打算推到重建的澳洲人注意！先別開工！否則可能損失慘重
規則先搞清楚
澳洲聯邦政府最新稅改細則公布后，有稅務專家發出提醒：計劃拆除重建或開發雙拼住宅的業主，最好重新評估時間安排，
否則可能面臨意想不到的資本利得稅（CGT）後果。
專家指出：對於考慮拆房重建自住房的業主而言，如果沒有迫切需要，
最好等到2027年7月1日之後再啟動工程。
原因在於，工黨政府新稅法將在2027年7月1日切換至新制度，
當天將被視為一個資本利得稅（CGT）計算節點。
根據現行規定：自住房資本利得稅豁免適用於住宅本身，而不是空置土地。
也就是說：如果2027年7月1日當天，
業主的土地上沒有住宅，例如舊房已經拆除、新房尚未建成，
那麼截至當天累計產生的資本增值，可能無法享受自住房CGT豁免。
專家舉例稱：即使一套房屋已經作為自住房居住了30年，
只要拆除重建過程中恰好在2027年7月1日沒有房屋存在，
這30年來積累的CGT豁免都有可能失效。
過去，這種情況通常不會出現問題。
因為法律允許業主在建房期間繼續把空地視為自住房的一部分，
只要新房建成后儘快入住，並居住至少三個月即可。
但新稅制實施后，這一規則的適用方式發生變化。
尤其對於預算案公布前就已啟動重建項目，
但無法在2027年7月1日前完工的業主而言，影響尤為明顯。
專家甚至半開玩笑地表示：如果想避免踩坑，一種辦法是在施工期間把房車停在土地上居住。
與此同時，新稅制也可能為部分計劃開發雙拼住宅的業主帶來意外利好。
按照以往規定：如果自住房改建為雙拼住宅，
通常只有自住的一套能夠繼續享受自住房CGT豁免。
另一套出售時，其成本基礎仍按數十年前購房成本計算，
因此應稅資本利得可能非常高。
但在新制度下，只要等到2027年7月1日之後再開始項目，
此前所有房產升值都可以繼續享受自住房CGT豁免。
更重要的是，新制度規定：自2027年7月1日起，房產的成本基礎將按當日市場價值重新計算。
未來無論再分割土地還是出售物業，
資本利得都只按2027年7月1日之後新增的升值部分計算，
大幅降低未來CGT負擔。
不過，專家提醒：如果開發項目屬於建房后出售，而非繼續作為自住房，
則相關利潤通常不會按照資本利得稅徵收，而是按商業收入納稅，
因此具體稅務處理仍需結合項目實際情況分析。
同時新稅制實施后，小型房地產開發的稅務規劃也將發生明顯變化，
部分情況下，以商業經營方式納稅甚至可能比繳納資本利得稅更有利。
原因在於，新稅法引入30%的資本利得最低稅率，
而普通個人所得稅的平均稅率只有在年收入超過22.7萬澳元左右時才會達到30%。
對於部分開發項目而言，作為商業收入納稅，整體稅負反而可能更低。
稅務專家最後提醒：新稅制改變了許多原有的房地產稅務規劃邏輯，
準備拆房重建或開發住宅的業主，在作出決定前應先尋求專業稅務意見。
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