年化11%暴跌！澳洲地產已徹底死亡
前言
四十年未見的信號已經亮起，這一次的回調遠非尋常波動！
Cotality最新數據顯示，過去三個月，悉尼房價以年化16%的速度墜落，墨爾本緊隨其後，年化跌幅達13%。就連曾經炙手可熱的阿德萊德、布里斯班和珀斯，也紛紛加入了這場無人期待的派對。
五大首府城市房價指數正以年化11%的速度下跌，如果這一趨勢持續12個月，這將是Cotality 過去46年有數據記錄以來，澳大利亞房地產史上最慘烈的單次調整。
有人說，房地產永遠會上漲。但歷史告訴我們，每一次「這次不一樣」的幻覺，最終都會被現實擊碎。而這一次，我們有理由相信，當前的調整或許確實不一樣，與過去40年中的任何一次回調都截然不同。
需求端遭遇雙重暴擊
過去40年的房地產調整，無論源於1989-91年的激進加息、2008年的全球金融危機，還是2022-23年的通脹衝擊，需求端始終有一個穩定的支柱——投資者群體。他們像候鳥一樣，總會在市場低谷時重返，用負扣稅和資本利得的優惠托起價格。
然而，堪培拉的一紙政策改寫了遊戲規則。負扣稅規則的逆轉，相當於對受影響房主施加了200至275個基點的額外「加息」，這幾乎等於澳聯儲兩次常規加息的疊加效應。
而受此影響的借款人占所有貸款的20%，這意味著整個房地產市場都被捲入了這場政策風暴。更令人警惕的是，政府幾乎同時取消了首次購房擔保計劃的上限，超過28,000名購房者以僅5%的首付湧入市場。
這在短期內看似支撐了需求，實則是在提前透支未來的購買力。當這波政策紅利耗盡，市場將面臨更大的真空。
正如某位分析師所說，投資者占抵押貸款需求的40%，當這40%因政策改變而大幅萎縮時，房價難以倖免。財政部的分析認為這些變化只會使房價增長減少約2%，但私營部門分析師早已預測悉尼可能下跌高達15%，而目前來看，現實很可能更接近後者的判斷。
貨幣政策被通脹「綁架」
在以往的每一次衰退中，澳儲行手中都握著一把「降息鑰匙」。1982年、1991年、2008年、2022年。每一次市場觸底后，降息都如期而至，為復甦鋪平道路。這是一套運行了近四十年的「標準劇本」。
但這一次，劇本被撕毀了。
澳儲行預計總體通脹率要到2027年年中才能回到2%-3%的目標區間，要到2028年年中才能觸及區間中點。行長米歇爾·布洛克已經明確表示，如果需要，她會再次加息。
她個人認為很有可能需要再次加息。在通脹未被馴服之前，降息的空間幾乎為零。
與此同時，失業率低於4.5%，商業投資蓬勃發展，數據中心建設熱潮給建築業帶來壓力，中東衝突持續推高成本……經濟的基本面似乎好到不需要降息，但對於背負巨額房貸的家庭來說，這恰恰是最壞的消息。
同時市場普遍認為美聯儲年底前加息的可能性超過90%，全球同步加息的周期已經開始。澳儲行即使想放鬆，在全球大環境下也幾乎沒有操作空間。
「定時炸彈」正在倒計時
當我們把目光從實體市場移向金融市場，更多的警報正在閃爍。目前澳大利亞約有360億澳元的銀行混合債券未償還。從2027年1月1日起，這些混合證券將不再計入銀行的一級資本，而被降級為二級資本。銀行可以選擇宣布「監管事件」，以100美元的面值將這些證券置換為普通股或次級債券。
在經濟平穩時期，這可能只是一次技術性調整。但如果房地產市場持續下行，違約激增，銀行資本基礎不斷萎縮。屆時，監管機構在危機中的行為將與和平時期截然不同。
歷史一次次證明，當金融穩定受到威脅時，監管規則會被靈活處理。更令人不安的是，混合債券目前的收益率僅比銀行票據互換利率高出3%-4%，而即將取代它們的二級資本債券收益率僅比互換利率高出約1.25%。這意味著銀行有強烈的動機提前進行置換，機械地提高股本回報率。
2019年，筆者曾提示上市債務融資信託基金的風險，當時許多人指責危言聳聽。數月後，該板塊交易價格較凈資產值折讓約50%。
2022年和2023年，我們預見了私人信貸領域的問題，它們在2024年和2025年如期而至。而這一次，則是混合債券市場可能正在重蹈覆轍。
黃金時代正在落幕
自1980年以來，澳大利亞全國住宅價值上漲了約1400%，大約四分之三的月份價格都在上漲。即使出現調整，也往往短暫而溫和。總計九次下跌，其持續時間從六個月到十九個月不等。
這種近乎神話般的表現背後，是一個不可持續的前提：利率的長期下降趨勢。從20世紀90年代初的雙位數利率，到疫情時代的接近零利率，四十年的利率下行周期為房價提供了源源不斷的燃料。
然而筆者預計，未來的利率周期將更加平衡，利率上升的時間會更長，而不是持續下降，利率將進入一個上行周期。本次AI革命將帶來的生產力增長並不會降低通脹，反而會推升通脹。而面對澳洲人民的購房能力已經非常緊張，同時伴隨著利率不會回到疫情前的水平，這或許是對「這次不一樣」最好的解釋。
房地產市場的冬天，這一次或許可能格外漫長。畢竟，當潮水退去時，我們才能真正看清誰在裸泳。
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