大反轉？房價將暴漲50%？移民激增是建房速度的三倍
01
澳專家預測房價10年內將暴漲50%，歷史數據揭「絕不會跌」真相
儘管當前加息壓力、經濟寒意與擬議的投資稅改革引發外界對房價下跌10%的預測，知名經濟學家Stephen Koukoulas仍堅持認為，150年歷史數據表明，房地產從長期來看「永遠不會出現有意義的下跌」。
「三年、五年、十年後的房價，將比現在高得多，」他上周表示。
他承認短期內確實存在周期性波動——失業率上升、供應增加、需求走軟，未來12至18個月房價可能走弱。但他強調，關鍵在於驅動房價的根本因素。
統計局（ABS）周二公布的數據顯示，第一季度住宅物業價格上漲2.5%，總價值達12.8萬億澳元，單季增加3159億澳元。
ABS金融統計主管Mish Tan博士表示，增長雖已較2025年底「放緩」，但存量仍比一年前高出11.9%。
從各州表現來看，維州是本季度唯一錄得住宅物業均價下跌的州（-0.3%，即-2400澳元）；西澳（7.2%，即73,700澳元）和昆州（4.6%，即49,800澳元）則領漲全國。
曾擔任前總理吉拉德高級顧問的Koukoulas在周四發布的視頻中解釋說，勞動力與材料成本的持續攀升，將不可避免地在長期推動房價上行。
假設未來十年通脹率維持在2%至5%之間，窗戶、磚塊、水泥等建材價格可能上漲高達40%；若技工工資每年漲4%，建房勞動力成本則將累計上漲約60%。
「將材料和勞動力成本綜合考慮，未來十年，房價作為重置成本，應會上漲40%到50%，」他說。
他進一步指出，若住宅價格跌破建築成本，開發商便會停止建房，導致住房短缺，進而推高價格。「所以這是一種委婉的說法——從長遠來看，房價永遠不會下跌。它們總是會上漲，就像過去150年一樣，期間會有小的周期性起伏，正如我們現在所見。」
2026年，隨著加息衝擊與重大稅收改革接踵而至，悉尼和墨爾本的房價已開始下滑。聯邦財政部文件預測，資本利得稅和負扣稅優惠的改革將使全國房價增長小幅收窄2%；部分經濟學家則認為，市場或已走到數十年超級周期的盡頭。
稅收改革爭議讓聯邦政府部長們備受追問：究竟希望房價漲還是跌？對此，聯邦住房部長Clare O』Neil上周在《Sunrise》節目中回應稱：「我們希望看到的是可持續的增長。」她強調，相關改革旨在為首次置業者創造公平的競爭環境。
對於Koukoulas的預測，頂級房地產市場分析師、SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，要實現這一情景，「需要幾件事情都順他的意」。
他認同「當前的房地產低迷不會永遠持續」，並指出澳洲眼下正處於一個「調整期」。
他預測，隨著租金上漲、房價下跌，當房產逐漸轉為現金流為正（即正扣稅）時，投資者才會重返市場。「我認為這個過渡期將持續兩年，所以我不認為這次低迷是短期的事情，」他說。
不過，Christopher也提醒，美國和日本都曾出現過「很長一段時間」房屋成交價低於建築成本的情況，但市場並不必然因此復甦。
他以日本為例，指出在這個國家應對人口下降時，其房地產市場已經崩潰。
他表示，澳洲的移民和人口增長是「多年來房價漲幅持續超越收入增長」的關鍵原因之一。若政治風向轉變導致人口增長放緩，將給房價帶來明顯的下行壓力。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee同樣認為，房產成本會隨時間推移而上升，「能跌多遠是有一個自然底部的」。
她指出，當前建築成本高企、建設量不足，這些因素共同支撐著房價處於相對高位。
她預測，明年房價將趨於穩定或略有下降，但這是在經歷了「一輪驚人增長」之後才出現的回調。「如果真的看到下跌，最看空的跌幅也就是10%……這隻會把我們帶回到去年7月左右的水平，整體影響相當輕微，」她說。以珀斯為例，過去漲幅高達20%至25%，即便下跌10%，「幾乎還沒回到年初的水平」。
Conisbee還以墨爾本內城區Collingwood為例，說明高昂的建築成本已超過公寓售價，導致開發商無法讓一些幾年前還可行的項目「成立」，供應壓力或將持續。
The Motley Fool首席投資官Scott Phillips則認為，利率、通脹和稅收變化疊加，意味著「房價將在相當長一段時期內受到抑制」。
他表示，建築成本上升和人口增長對市場「並非新」壓力，而稅收變化和利率等「較新的因素」正在「改變軌跡」。
「在其他條件相同的情況下，我們將看到遠不及過去那樣的增長，甚至很可能看到下跌，」他說。
02
移民激增是建房速度的三倍！新數據揭示澳人為何越來越難買房
澳洲新建房屋數量不升反降，十年來減少近15%，而移民接收量卻幾乎翻倍——最新數據直指住房危機根源。
在移民持續湧入的壓力下，澳洲住房危機正不斷加劇。新數據顯示，移民湧入規模幾乎是全國年度住房供應量的三倍，艾博年政府緩解住房壓力的承諾面臨嚴峻考驗。
公共事務研究所（Institute of Public Affairs）對統計局（ABS）數據的分析發現，截至2026年3月的一年中，澳洲新建了17.45萬套住房，同期卻記錄了48.93萬名凈永久及長期（NPLT）入境者——相當於住房存量每增加一套，便有近三名新移民抵達。
公共事務研究所高級研究員Kevin You直言，這些數據暴露了澳洲移民接收量與其容納不斷增長人口的能力之間，存在日益擴大的鴻溝。「政府關於減少移民以讓更多澳洲人擁有住房的承諾，已被最新官方數據擊得粉碎。」
數據呈現出一幅令人憂慮的圖景：十年來，住房供應不僅停滯不前，反而出現倒退。
截至2016年3月的一年，澳洲住房存量凈增20.44萬套；而到2026年3月，這一數字已跌至17.45萬套，降幅接近15%。
與此同時，凈永久及長期入境者數量卻從每季度近6.2萬人，飆升至12.1575萬人，幾乎翻了一番。
「我們現在建造的房屋比十年前更少，但接收的移民比以往任何時候都多，」Kevin You說，「這正是澳洲年輕人越來越難以買房的原因所在。」
Kevin You強調，澳洲有著長期成功的移民歷史，但移民水平必須與住房供應和基礎設施容量相匹配。他認為，一個運轉良好的移民項目，需要經過妥善規劃、獲得社區支持，並聚焦于經濟真正需要的領域——而聯邦政府在這三方面均表現欠佳。
「你不必成為經濟學家就能明白，由移民引起的大規模住房需求增長，必然導致房租攀升、房價更貴，以及看房時大排長龍，」他說。
此次分析出自公共事務研究所題為《DECLINE》的報告，報告將矛頭直指聯邦政府反覆宣稱「經濟正在增長」的說法，指出普通家庭的實際生活水平正在倒退。
數據顯示，過去13個季度中有10個季度人均國內生產總值（GDP）錄得負增長；疫情以來實際家庭人均可支配收入平均每年下降近2%，遠低於歷史正常水平。
公共事務研究所的上述分析，均基於統計局的住房數據及永久及長期流動統計數據。
03
為了樓下的Coles，買家願多花16%！悉尼這類公寓遭瘋搶
隨著大型超市在住房市場中站穩腳跟，底商住宅項目正在為上方的公寓帶來可觀溢價。
以Woolworths或Coles等主力超市為底層配套的高密度住宅項目，如今在澳洲各地越來越普遍。
各州政府和地方規劃部門為緩解嚴峻的住房短缺問題，正在加快審批此類綜合開發項目。
在悉尼Lindfield新建成的Balfour Place項目中，59套公寓下方是一家設有250個車位的全品類Coles超市。
開發商Third.i聯合創始人Luke Berry表示，與同區域內未配備超市的住宅項目相比，底層的Coles為公寓帶來了顯著的價格提升——售價高出約16%。
他指出，如今市場上最活躍的買家是注重生活品質的換房族，他們追求的正是這種「按一下電梯、下樓就能買到新鮮食材、咖啡和葡萄酒」的生活方式，而不必開車外出採購。
「這種便利性正在成為一股巨大的市場轉變趨勢，」Luke Berry說。
隨著規劃審批流程持續簡化，一批底商住宅項目相繼獲批落地。
在墨爾本，Time and Place將於Glen Iris一座五層公寓樓下方開設全品類Woolworths超市；Dimas Property Group在Balwyn開發的45套公寓項目White & Weston，底層同樣引入了Coles。
在悉尼，新州住房公司開發的Caringbah Pavilion項目則將在一家Coles超市上方建設188套公寓，距離火車站僅200米。
零售配套與交通便利性的雙重疊加，精準契合了眾多規劃部門打造「20分鐘生活圈」的願景。
Coles物業總經理Fiona Mackenzie表示，隨著全國城市人口持續增長，這類綜合體項目將為社區帶來更高的便利性與宜居性，預計未來在重點增長區域還將湧現更多類似開發項目。
她介紹，Coles物業團隊與超市業務部門緊密協作，目標是讓顧客在居住、工作和購物的地方都能方便走進Coles門店。
「我們會根據不同地塊採取不同方式——有時向第三方開發商租賃空間，有時則自行收購或開發地塊。」
不過，此類綜合體項目並非總能贏得社區認可。
在悉尼，Woolworths計劃在13套公寓下方開設一家小型超市，卻遭到當地議會及富裕的Rose Bay社區居民的強烈反對。
Colliers住宅業務董事總經理Diana Sarcasmo認為，開發商必須在零售業態上精心策劃，否則項目很難取得成功。
她表示，新項目遭遇阻力在所難免，「人們總是對未知的事物感到擔憂」，但設施建成后，最終受益的恰恰是社區居民本身。
「Green Square就是一個很好的例子。各類便利設施和大型超市相繼進駐后，人們從火車站出來、穿過超市一路走回家，能夠真切感受到其中的好處。」
04
新州頂尖公立學區遭購房者瘋搶！中位價最高近$490萬，大批買家爭相湧入
名校效應持續發酵，購房者正加速湧入新州頂尖公立學校所在的城區。最新數據不僅揭示了需求飆升的熱門地區，更披露了各地的房產中位價。
新數據顯示，坐擁優質公立中小學的城區正成為炙手可熱的房產熱點，感興趣的潛在買家人數最高達4400人。經數據分析，這些黃金地段的房產中位價從110萬至280萬澳元不等。
卧龍崗的 Smiths Hill High School 憑藉亮眼的學術成績，帶動了當地購房需求的持續攀升；悉尼南部精英中學 Caringbah High School 在NAPLAN考試中的卓越表現，則吸引了約3400名買家的目光。
位於悉尼市中心的 Conservatorium High School 在去年新聞集團澳洲百強公立中學榜單中榮登榜首，吸引了超過3700名購房者希望在該區置業。
Epping Public School 與 Neutral Bay Primary School 同樣因優異的學術成績備受追捧，兩地房產中位價分別高達270萬與280萬澳元。
在新州房價最貴的城區，頂尖公立學校包括 Woollahra Public School、Lindfield East Public School、Roseville Public School、Northern Beaches Secondary College Manly Campus 以及 Annangrove Public School，上述地區的房產中位價從380萬至490萬澳元不等。
新州房地產協會（Real Estate Institute of New South Wales）首席執行官 Tim McKibbin 指出，優質學校是推動一些城區受追捧的核心因素，便捷的公共交通與海灘等自然資源同樣不可或缺。
他表示，家長們歷來重視子女教育，而將孩子送入一所好學校，正是給予他們最佳發展機會的方式之一。
上述數據由 Excel Academics 整理，綜合運用了NAPLAN成績及部分12年級成績，篩選出各州表現最優的公立學校，並與高購房需求的郊區進行對照分析。值得注意的是，感興趣的買家數量會隨時間有所波動。
從全國範圍來看，墨爾本擁有競爭最激烈的郵編區——該市精英中學 Mac.Robertson Girls』 High School 九年級NAPLAN成績遠高於全國平均水平，吸引了超過1.55萬名感興趣的買家。
Excel Academics 輔導專家 Klester Manaloto 指出，這些數據揭示出各州在優質公立教育資源的獲取上，因居住地不同而存在顯著差異，部分郊區的競爭已達到極端激烈的程度。
他表示，在需求最高的地區，成千上萬個家庭實際上在爭搶一所學校的入學名額，而在其他地區入學機會則相對分散，這深刻反映了教育資源在地理分佈上存在明顯的結構性不平等。
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