———前言———
澳洲住房危機可能迎來一個極具爭議的轉折點。由OurTop10網站委託普里馬拉研究公司完成的模型顯示，如果聯邦政府如期完成國家住房協議下的120萬套建房目標，全澳平均房價可能從預測高點回落約27萬澳元，峰谷跌幅最高達到22%。
這不是官方房價預測，而是建立在利率、失業率和住房供應符合模型設定基礎上的情景分析。但它揭示了澳洲住房政策最難迴避的矛盾：真正改善首次置業者的負擔能力，往往意味著房價不能繼續長期大幅跑贏收入；可對現有業主和投資者而言，房價下降又意味著財富縮水。
澳洲的房價下跌27萬澳元，究竟是怎麼計算的
根據OurTop10公布的模型，澳洲平均房價可能從2023年9月約92.5萬澳元，升至2027年9月約115萬澳元，隨後在2031年底回落至約92.7萬澳元。報告將其概括為下跌約27萬澳元、跌幅22%。不過，若直接按照115萬降至92.7萬計算，差額約22.3萬澳元，跌幅約19.4%。
真正重要的不是最終下跌22萬還是27萬，而是模型認為，只要住房供應連續多年明顯增加，房價就可能失去長期短缺帶來的上漲支撐。但利率、就業、人口、移民和貸款政策都會改變結果，不能把這項推演寫成確定事實，更不能簡單理解為澳洲房價即將暴跌。
澳洲距離建房目標依舊很遠
澳洲住房協議要求從2024年7月至2029年6月建設120萬套住房，相當於平均每年24萬套、每季度約6萬套。然而，澳洲統計局最新建築數據顯示，2026年3月季度全國住宅開工量環比下降11.2%。獨立屋開工則下降3.5%至27658套，公寓和聯排住宅等其他住宅開工下降20.7%。
高密度住房開工大幅下降尤其值得警惕。悉尼、墨爾本和布里斯班土地有限，僅靠獨立屋很難快速增加供應。國家住房供應與可負擔性委員會預計，按照2026年初的趨勢，協議期內可能只能完成約98萬套，比目標少22萬套，120萬套目標可能要到2030年9月才能實現。因此，澳洲當前更現實的風險不是房子建得太多，而是供應繼續落後。
首次置業者為什麼可能成為最大贏家
澳洲房價下降對首次置業者的幫助，不只是掛牌價降低。假設住房從115萬降至92.7萬澳元，20%的首付可從23萬降至約18.5萬澳元，買家可以少準備約4.5萬澳元，貸款本金、每月還款和長期利息也會同步減少。澳洲統計局住房貸款數據顯示，2026年3月季度首次置業自住貸款數量下降4.3%，貸款總額下降6.7%至179億澳元，說明高房價和高利率仍在壓縮年輕買家的借款能力。
澳洲政府也在調整投資住房稅制。2026—27年度聯邦預算稅改說明規定，從2027年7月起，住宅負扣稅原則上只適用於新建住房，資本利得稅優惠也將調整；預算公布前持有的投資房可繼續沿用舊規則。
相關法案已經通過議會，政府預計，改革未來十年可幫助額外7.5萬人進入自住房市場。改革的核心，是減少投資者與首次置業者在現房市場中的直接競爭，同時把更多資金引向新房。不過，投資者減少並不自動意味著租金下降，租金仍取決於新房供應、人口增長、家庭數量和空置率變化。
現在面臨房價與可負擔性的矛盾
澳洲住房政策最大的難題，是澳洲既想讓年輕人買得起房，又不願看到現有業主的資產明顯貶值。對尚未入市的人而言，房價上漲意味著首付目標越來越遠；對已經擁有住房的人而言，同樣的上漲卻被視為家庭財富增長。這也是為什麼歷屆政府更喜歡推出低首付擔保、購房補貼和貸款支持，而很少公開承諾降低房價。
如果供應沒有同步增加，額外購買力往往會被計入售價，最終形成幫助買家，卻推高房價的循環。對準備在同一市場換房的自住業主來說，房價下降未必等於實際損失，因為賣出的舊房和準備購買的新房可能同時變便宜。真正更容易受到衝擊的，是高槓桿投資者、短期買賣者，以及在市場高點買入后被迫出售的家庭。
要完成建房目標仍然比較艱難
首先就是是工人不足，澳洲建築大師協會表示，澳洲還需要約11.6萬名住房建築工人，基礎設施領域到2030年還需要超過30萬名工人。住宅建設與道路、水電和交通工程爭奪同一批木工、電工、水管工和項目管理人員，將繼續拖慢施工。其次是項目可行性。土地、材料、保險和融資成本上升，使一些已經獲批的項目仍無法開工。規劃限制、審批延誤和政府收費也會增加成本。
行業所稱「每套住房增加32萬澳元」屬於部分地區的最高估算，也不能理解為全國每套新房都會固定增加這一金額。最後是執行效率。聯邦政府可以提供資金，但土地分區、規劃審批和基礎設施主要由州政府及地方政府負責。若要提高交付速度，聯邦撥款需要更多與實際竣工量、審批時間和規劃改革挂鉤，同時增加技術培訓、改善建築職業移民和加快水電道路建設。
——結語——
實際上，對長期被高房價擋在市場之外的年輕人來說，這也可能意味著住房體系開始重新平衡。更能接受的結果未必是房價突然暴跌，而可能是供應持續增加、房價長期橫盤或溫和回落，同時工資逐漸追上。這樣既能降低首次置業門檻，也能避免高負債家庭承受過於劇烈的衝擊。
這項模型最終迫使澳洲面對一個現實：住房不可能既永遠快速升值，又同時變得越來越容易負擔。如果政府真的希望幫助首次置業者，就必須接受房價增速放緩，甚至階段性回落的可能。否則，120萬套住房目標即使不斷被重複，年輕人的置業希望仍可能停留在口號之中。
*以上內容系網友AUS貝小主自行轉載自中信澳新財經，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。