01
擊敗悉尼墨爾本！阿德萊德豪宅市場爆冷登頂，免翻新房產成搶手貨
在全球經濟不確定性持續升溫、高利率令買家愈發謹慎的當下，澳洲最大房地產估值公司最新發布的高端房產指數給出了一個出人意料的答案——全國高端房產市場表現最佳的城市，不是悉尼，不是墨爾本，而是阿德萊德。
Herron Todd White是澳洲規模最大的房地產估值與諮詢公司，其最新發布的高端房產指數以0至100分衡量各城市市場熱度，0分代表停滯，100分代表狂熱。阿德萊德在所有首府城市中以70分高居榜首，而全國綜合得分僅為61分，較上月的65分有所回落，折射出高凈值買家情緒趨於保守。
Herron Todd White估價師James Khabbaz指出，阿德萊德高端市場的買家情緒正悄然轉變。他表示，在高價位區間，潛在買家對無需翻新或整修的房產表現出強烈偏好，而對需要大規模改造的房產需求則明顯減弱——中介反映諮詢量有所放緩，有時需要經過更長時間的談判才能達成交易。
這一趨勢在Medindie區The Avenue 11號的交易中得到印證。該房產目前正處於合同期內，成交價尚未披露，但據悉將創下阿德萊德住宅銷售的最高紀錄。
Khabbaz同時強調，在市場情緒出現轉變的當下，合理定價仍是重中之重。他表示，當前圍繞全球事件、本地經濟狀況、通脹壓力，以及2026年5月預算中與房產相關稅制改革連鎖效應的持續不確定性，正令高端市場買家行為愈發審慎。
Herron Todd White首席執行官Peter Maloney表示，澳洲房產市場正面臨多年來最為複雜的經濟環境之一。高利率、建築成本上升以及持續的供應限制，繼續給全國家庭、企業、房產價值和租賃市場帶來壓力。
「澳洲根本無法交付足夠的住房來跟上人口增長和需求的步伐，」Maloney直言不諱，「從核心來看，住房供應依然是澳洲房產市場面臨的最大問題。」
他同時指出，阿德萊德高端市場持續受益於三大優勢：相較東部各州更具競爭力的價格、優質住宅的稀缺存量，以及買家對高品質拎包入住住宅的持續追捧。
「與悉尼和墨爾本相比，阿德萊德在高端市場繼續提供相對價值，同時仍展現出強大的生活方式吸引力和緊俏的高端地段。」
阿德萊德公開市場銷售紀錄目前由Unley Park區Victoria Ave 4號一棟莊嚴府邸保持，2024年8月以1250萬澳元成交；場外交易紀錄則是2021年2月，Mary Kotses以1350萬澳元購入North Adelaide區Pennington Tce 70號的房產，此前她以1000萬澳元購入了同區Palmer Place 45號的聖公會示範性物業Bishops Court。
Booth Real Estate中介Jamie Brown曾促成Bishops Court的交易，目前也正經手Medindie區The Avenue 11號的合同。他認為，這筆交易將重新校準阿德萊德高端房產市場的坐標。
「當年我賣出Bishops Court時，那創造了一個新基準，向市場證明了那個價位上存在足夠的信心。自那以後，阿德萊德已達成10至12筆八位數的交易，」Brown在該房產3月上市時說道。
他進一步估計，Bishops Court如今的市值已升至1600萬至1700萬澳元，而Pennington Tce則可能值1700萬至1800萬澳元。
「阿德萊德還有其他價值相當甚至更高的房產。一旦其中一處售出，就像當年Bishops Court那樣，它將引領市場節奏，未來幾年會有更多類似房產陸續入市。這將徹底重新校準高端市場的格局。」
02
$1.36億全現金交易！維州最貴豪宅及毗鄰公寓樓出售
Bastas家族以1.361億澳元全現金出手，買下維州最昂貴豪宅及毗鄰公寓樓，刷新維州住宅成交價紀錄。
這處豪宅位於Toorak，名為Coonac，去年通過場外交易低調易主，成交價當時未予披露，引發外界諸多猜測。
交割文件顯示，Coonac由Georgina Bastas以1.24億澳元現金購入，公開記錄顯示該物業無任何抵押貸款。Georgina同時斥資1210萬澳元，買下毗鄰Coonac邊界的一棟磚結構公寓樓，同樣全現金到位，由此為物業新增約1200平方米土地。
Coonac佔地約1.09公頃，是Toorak最大的地塊之一。
Gina和Dennis Bastas今年已提議對Coonac進行價值3850萬澳元的翻修，計劃拆除部分非原始建築構件，並增建一棟雙層擴建樓。
Dennis Bastas創立了DBG Health，旗下擁有平價美妝品牌MCoBeauty。在最新的《澳洲金融評論報》富豪榜中，其財富估值達57.4億澳元；去年他還以16億澳元出售了公司25%的股份。
促成此交易的經紀人是Kay & Burton的Ross Savas和Gerald Delany，兩人均拒絕置評。本報亦已聯繫Dennis Bastas，暫未獲回應。
出售方為物流業巨頭Paul Little及其妻子、墨爾本大學校監Jane Hansen。兩人於2002年以1450萬澳元購入這座宅邸，持有逾二十年後獲利離場。
Little曾在2015年以65億澳元將貨運公司Toll Holdings出售給日本郵政，財富估值一度達21.2億澳元，此後他還經營過房地產開發公司Little Projects，並於2018年將其出售。Hansen則曾任職于Macquarie Bank和Credit Suisse First Boston，從事投資銀行業務。
這對夫婦於2020年購入位於South Yarra的翻修項目Simonds Hall，這為他們未來換住小戶型留下了選項。
據維州遺產資料庫記載，Coonac是一座義大利風格住宅，建於1866至1867年間，由Australian Mercantile Land and Finance Co的維州聯合經理Robert Bruce Ronald出資興建，其名下曾擁有多個牧場、牛站、甘蔗種植園和製糖廠。
Coonac的鄰居同樣非同尋常——那處地塊面積近4800平方米，於2023年以4000萬澳元售出。
維州此前的住宅成交價紀錄略高於8000萬澳元，由加密貨幣賭場企業家Ed Craven以該價格購入Toorak St Georges Road一處舊宅時創下。如今，Bastas家族的1.24億澳元一舉將這一紀錄大幅超越。
目前，Toorak還有另一處豪宅待價而沽——Myer家族莊園Cranlana，佔地1.14公頃，指導價為9600萬至1.05億澳元之間，同樣值得關注。
就全澳範圍而言，住宅成交價紀錄為1.4155億澳元，為一套俯瞰悉尼港的頂層公寓；若論獨棟房屋，科技業億萬富翁Scott Farquhar以1.3億澳元出售其位於悉尼Point Piper的Elaine豪宅，以及其購入附近Uig Lodge的交易，均達此價位。
03
11年才能存到首付！35歲以下澳人買房如登天
為了省錢，四個孩子的母親 Mady 幾乎想盡了一切辦法。
一家六口住在昆州中部的 Rockhampton，他們削減了訂閱服務、暫停了裝修，還逐一比較了各種私人醫保和保險方案。
「我們覺得越來越難，越來越捉襟見肘，連基本的食品雜貨都快負擔不起了，」她坦言，心裏還想著存錢、繼續裝修，但一切感覺就像一個高壓鍋——隨著利率上升，房貸月供增加，與此同時其他所有東西都在漲價。
「一切生活成本都在同時上漲，心裏就忍不住想，這到底什麼時候才到頭？」
Mady 一家當時正在翻新房屋，澳洲聯邦儲備銀行（RBA）卻偏偏在此時開始加息，翻新工程被迫叫停。
屋頂漏水、需要重新做樁基，加上白蟻侵蝕和「混凝土癌」，房子的問題接連不斷。
為了補貼家用，她計劃在6月與鄰居一起舉辦車庫甩賣，「這絕對是我們為了把積蓄重新提上來而不得不做的事情。」
然而，並非所有澳洲家庭都承受著如此沉重的財務壓力。
根據 Actuaries Institute 的研究，年輕一代與年老一代之間的財富差距正在持續擴大，並可能在數年內達到創紀錄水平。
儘管各個世代都比2000年時更加富裕，但 Actuaries Institute 的分析揭示了日益加劇的代際不平等。
「有三個領域——尤其是經濟、住房和環境——年輕人的處境似乎正變得越來越糟，」該報告主要作者之一 Hugh Miller 說。
「這與部分年長世代的情況形成對比，因此我們將其標記為一個公平性問題。」
這項分析基於六大領域的25項指標：經濟與財政、住房、健康與殘疾、社會、教育及環境，追蹤了自2000年以來25至34歲、45至54歲和65至74歲澳洲人在財富和福祉方面的變化。
Miller 指出，儘管許多年長澳洲人感受到的生活壓力並不比年輕人小，但在住房擁有率方面，兩代人的處境卻大相徑庭。
「年輕人不一定能像其他人那樣，在積累財富時獲得同樣迅猛的增長，又或者他們被擋在了房地產市場之外，就這樣錯失了進入市場、以此方式積累財富的機會。」
根據 Cotality 的數據，澳洲住宅價值收入比已攀升至8.2，遠超6.8的20年平均值。
如今，平均需要11年才能攢夠20%的首付，且平均每周收入的45%要用於償還房貸。
獨立經濟學家 Saul Eslake 直言，住房擁有是澳洲人之間不平等的最大驅動因素。
35歲以下人群的住房擁有率已跌回1947年的水平，35至44歲人群則回到了1954年的水平，而65歲及以上人群的住房擁有率與1966年人口普查時的峰值相比幾乎沒有變化。
「考慮到房價上漲了如此之多，這給年長人士帶來了巨大優勢。」
另一個反映代際鴻溝擴大的關鍵指標，是工資增長的長期停滯。
Miller 表示，對年輕一代而言，儘管通脹持續，他們的工資過去十多年來卻幾乎「紋絲不動」。
「這與澳洲歷史上曾有過的那段時期形成了對比——那時所有人的工資都能長期以高於消費者價格指數1%的幅度穩步增長，而我們就是沒能持續看到那種情況。」
Pew Research Centre 的研究發現，高達79%的澳洲人認為下一代在經濟上會比父母過得更差，這一比例位居全球最差行列之一。
Miller 指出，澳洲經歷了巨大的財富增長，但大部分財富集中在股票和資本利得上，這兩者的增長幅度已連續多年遠超收入漲幅，令沒有資產的年輕人愈發難以躋身財富積累的行列。
工資增長乏力拖累了住房擁有率，而住房擁有率在25年間已下滑了10個百分點，進而影響到人們的退休生活。
不過 Miller 也注意到，過去五年這一比率實際上趨於平穩，甚至略有回升——新冠疫情后的低利率與部分政府激勵措施，或許起到了一定的穩定作用。
聯邦政府表示，住房不平等是其推動立法修改資本利得稅折扣和負扣稅的原因之一。
各領域之間的影響並非孤立存在。
Miller 指出，與二氧化碳排放和氣溫相關的氣候指標持續惡化，是一個深刻的代際議題。
氣候變化【相關閱讀:魔鬼在統治著我們的世界(24)：環保主義(下)】引發的極端天氣事件增多，將進一步推高住房相關成本——無論是難以負擔的保險保費，還是應對氣候變化的適應成本，最終都將由住戶承擔。
數據分析公司 Finity 的數據顯示，過去五年房屋保險費已累計上漲51%。
Miller 特彆強調，全國部分社區在應對這類多重壓力時尤為脆弱，尤其是那些既面臨高風險暴露、又缺乏經濟資源遷移或負擔保費的社區。「行業和專業領域確實需要認真應對這些實質性問題。」
Eslake 表示，儘管大多數年長澳洲人的財富狀況優於年輕人，但他看到越來越多的老年女性正生活在貧困之中或徘徊于貧困邊緣。
「這是因為她們要麼從未能實現擁有住房，要麼因家庭破裂而失去了住房，」她說。
「加上女性通常會抽出時間照顧孩子或年長親屬，退休金積累也因此少於男性。」
根據退休金行業機構 AFSA 的數據，2022年6月，60至64歲人群的退休金餘額中位數，男性為205,385澳元，女性為153,685澳元，差距高達25.2%。
Eslake 還指出，能否獲得適合且負擔得起的養老院床位，正日益成為年長澳洲人面臨的一大難題。
「這個問題在前幾代人那裡沒這麼突出，因為以前大多數人活不了那麼長。」
04
賣房時這個細節正在嚇跑買家！專家揭秘澳洲買家最怕看到的場景
澳洲購房者正被家中一種極為常見的景象嚇退，而賣家甚至可能對此毫無察覺。
專家警告，凌亂的儲物空間正在將購房者拒之門外——雜物堆積不僅有礙觀感，更讓看房者開始懷疑房屋是否潛藏黴菌、漏水或其他隱性問題。
賣家在備戰房產出售時，往往將精力集中在廚房、浴室和客廳的整理上，卻忽視了洗衣房、櫥櫃、車庫和側院。然而，買家在看房時越來越傾向於仔細檢查這些角落，將其視為判斷物業維護狀況的重要依據。
Frame Finance總監Imogen Alexy表示，雜亂區域很快就會從外觀問題演變為買家心目中的嚴重危險信號。
「我大概會擔憂他們整體上如何打理自己的家，」Alexy說，「雜物最大的問題之一是，你根本不知道下面藏著什麼。如果一個家裡還堆放著大量物品，要判斷底下各處的狀況，真的非常非常困難。」
她還指出，當關鍵空間塞滿雜物時，買家很難想象自己入住后的居住場景。
「如果要在這套房和另一套經過精心布置、讓人能夠想象自己傢具擺放的房產之間做選擇，我肯定會傾向於那套更有空間感、更能讓人憧憬居住生活的房子。」
凌亂的車庫和棚屋同樣令買家疑慮重重，擔心更深層的問題被掩蓋其中。
當地板、牆壁和通道被舊傢具、箱子、工具或垃圾堵塞時，潮濕上升、屋頂漏水、黴菌、地毯污漬等損壞跡象便更難被察覺。
「潮濕上升是一個大問題，屋頂漏水的痕迹也是在車庫裡才能看到的，」Alexy說。
更令人擔憂的是，有些房產雜物堆積過多，甚至導致建築檢查員無法安全進入關鍵區域。
「我遇到過一些情況，檢查員因為安全顧慮無法進入檢修口檢查屋頂，」她說，「對我來說，這會讓我直接打消購買念頭，因為未知因素實在太多了。」
Alexy還指出，如今買家通過TikTok、Instagram以及建築和蟲害檢查員的在線視頻獲取了大量房產知識，信息來源遠比以前豐富。
「那些在網上瘋傳的，永遠都是恐怖故事。」
在悉尼和墨爾本房價持續低迷之際，今年以來澳洲頂級房地產市場出現復甦，全國房價增長也趨於均衡。
屢獲殊榮的室內設計師Greg Natale直言，賣家在將房屋推向市場前必須狠下心來清理。
「車庫必須看起來非常棒，要像陳列室一樣。洗衣房也一樣，每個地方都一樣，」Natale說。
他還特別點出，笨重的床、厚重的木製傢具和大抽屜櫃，是讓房屋顯得比實際更沉重的常見「累贅」。
他坦言，雖然部分買家能透過雜物看到房子本身的價值，但大多數人做不到。「大多數人看不到雜物之外的東西。」
Natale建議賣家在拍攝照片和開放參觀前，重點整理衣櫃、書架和檯面：統一的衣架、按顏色分類的衣物、精簡后的書架，都能讓房子呈現出更寧靜的氣質。
「讓所有檯面保持乾淨，把東西收進箱子，或者有時候就是要狠下心來，把舊東西扔掉。就把它想象成一個陳列室。」
Manhari Recycling創始人兼首席執行官Maddy Gupta指出，舊電器、工具、置物架、電線、金屬傢具等廢舊金屬，常常被遺忘在後院任其生鏽，其實仍具有相當的回收價值。
「人們沒有意識到自己家裡有多少金屬，日積月累，當涉及多個家庭時，這就變得非常可觀。」
Gupta建議，準備賣房的屋主應考慮將不需要的金屬物品回收處理，而不是將其堆放在後院、棚屋或大件垃圾堆里。
他還提出，公寓樓、街道、體育俱樂部和社區團體可以集中收集金屬廢料，以達到足夠的回收規模。
「這種價值正散落在全國各地的後院、車庫和大件垃圾堆里，人們只需要齊心協力，」Gupta說，「如果一條街道、一棟公寓樓或一個社區設置共享回收箱或金屬收集點，經濟賬馬上就不一樣了。」
*以上內容系網友指點山河自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。