加息以及令投資者信心受挫的稅制改革，預計將在今年壓低房價，也可能為買家提供一個在市場重新恢復增長前入場的窗口期。
根據最新預測，在加息和更高房產稅預期的影響下，澳大利亞最大城市的房價預計將在2026年持續下跌。
今天發布的最新realestate.com.au《房地產市場展望》顯示，投資者需求下降、住房可負擔性挑戰，以及連續加息，將共同推動部分市場房價走低。
報告指出，悉尼和墨爾本預計將承受本輪放緩的主要壓力。2026年全年，兩地房價預計將分別下跌3%和4%。
不過，這輪下行預計不會持續太久。
人口增長、住房供應緊張，以及首次置業者需求強勁，都將為房價提供支撐，預計今年晚些時候房價增長將重新恢復。
到2027年，房價預計將繼續上漲，儘管漲幅會低於通常水平。
與此同時，布里斯班、珀斯和阿德萊德也面臨市場放緩，但這些城市到2026年底的房價預計仍會高於年初水平，只是未來幾年的增長速度將放慢。
報告作者、REA Group經濟學執行經理Angus Moore表示，今年的加息和房產稅變化已經開始影響住房市場。
他說：「在澳聯儲連續三次加息之後，房價增長已經明顯放緩，市場狀況也有所降溫。」
「聯邦預算案中的變化，以及由此導致的投資者需求下降，將在2026年和2027年對房價增長形成壓力。」
根據預算案中宣布的改革，從明年7月起，負扣稅將被限制在新建住房上；50%的資本利得稅折扣也將被通脹指數化模式取代。
聯邦政府希望藉此增加住房供應，並幫助年輕人進入房地產市場。
Moore表示：「雖然估算顯示，從長期來看，這些變化對房價的影響可能相對溫和，但短期影響是，在2026年和2027年將使房價增長減少幾個百分點。」
稅制變化還可能帶來一個意外副作用：它可能促使部分房主更長時間持有房產，而不是根據實際需求「適配」自己的住房規模。
悉尼買家或迎來短暫入場窗口
加息與稅改疊加，可能會在今年為悉尼買家創造一個短暫窗口，讓他們有機會在競爭較低的市場環境中購房。
作為全澳房價最高的城市，悉尼自2022年以來每個日曆年房價都在上漲。
但SQM Research數據顯示，悉尼「滯銷房源」數量正在增加。
所謂「滯銷房源」，是指在公開市場掛牌超過半年後仍未售出的物業。僅在5月，這類房源數量就上升了10%。
其中許多房產，曾經是投資者激烈爭搶的對象。但自5月聯邦預算案公布標誌性改革以來，投資者已在很大程度上退出市場。
專家表示，在這些「滯銷」房源中，也有相當一部分是價格較高的物業。由於加息推高了借貸成本，如今許多購房者已經無力承擔這類房產。
地產經紀表示，儘管過去幾個月市場環境已經轉弱，但許多這類房屋的賣家仍拒絕在價格上讓步。
Ray White NSW拍賣主管David McMahon表示，新上市的賣家應該意識到市場環境正在發生變化，從而對自己房產的價值作出更充分、更理性的判斷。
Moore也表示，今年悉尼和墨爾本買家可選擇的房源都更多了。
他說：「2026年前五個月，兩座城市的新掛牌量同比增長了6%至7%，這給了買家更多選擇。」
雖然墨爾本房價預計跌幅略大於悉尼，但由於更高的人口增長有助於吸收增加的房源供應，墨爾本之後的反彈預計會更強。
Moore表示：「預計未來十年，維州人口將增加超過100萬，這很可能超過新增住房建設速度。」
熱門城市房價增長將回歸常態
與此同時，珀斯、布里斯班和阿德萊德過去經歷的快速房價上漲預計將告一段落，未來兩年增長將回到更穩定的節奏。
過去12個月，珀斯房價上漲超過20%。不過，隨著增長放緩，預計該市今年年底房價仍將比年初高出8%，2027年則預計增長7%。
Moore表示，珀斯房價走勢可能取決於礦業活動和人口增長。
他說：「如果大宗商品價格保持高位，推動家庭工資上漲並支撐人口增長，這將支持房價；同時，較低的新住宅建設水平也會對房價形成支撐。」
布里斯班和阿德萊德今年房價預計將上漲5%。
不過，在今年加息以及預計今年晚些時候還將再度加息的背景下，住房可負擔性正在惡化。
在霍巴特，房價在經歷長期下行後於今年創下紀錄高位。
儘管塔斯馬尼亞人口增長較慢，但供應緊張可能推動房價出現高於平均水平的增長。
Moore表示：「預計該州將啟動大量的資本工程建設項目，再加上近期加息的影響，可能會削弱住宅建設和住房供應。」
大銀行預計房價跌幅更深
大型銀行更新后的預測則為住房市場描繪了更加悲觀的前景。NAB目前預計，悉尼和墨爾本房價將下跌6%至7%。
ANZ預測的跌幅更大，預計今年兩大全國最大首府城市房價將下跌約8%，明年還將再跌2%至3%。
ANZ經濟學家Madeline Dunk表示，在加息導致市場情緒轉弱之後，稅制變化進一步加劇了疲軟，但新政策的影響將更加複雜，並不會均勻地作用於整個市場。
她說：「這輪下行不會在整個市場中均勻體現。我們預計，那些通常更受投資者青睞的房產，比如一居室和兩居室公寓，可能會表現更弱，因為稅制變化會影響投資。」
「相比之下，在自住業主佔比較高、買家主要尋求自住房的地區，獨立屋應該會更具韌性。」
ANZ預計，阿德萊德明年表現將最差，房價預計下跌6.4%。
Dunk表示：「與珀斯和布里斯班不同，阿德萊德的增長並不是由強勁人口增長推動的，而且這個市場看起來正變得越來越難以負擔。」
根據ANZ預測，到2028年，房價增長將重新反彈，全國房價預計上漲3.8%，悉尼和墨爾本漲幅則會略高一些。
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