個本身就令人困惑的市場，讓人精疲力竭。再也沒有人真正知道什麼才是公平的價格了。」
購房者的負擔尚未減輕
儘管議價能力有所改善，許多潛在買家依然感受不到市場鬆動。
房地產市場策略師Cameron Kusher告訴SBS新聞，部分原因在於供應端。
一些房主因擔心已錯過市場頂峰，索性按兵不動，暫緩掛牌；另一些人則不願在經歷多年快速增長後下調價格預期。
結果是，優質房源尤其稀缺，熱門郊區的競爭依然激烈。
「總體來看，供應量處於非常低的水平……在某些特定市場，原因各異，從極低的出租空置率，到淡季交易活動大幅放緩，都有影響，」Kusher說。
另一個令情況更趨複雜的因素是，銀行正在收緊貸款審批。
多輪加息之後，許多借款人的貸款額度已縮水數萬澳元，這直接壓縮了他們實際能夠負擔的房價上限。
對首次購房者而言，即使房價小幅回調，也可能遠不足以抵消月供增加帶來的壓力。
對許多買家來說，房價下跌對緩解可負擔性壓力作用甚微，因為較高的利率持續限制著借貸能力。
Elkins指出，損失帶來的心理衝擊往往遠大於收益：「付出比預期更多的錢，或觀望太久的感覺，往往在心理上揮之不去，尤其是當如此大額的資金都押注在這一決定上時。」
Stephanie對此深有同感：「即使房價稍有走軟，我的借款能力也已縮水，幾乎抵消了價格下跌的好處。」 「我覺得十二個月前還能借到更多，所以現在並不覺得房價突然變得可以負擔了。」
有沒有完美的購買時機？
買方代理人Michelle May建議首次購房者屏蔽市場雜音，把精力放在充分備戰上。
她表示，政府推出的低首付計劃和共有產權計劃，目前仍在主要城市的入門級買家中激起強勁需求。
「你仍然會看到買家排隊看新上市的房子，而他們的競爭對手往往是處境相似的人——其他首次購房者，其中許多人得到了父母的資助。」
她同時指出，圍繞利率、生活成本和宏觀經濟的不確定性已深刻改變了買方心態。
如今許多人更害怕出價過高，而非錯失機會。
「擔心出價過高成了一個巨大的問題，對那些以極小首付進入市場的人來說尤其如此。」
不過May也坦言，在一旁觀望、寄希望于價格進一步下跌，對大多數買家而言並非良策——畢竟借款能力已被高利率大幅侵蝕。
她建議買家多研究近期成交價，而非掛牌價，以便更準確地把握目標郊區的真實行情。
市場降溫對賣家意味著什麼
輕鬆引爆競價大戰的時代，似乎正在漸行漸遠。
Sallit告訴SBS新聞，在市場趨軟的環境下，定價務必回歸現實。
定價過高的房屋容易在市場上滯銷，而買家則越來越期望在合同條款、維修責任或交割安排上獲得靈活性。
部分賣家仍執著于鄰居在繁榮頂峰時期拿到的成交價，但經濟學家指出，那個時代早已翻篇。
「幾年前，買家害怕的是錯失機會；如今，他們害怕的是出價過高，」Sallit說。
「因為他們知道，現在還有其他選擇。」
是修正還是崩盤？
Kusher明確表示，經濟學家並不預測樓市會崩盤。
更多人預期的是市場修正或較長時間的增速放緩，悉尼和墨爾本尤為如此。
「悉尼和墨爾本實際上積壓了大量房源，賣家就是不願調低價格預期來順應市場，」他說。
Kusher認為，住房短缺、強勁的人口增長以及有限的新增供應，長期來看仍將對房價形成支撐。
但就當下而言，市場情緒已然悄然轉變——恐慌性搶購正被謹慎、協商與不確定性所取代。
「這並不意味著房價會持續穩定上漲。利率存在波動，重大稅收政策變化也即將落地，這將影響市場情緒和投資行為，某些市場的價格增長可能在一段時期內更為乏力，」Kusher說。
而對於Stephanie這樣的買家來說，這意味著她們將繼續在一個理論上握有更多主動權的市場中摸索前行——即便眼下，那種主動權仍難以真切感受。
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