墨爾本租金繼續瘋漲！一年房租已經要$31,200
摘要
在墨爾本租房，越來越像是一場長期的「預算壓力測試」。
PropTrack最新6月季度租金數據顯示，墨爾本典型掛牌租金已經達到每周 $600。換算下來，一年就是 $31,200。這還只是全市的典型水平，在一些熱門區域，每周$700甚至$750已經越來越常見。
對普通上班族、留學生、新移民和年輕家庭來說，真正難受的並不是某一次突然暴漲，而是房租在高位上繼續一點點往上走。每周多$20、$50，看起來不算誇張，但一年累積下來，就是上千甚至幾千澳元。
更現實的是，房租之外，電費、保險、交通、食品和其他生活成本也沒有停下來。
01
一年$31,200，租房的錢已經超過一輛新車
根據最新數據，墨爾本典型掛牌租金已經達到 $600/周。
簡單算一下：$600 × 52周 = $31,200。
也就是說，一個普通租客一年光是為了保住一套出租房，就要拿出超過3萬澳元。
這個數字到底有多高？報道做了一個非常直觀的比較：一輛入門級MG3 Vibe新車的常規售價大約是 $20,990。也就是說，墨爾本很多租客一年交出去的房租，已經明顯高於一輛新車的價格。
更誇張的是，在PropTrack統計的 279個獨立屋租賃市場中，沒有一個地區的年租金低於這輛車的價格。即使是墨爾本最便宜的獨立屋租賃市場Melton，典型租金也已經達到每周約 $410，一年大約 $21,320。
公寓市場的情況稍微好一點，但也沒有好到哪裡去。在219個公寓市場中，只有 Melton South和Albion 兩個地區的年租金仍低於$20,990這一水平。
這意味著，對今天的墨爾本租客來說，「一年房租等於一輛車」已經不是什麼誇張比喻，而是真實發生在絕大多數城區里的生活賬單。
而且這個壓力並沒有停留在CBD和傳統熱門區。過去很多人覺得，住得遠一點、房子舊一點，就還能找到明顯便宜的選擇；但現在的問題是，所謂「便宜區」的底價也在不斷被抬高。
02
$700一周正在變得越來越普通
如果每周$600已經讓人覺得壓力很大，那一些熱門城區的數字會更誇張。
數據顯示，目前墨爾本已經有 10個城區的公寓典型周租達到或超過$700，而一年前只有兩個。也就是說，一年時間里，「$700俱樂部」擴大了五倍。
其中，Glen Waverley和Ashwood的典型周租已經達到 $750，Brighton同樣在$750左右；Brighton East約為$738，McKinnon約為$728，Balwyn North和Mount Waverley約為$720，Docklands和Southbank也都已經達到$700左右。
也就是說，如果一個租客什麼都沒改變，只是在同一個市場繼續租房，一年就可能比去年多掏近4000澳元。
與此同時，墨爾本公寓年租金達到至少 $30,000 的市場數量，也從去年的77個增加到了108個。
這背後反映的是一個明顯變化：過去大家會把$700一周看成豪宅、CBD或者高端學區的價格，現在這個價位正在進入越來越多普通家庭會考慮的區域。
尤其像Glen Waverley、Mount Waverley這類華人家庭比較熟悉的東南區，學校、交通、生活設施和家庭需求一直比較強，當房源供應沒有同步增加時，租客之間的競爭就會更加明顯。
03
真正讓租客難受的，
是工資沒有房租漲得快
房租上漲本身只是問題的一半，更大的壓力來自收入增長趕不上生活成本。
PropTrack經濟學家Anne Flaherty指出，當大家只看「上漲了幾個百分點」時，可能感覺不算特別嚴重，但如果換成實際澳元，就會發現每個家庭每年多出去的錢非常明顯。與此同時，工資並沒有以同樣速度上漲。
如果像Glen Waverley一年上漲$75一周，則相當於多付$3,900。
而租客面對的絕不是只有房租這一張賬單。食品、能源、保險、交通、手機、網路，甚至日常外食都在爭奪同一份工資。
因此，越來越多租客開始改變原來的居住方式。報道提到，現在房產經理看到更多「朋友一起申請」「情侶再加一個朋友」或者「情侶和親戚一起租」的組合。
原因很簡單：當一套一居室已經可能要到每周$560至$600時，兩三個人一起租一套更貴的兩居室，反而可能更現實。
還有一些申請人願意拿出 40%甚至50%的收入來支付房租。對這類家庭來說，只要遇到一次突然的大額支出，比如汽車維修、醫療費用或者失業幾周，整個家庭預算就可能立刻變得非常緊張。
所以現在墨爾本租房市場里出現了一個很現實的現象：很多人不是覺得現在的房子有多滿意，而是因為現在的價格還能接受，所以不敢輕易搬。
一旦退租，下一套同類型房子的價格可能已經完全不一樣。
04
為什麼還在漲？
租客可能還要面對更高租金
為什麼墨爾本租金已經這麼高，卻還是沒有明顯降下來？
核心還是供需問題。
一方面，人口增長重新回升，租房需求仍然存在；另一方面，新住宅建設速度放緩，能夠進入租賃市場的新房數量有限。過去一段時間，墨爾本還出現過投資者賣房數量高於買入數量的階段，這也會減少市場上的出租房供應。
當新增人口需要住房、年輕人暫時買不起房、留學生和新移民繼續進入租賃市場，而房源供應又跟不上時，空置率就很難明顯提高，房東自然也沒有太大降租壓力。
這也是為什麼，儘管墨爾本和Hobart目前仍被視為澳洲首府城市中相對便宜的租賃市場之一，但「相對便宜」並不代表真正可負擔。更值得租客注意的是，PropTrack方面並不認為市場已經觸及所謂的「負擔能力天花板」。相反，在房源依然緊張的情況下，租金仍然存在繼續上漲的空間。
換句話說，現在真正的問題可能已經從過去的「找不到房」，逐漸變成：能找到房，但越來越難找到自己真正付得起的房。
對於墨爾本租客來說，一年$31,200還只是房租本身。加上水電、網路、交通、食品和其他生活支出，一個普通家庭真正需要承擔的生活成本遠高於這個數字。
過去大家會通過搬遠一點、住小一點或者找舊一點的房子來降低成本，但隨著越來越多外圍區和普通城區租金一起上漲，這些選擇留下的空間也正在縮小。
寫在最後
墨爾本的租房問題，已經不只是「房租又漲了」這麼簡單。
當每周$600逐漸變成常態，當$700甚至$750開始出現在越來越多家庭熟悉的城區，租客面對的其實是一個更長期的問題：住房正在吃掉越來越大比例的收入，而其他生活成本並沒有因此停下來。
對很多人來說，房租早已不只是住房成本，而是直接影響到是否換工作、是否買車、是否搬家，甚至未來要不要繼續留在墨爾本的重要因素。
在房源供應真正改善之前，租金壓力恐怕還會繼續存在。對租客而言，提前了解周邊租金、續租前主動比較同區域房源，以及給自己的住房預算留出一定餘地，都會變得越來越重要。
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