//前言//
養老金槓桿投資迎來重大轉折，
政府與綠黨達成關鍵協議，
LRBA新規落地，
澳洲稅改與房地產市場走向再次被重塑。
#01：
LRBA新規落地
養老金借貸渠道收緊
澳大利亞聯邦政府近日與綠黨達成關鍵協議，在推動整體投資稅制改革的同時，同意禁止未來通過自管養老金（SMSF）進行的住宅有限追索借款安排（LRBAs）。
這一決定為政府更廣泛的稅收改革法案掃清了參議院通過的障礙，也意味著針對房地產投資與稅務優惠結構的一輪制度調整正式進入落地階段。
圖片來源：The Adviser
根據協議內容，新的SMSF住宅房地產有限追索借款安排將在皇家批准后45天正式禁止實施。這一措施僅針對未來新增安排，不會追溯影響已經存在的投資或貸款結構。
政府強調，這一調整是為了回應長期以來監管機構對養老金槓桿投資風險的擔憂。
所謂LRBAs，是自管養老金基金在特定條件下可以進行借貸投資房地產的一種結構安排，而通常情況下養老金體系原則上禁止借款投資，僅在該機制下存在例外。
因此，該制度長期被視為監管灰區。
圖片來源：The Adviser
政府在解釋改革時指出，養老金基金一般不得借款投資，LRBAs屬於少數例外情形，而此次改革正是為了縮小這一例外空間。
同時，政府援引多項歷史審查報告支持該政策調整，其中包括2014 Murray Financial System Inquiry以及後續多次金融監管機構評估意見。
這些報告均曾指出，在退休儲蓄體系中使用槓桿投資房地產可能帶來系統性風險，尤其是在市場波動時期可能放大損失。
圖片來源：The Adviser
財長Jim Chalmers在說明中表示，這一變化將使養老金投資規則更加一致，減少制度中的特殊例外。
他同時指出，目前SMSF相關住宅借貸在整體房貸市場中佔比不到1%，但其結構性風險仍值得關注。政府預計，該調整將在預算層面帶來約5000萬澳元的改善效果。
#02：
稅改方案持續推進，
兩大政策同步調整
此次LRBA禁令只是政府更大範圍投資稅制改革的第一階段內容之一。
根據預算案安排，政府正在推進對資本利得稅（CGT）制度的調整，包括取消過去Howard時代遺留下來的50%折扣機制，改為僅對經通脹調整后的真實收益徵稅，從而提高稅制公平性。
此外，負扣稅政策也同步收緊，未來投資性房產的相關優惠將受到限制，但現有投資安排仍將獲得「祖父條款」保護，不會被追溯調整。
不過，政府並未接受綠黨提出的全面取消祖父條款的要求。
圖片來源：The Adviser
在政策博弈過程中，Jim Chalmers強調，這些調整的目標是讓稅制更加公平，並使投資與住房市場之間的關係更為平衡。他指出，這項改革已經在眾議院通過，並有望在下周末前順利通過參議院。
阿爾巴尼斯則表示，該協議標志著稅制改革的重要一步，未來的關鍵在於議會是否願意支持面向工薪階層減稅，以及構建更加公平的整體稅收體系。
他同時強調，此次改革不會改變養老金整體稅收框架，也不會影響現有SMSF借貸安排，並給予市場足夠時間完成過渡。
隨著LRBA新規與資本利得稅改革同步推進，澳大利亞養老金投資體系與房地產市場的關聯正在被重新界定。
政府希望通過限制槓桿工具的使用、收緊稅收優惠結構，降低潛在金融風險，同時推動稅制向「更公平、更透明」的方向調整。
#03：
數十年來最嚴重下調：
大批業主資產瘋狂縮水
就在政府推進房地產稅制改革和收緊投資優惠之際，澳洲樓市也正面臨近年來最明顯的一輪調整。
最新數據顯示，悉尼和墨爾本兩大房地產市場出現明顯降溫跡象，大量房源銷售周期持續拉長，房價和拍賣成交率同步下滑。
澳洲部分高密度社區已出現房主「割肉」虧本賣房的現象。
業內人士甚至警告，這場調整可能成為「數十年來最嚴重的樓市下行周期之一」。
圖片來源：News.au
根據市場研究機構SQM Research的數據，截至2026年5月，墨爾本約有19%的在售房產掛牌時間超過180天。換句話說，接近五分之一的房源已經在市場上停留半年以上仍未成功出售。
數據顯示，墨爾本近4.7萬套在售房產中，有8932套掛牌超過180天；悉尼則有6785套房源掛牌時間超過半年，占當地市場約17%。
與此同時，價格壓力也正在加劇。
房地產數據平台Spachus Aus發現，過去三個月，墨爾本約80%的房屋最終成交價低於掛牌價，悉尼這一比例也達到72%。
圖片來源：News.au
在墨爾本，房屋掛牌中位價約為92萬澳元，而最終成交中位價僅為89.5萬澳元，平均折價約2.45萬澳元，悉尼房屋平均成交價則比掛牌價低約2.5萬澳元。
SQM Research數據顯示，過去一個季度，悉尼掛牌價格下跌2.9%，墨爾本下跌1.5%。如果按照當地房價中位數計算，相當於不少業主的房產價值在短短數月內縮水數萬澳元。
更令人擔憂的是，拍賣市場也明顯降溫。
截至6月21日當周，悉尼拍賣清盤率僅為31.9%，較去年同期下降約20個百分點；墨爾本清盤率則跌至37.6%，遠低於去年同期53.3%的水平。
圖片來源：News.au
經濟學家Stephen Koukoulas表示，目前的市場表現已經具備「數十年來最嚴重樓市調整」的多個特徵。如果未來房價跌幅擴大至10%以上，可能對整體經濟帶來更大的連鎖影響。
最後
隨著政府收緊SMSF房地產借貸、
調整資本利得稅和負扣稅政策，
再疊加房價回調壓力，
澳洲房地產市場正在經歷一場深層次重構。
對於投資者而言，
未來的投資邏輯
或將從依賴稅務優惠和槓桿擴張，
逐步轉向
更加註重現金流與長期價值的時代。
*以上內容系網友會火自行轉載自澳洲的家一墨爾本，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。