別再反對你家邊上建公寓了！公寓建越多！house房價漲越快
房價漲越快
墨爾本多地開啟高密度公寓開發，並且引發了大規模的本地居民反彈。
不過如果你的反對理由是怕影響本地的房價，
那麼今天要說的這個悉尼的研究案例可能會改變你的想法。
最新研究發現：悉尼過去十多年大量建設高層公寓的地區，
獨立屋價格上漲速度反而快于公寓開發較少的地區。
這項研究認為：住房供應不足並非推動房價上漲的唯一原因，
單純增加高層公寓供應，也未必能夠有效壓低獨立屋價格。
經濟研究機構e61 Institute周三發布報告，
對悉尼近年來公寓開發情況與房價變化進行了分析。
數據顯示：2012年至2017年間，悉尼房價累計上漲76%，
隨後在2018年至2019年間回落約11%。
而公寓竣工高峰恰好出現在2018年至2019年，當時大量新建住宅陸續交付。
不過，研究發現：這些公寓實際上大多早在數年前就已經通過樓花（off-the-plan）形式售出，
預售高峰出現在2014年至2015年，也就是悉尼房價快速上漲期間。
e61 Institute研究經理、報告作者Nick Garvin表示：這一現象意味著，過去房價飆升並不能簡單歸因於高密度住宅供應不足。
他說：如果大量公寓在房價上漲期間已經售出，
那麼很難認為當時的房價上漲完全是因為高密度住房供應不足。
研究發現：新建公寓較多的地區，公寓價格漲幅確實較低，這符合市場預期。
但與此同時，這些地區的獨立屋價格反而上漲得更快。
數據顯示：在2012年至2017年期間，
那些新建公寓超過1000套的地區，獨立屋中位價上漲91%。
而新建公寓不足100套的地區，獨立屋價格同期僅上漲69%。
Nick Garvin表示：人口和需求持續流入這些地區，
而新增公寓主要滿足了購買公寓的需求，
卻沒有解決人們對於獨立屋的需求。
他說：在大量建設公寓的地區，我們仍然看到非常強勁的獨立屋價格上漲，
甚至可能比其他地區更快。
這些區域本身的居住需求增長非常強勁。
新增公寓滿足了公寓市場的需求，因此當地公寓價格漲幅相對較低，
但它並沒有滿足人們對獨立屋的需求。
近年來，增加住房供應被聯邦和州政府視為解決住房負擔能力問題的重要途徑。
各級政府普遍認為，只有提高住房供應，才能緩解房價上漲壓力。
不過，這項研究認為：增加住房供應固然重要，但供應結構同樣值得關注。
Nick Garvin表示：不同類型住房之間並不能完全相互替代，因此未來應該建設更多元化的住房產品。
他認為：除了高層公寓之外，聯排別墅以及中密度住宅也應成為重點發展方向。
他說：通過增加聯排別墅和中密度公寓，
可以提高城市密度，同時讓住房庫存更加多樣化。
不過，他同時強調：這並不意味著過去建設的大量公寓是錯誤的。
他說：我不會建議把已經建好的公寓拆掉，它們顯然是有價值的。
隨著人口持續增長，住房供應仍然必須增加，
否則住房負擔能力問題只會進一步惡化。」
悉尼房價上漲背後並不僅僅是供應問題，
稅收政策、住房投資環境以及自住房與其他資產之間的稅務待遇差異，
也值得政策制定者進一步研究。
Nick Garvin表示：推動悉尼房價上漲的原因並不只有住房供應短缺這一項因素。
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