澳洲地產行業反洗錢新規已經生效，7月29日為登記期限
文 / 房小二
從2026年7月1日起，房地產代理、買家代理、部分開發商、律師、過戶師和會計師等行業，已被納入澳洲反洗錢和反恐融資監管範圍。符合條件的企業必須在7月29日前，向澳大利亞交易報告和分析中心AUSTRAC辦理登記。
需要注意的是，7月29日只是辦理登記的截止日期，企業的合規責任已經從7月1日開始。受監管企業目前應當已經制定反洗錢和反恐融資計劃、任命合規負責人、培訓員工，並建立客戶審查、可疑事項報告和資料保存制度。
新規主要覆蓋為客戶促成房地產買賣或產權轉讓的地產代理和買家代理。開發商或其他企業如果直接銷售樓花、土地分割項目以及「土地加住宅」套餐，沒有聘請獨立地產代理處理銷售，也可能被納入監管。律師和過戶師協助安排或執行房地產交易時，則可能按照專業服務類別受到監管。
對於地產企業來說，這意味著在接受客戶並提供相關服務前，需要進行客戶盡職調查，確認客戶身份，了解交易性質和目的。如果客戶通過公司、合夥企業或信託持有物業，還需要識別最終擁有或控制該實體的實際受益人。按照AUSTRAC的定義，實際受益人一般包括最終擁有客戶25%或以上權益，或者通過其他方式控制客戶的個人。
買家和賣家今後可能會被要求提供更多身份證明、公司資料、信託契約、代理授權以及實際受益人信息。普通交易不一定都需要證明全部資金或財富來源；相關核查採取風險為本的方式，在交易金額異常龐大、結構複雜、缺乏明顯經濟目的，或者客戶風險較高時，企業可能進一步要求說明首付款或購房資金如何取得。
AUSTRAC列出的房地產行業風險因素包括：客戶代他人購買或出售物業、複雜的公司或信託結構、遠程交易、與高風險司法管轄區有關的交易，以及涉及政治公眾人物的交易。非居民買家本身並不代表交易存在問題，但由於交易可能缺乏面對面接觸，並涉及不同國家的身份和公司資料，地產機構需要進行相應的風險評估。
此次新規中的「登記」對應AUSTRAC使用的「enrolment」。房地產代理、律師、會計師和過戶師通常只需要完成這一登記程序。法律所稱的額外「註冊」，主要適用於匯款和部分虛擬資產服務商，地產企業一般不需要另外申請。
AUSTRAC數據顯示，截至7月9日，已有15,320家房地產相關企業完成登記；同期完成登記的還包括10,250家會計及專業服務企業、5,750家律師機構和1,550家過戶服務企業。
AUSTRAC表示，繼續提供受監管服務卻未按規定登記，可能構成違法並面臨監管行動。監管機構此前也表示，實施初期將重點關注故意拒絕登記、協助洗錢或對明顯風險視而不見的企業。
從7月1日起，身份核實、實際受益人審查和可疑交易識別，已經成為澳洲房地產買賣流程的一部分。對7月1日前已經建立業務關係的客戶，部分交易可以適用過渡安排；新客戶和新業務則需要按照現行規則進行審查。
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