很重要
隨著澳洲聯邦政府今年預算案改革資本利得稅（CGT）制度，
持有投資房的業主將面臨一項新的重要任務：
為名下房產進行市場估值。
估值不僅關係到未來出售房產時如何計算資本利得稅，
還可能影響最終稅款，差額甚至可能達到數萬甚至數十萬澳元。
根據新政策：自2027年7月1日起，澳洲將取消現行50%的資本利得稅（CGT）折扣，
改為採用通脹指數（Inflation Indexation）方式計算稅基，
即根據持有期間的通脹水平調整成本基礎（Cost Base）。
不過，對於2027年7月1日前已經持有的投資房，政府設置了過渡安排。
如果業主是在2027年7月1日之後出售房產，
那麼截至2027年7月1日之前產生的資本增值，
仍可按照舊制度計算。享受50%的CGT折扣。
此後產生的增值，則按照新制度計算，並適用新的稅務規則。
正因為如此，投資者需要確定房產在2027年7月1日當天的市場價值，
作為新舊稅制的分界點。
這一規定同時適用於住宅投資物業和商業地產。
例如：一名投資者2018年以80萬澳元買入一套房產，
2033年以180萬澳元出售，總資本增值為100萬澳元。
假設房產在2027年7月1日的市場價值為140萬澳元，那麼：2018年至2027年期間增值60萬澳元，仍適用舊制度，可享受50%的CGT折扣；
2027年7月1日之後產生的增值，則以140萬澳元為新的成本基礎，並根據之後的累計通脹進行調整，再計算應納稅資本收益。
假設投資者適用47%的最高邊際稅率（含Medicare Levy），
最終總稅額約為23.03萬澳元。
如果後半段增值仍沿用舊制度計算，稅額反而會略高。
不過若未來幾年通脹較低，或房產較早出售，舊制度可能仍更有利，
因此最終哪種方式節稅更多，需要屆時具體計算。
計劃採用市場估值方式的投資者，不必一定在2027年7月1日當天完成估值。
估值可以在之後進行，但最好不要拖延太久，
建議在幾個月內，最長不超過一年完成。
原因在於，估值時間距離目標日期越遠，
估值師需要回溯市場情況的工作量越大，收費也可能更高。
此外，由於未來可能出現大量投資者集中預約估值，
業內建議提前聯繫估值師，確認其屆時有足夠時間處理業務。
但按照現行稅務要求，估值必須客觀、有充分證據支持，
並能夠經得起ATO審查。
ATO指出：由專業註冊估值師（Registered Valuer）出具的報告，
可信度明顯高於非專業人士的估值。
銀行貸款估值則不能作為CGT估值使用，
因為其目的在於評估貸款風險，而非確定稅務成本基礎。
投資者應聘請專業估值師實地勘察房產，而不是採用僅依賴網路資料。
這一點對於商業地產尤其重要，
因為商業物業差異較大，可供參考的成交案例通常遠少於住宅物業。
除估值報告外，投資者還應保存估值委託書、付款發票、估值參考成交案例、房屋照片，
以及當時的租約、租金記錄和物業支出等資料，以備未來ATO核查。
另外，不要試圖通過人為抬高估值來減少稅負。
理論上，如果2027年7月1日的估值越高，
那麼更多資本增值將被划入舊制度，部分情況下可以減少未來稅款。
ATO已表示，將利用AI、高級數據分析，
以及Cotality等房地產資料庫、地方政府估值資料、州政府估值數據及納稅記錄，
對異常估值進行交叉核查。
一旦發現故意高估房產價值，投資者不僅需要補繳稅款，
還可能被徵收利息和罰款，未來報稅也更容易被稅務局重點審計。
至於估值費用，則因物業類型和價值而異。
一般而言：價值200萬澳元以內的住宅，估值費用約700至1200澳元；
價值200萬至1000萬澳元的住宅，約1200至4000澳元；
價值200萬澳元以內的商業物業，約1100至2000澳元；
價值200萬至1000萬澳元的商業物業，約2000至6000澳元；
幼兒園、醫療診所、加油站等特殊物業，估值費用通常介於3000至1萬澳元之間。
目前，這類估值費用仍可作為稅務抵扣，
預計新制度實施后這一政策仍將保留。
除了市場估值外，政府還將提供ATO官方計算方法供投資者選擇。
ATO計劃採用按持有年限平均分攤資本增值的公式。
例如，一套房產持有10年後獲利100萬澳元，
則默認每年平均增值10萬澳元，再按照2027年前後分別適用新舊稅制。
不過，如果房產大部分漲幅實際上發生在2027年以前，
那麼市場估值往往能獲得更低的稅負。
由於沒人能夠預測未來房價走勢，業內普遍建議投資者在2027年7月1日前後完成專業估值。
未來出售房產時再比較兩種計算方式，選擇稅負較低的一種。
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