縱觀澳洲各地，越來越多的房地產市場正在急劇降溫，部分地區甚至出現了自2023年以來首次下跌。
Cotality的最新數據顯示，悉尼、墨爾本、阿德萊德和布里斯班／黃金海岸的房價按滾動30天計算均在下跌，珀斯的房價漲勢也已大幅放緩。
Macrobusiness首席經濟學家Leith van Onselen近日表示：「澳洲住房市場很可能出現至少40年來最劇烈的房價調整，家庭財富將因此縮水，按通脹調整後計算尤其如此。」
過去40年裡，住宅價格最大的一次下跌發生在2022年4月至2023年1月。當時，首府城市房價按月末數據計算下跌8.1%，全國房價下跌7.5%。
Cotality的圖表顯示，此外還出現過幾輪下跌，但幅度普遍小得多。合併首府城市的房價下跌時期。澳洲住房市場是全球最昂貴的市場之一，澳洲家庭相對於收入和國內生產總值（GDP）的負債程度也屬於最高之列。
假設住宅價格重演過去40年間最大的一次調整，跌幅略超8%，全國住宅價格將降至868,500澳元。這一價位上一次出現是在2025年4月。
首府城市住宅中位價將降至954,800澳元，與2025年5月相同；地區住宅中位價則將降至709,600澳元，上一次達到這一水平是在2025年9月。
#01：
澳媒曝光
維州政府追討3800萬空置稅
澳洲的住房危機愈演愈烈，房價高企、租金飆升、房源緊缺的困境，讓無數澳洲民眾面臨居無定所的難題。
此前就有消息稱，數千名外國房產投資者，正大規模逃避房產空置申報義務，涉嫌漏繳巨額「空置稅」，引發政府強監管出手，澳洲財長Jim Chalmers被迫向澳洲稅務局（ATO）下達嚴令。
最新公布的數據顯示，2025財年，維州稅務局開展近千次空置住宅及土地專項調查，成功追收未繳稅款與罰款超3845萬澳元，執法力度、涉案金額均創下階段性新高。
隨著整治推進，政府也面臨進一步嚴查空置逃稅、填補稅收漏洞的輿論與行業壓力。
圖片來源：realestate.com.au
官方最新數據顯示，2025財年維州共受理956宗空置住宅土地稅（VRLT）疑似逃稅案件，其中789宗核實存在違規行為，合規查處率極高。
本次查出的逃稅案例，佔據所有正常繳納VRLT房產的17%（這些房產繳納的稅款合計7812萬澳元），相當於每100名按規定繳稅的人中，就有17人沒有繳稅，足以見得空置逃稅現象十分普遍。
值得關注的是，本年度政府獲批的空置稅豁免案例高達25692宗，遠超違規查處數量，豁免理由多為度假屋、工作剛需用房等特殊情況。
維州空置住宅土地稅自2018年落地，核心目的是倒逼業主盤活閑置房源、釋放住宅土地資源，緩解住房短缺困境。
該稅種實行階梯式稅率，按房產資本改良價值核算：空置6個月至1年稅率1%，1至2年稅率2%，空置超2年稅率升至3%。
以一套價值100萬澳元的房產為例，對應年度稅款分別為1萬、2萬、3萬澳元，空置越久、處罰成本越高。
政策覆蓋範圍也在持續擴容，最初僅針對墨爾本16個大都會城區，如今已全面覆蓋維州全州區域。
這意味著2026財年的排查範圍將進一步擴大，預計逃稅查處數量、繳稅房源數量都會迎來大幅上漲。
目前稅務局主要通過數據匹配、專項調查、民眾舉報三大渠道，監測業主納稅合規情況。
維州投資者每年都有數百人因未繳納空置住宅土地稅而被查出，但仍有大批人未繳納，外界要求加強執法。
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非營利政策研究機構Prosper Australia根據2024日曆年數據指出，墨爾本有超過10萬套住宅可能空置。其中31,890套用水量為零，另有69,055套的用水量低於普通單人家庭平均用水量的四分之一。
即使將已經繳稅和已經被查出的情況一併計算，數據仍顯示，另有近7萬名看似擁有空置房產的業主沒有繳納空置住宅土地稅。
租房權益倡導者指出，當前執法覆蓋面嚴重不足，數萬逃稅者逍遙法外。
按照這部分群體的意思，若擴大排查範圍，按現有17%的違規比例測算，可盤活近1.2萬套閑置房源，同時能新增約5.81億澳元稅款，是今年追繳金額的15倍，既能充實財政，也能有效緩解住房危機。
但對於在澳洲有空置住房的人來說，意味著一大筆額外賬單。
#02：
華人投資者收到天價賬單
一不小心錢包就被掏空
最近，就有華人表示，自己的客戶在華人區Balwyn購房，因為人在海外沒有去住，收到10幾萬空置稅單！
圖片來源：小紅書@Kim Lou
評論區不少華人都被罰過，甚至還有被秋後算賬的。
隨著越來越多的新政出台，以及澳洲政府監管的加強，代價也會越來越高。
此前，一位投資者在澳洲擁有一套總價約60萬澳元、佔地100多平方米的房產，但由於長期居住海外且未申請澳洲稅號（TFN），他從未收到過地稅賬單。
他曾諮詢律師，被告知地稅可能會在房產交易時一次性收取，因此並未特別關注這一問題。
然而，這位投資者突然收到銀行的通知，發現銀行在未提前聯繫或徵求他授權的情況下，直接將所有欠繳的地稅及高額罰金共計6萬多澳元，直接計入他的貸款，並劃款給州稅務局（SRO）。
圖片來源：小紅書用戶@HDA Building驗房I設計
銀行解釋稱，根據相關法規，銀行有權在不經客戶授權的情況下直接處理此類交易。
客戶隨後聯繫了SRO，表示自己從未收到過地稅賬單，因此對徵收罰金的合理性提出質疑，但截至目前仍未收到明確回復。
#03：
財長即將嚴查
華人區將被盯上
大規模的違規事件，很快引發了澳洲各界的強烈不滿和質疑。
一國黨黨魁韓森直接向財長Chalmers及澳洲稅務局發起質詢，痛斥工黨政府在民眾流離失所之際，對外國投資者的違規行為視而不見，稱這簡直是「一樁國家醜聞」。
圖片來源：dailytelegraph.com.au
除了政客的批評，業內人士也對澳洲稅務局的監管能力提出了質疑。
Plus Agency的Peter Li表示，除少數業主因現金流問題推遲繳費外，絕大多數人是全然不知情。他建議修改銷售合同，加入空置稅強制披露條款，以確保買家明確自身責任。
面對洶湧的輿論壓力，財長Chalmers出手，已正式致信澳洲稅務局，明確要求對逃避空置稅監管的行為進行嚴厲打擊。
他在信中強調，任何外國投資者試圖挑戰澳洲監管體制的行為，都是完全不可接受的，政府絕不會坐視不管。
澳洲稅務局也很快做出回應，其發言人表示，目前該部門正通過數據分析、旅行記錄、租金押金等第三方來源，全面篩查高風險違規案件，後續將定期開展審查工作，對不準確申報、漏繳稅費等違規行為進行嚴懲。
圖片來源：dailytelegraph.com.au
而更嚴格的監管之下，首當其衝的就是華人區，因為華人區房子的空置率常年居高不下。
三個空置房激增最明顯的區域：Hume、Merri-bek 和Boroondara。
圖片來源：The Age
如果按總量計算，位於墨爾本東北部的Whitehorse（包括Box Hill等地）依然是空置房最多的地區，共錄得 2677 套，佔全區住宅總量的3.3%。這一結果並不意外，Box Hill長期以來因高樓密集、新盤林立而被視為空置公寓集中區。
不過，需要注意的是，根據現有的條例規定，滿足以下任一條件既可豁免空置稅：①有人居住超過6個月，親朋好友亦可（無需簽署租賃合同）
②住宅物業出租或自住至少6個月（或183天）——（租約最短期限為30天，短期租約如若低於30天則被視為無效）;
③雖然空置著，但空置期間積極對外招租（如在市場中積極發布招租廣告；雇傭房屋中介為您招租，且租金為市場合理價格）——（租約最短期限為30天）
最後
這項針對海外投資者的政策，
在未來一段時間，
將會成為澳洲房產危機話題的討論中心。
澳洲稅務局能否真正落實「嚴厲打擊」的要求，
我們拭目以待。
無論是海外投資者還是PR，
都要定期查詢地稅賬單，
密切關注稅務政策，
以防帶來不必要的罰金等麻煩。
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