從 2025 年 1 月 1 日起，在澳大利亞賣房，買方必須從成交價里扣下 15% 直接交給澳大利亞稅務局（ATO）——不看你是不是澳洲稅務居民，也不看房子值多少錢。讓這 15% 不被扣走的，只有一張叫「清稅證明」（clearance certificate）的紙。它是免費的，但 ATO 說最長要 28 天才發得出來，並且要求至少在交割前 28 天遞交申請。
這條規則的名字很長：外國居民資本利得預扣稅（Foreign Resident Capital Gains Withholding，縮寫 FRCGW）。名字里有「外國居民」四個字，所以絕大多數人第一反應是「跟我沒關係，我是澳洲居民」。
這個反應，正是它現在最容易出事的地方。
因為扣不扣，不取決於你是不是澳洲稅務居民。取決於你有沒有在交割前把那張紙交到買方手上。沒有那張紙，買方在法律上沒有選擇權——他必須扣。
2025 年 1 月 1 日改了什麼
改了兩件事，第二件比第一件重要得多。
第一，比例從 12.5% 提高到 15%。ATO 的原話是：2025 年 1 月 1 日當天及之後，15% 的比例適用於所有房產的價值。
第二，75 萬澳元的門檻被徹底取消了。這不是調低，是刪除。修法直接廢止了《1953 年稅務管理法》附表一第 14-215(1) 條——那一條就是門檻的出處（《Treasury Laws Amendment (2024 Tax and Other Measures No. 1) Act 2024》，2024 年 12 月 10 日御准）。
所以現在沒有「小額免扣」這回事。一套 40 萬澳元的區域公寓，一樣在範圍內。這意味著澳洲每一筆房產交易的每一個賣家，現在都需要一張清稅證明——包括住了三十年的自住房，包括從來沒出過澳洲的本地賣家。
判斷的時點是合同簽署日，不是交割日
這一條幾乎所有中文內容都寫錯了。
法條寫得很清楚：新規則適用於 2025 年 1 月 1 日當天或之後發生的取得行為。也就是合同簽署那一天，不是錢到賬那一天。
實務上更常用的意義是：你退稅時申報的年份，看的也是合同簽署日。7 月簽、9 月交割，這筆錢算在早的那個財政年度里。
哪些房產會被扣
範圍比多數人以為的寬。ATO 列出的資產包括：你的自住房、空地、住宅和商業地產、澳大利亞境內的採礦及勘探權、澳大利亞房地產的租賃權，以及間接持有澳洲房地產權益的股份和期權（未在正式證券交易所上市的）。
注意兩件事。空地在內。商業地產在內。很多人以為這是「住宅政策」，不是。
澳洲稅務居民：清稅證明是唯一的辦法
如果你是澳洲稅務居民，你要做的只有一件事：向 ATO 申請清稅證明，並在交割當天或之前把它交給買方。
費用：免費。ATO 原話是「applications for clearance certificates are free」。你如果被收了錢，那是過戶師或中介的服務費，不是稅局的費用。
處理時間：ATO 說申請最長需要 28 天處理和簽發，並要求必須至少在交割前 28 天遞交。這裏要說一句：ATO 現在的頁面上，已經沒有「多數證明幾天內自動簽發」這句話了。早年的舊版指引確實這麼寫過，很多中文文章至今還在引用。以現在的官方口徑為準——按 28 天準備。
什麼情況會更久：近年沒有按時報稅、居民身份發生過變化、申請人姓名與房產權屬登記不一致、持有結構複雜（信託、公司、多人共有）。ATO 明確表示，臨近交割才遞交的申請，它不保證來得及。
有效期：簽發日起 12 個月，前提是這期間你的稅務居民身份沒有變化。一張證明可以覆蓋一次流拍、一次重新掛牌，甚至同一年內的多套房產。所以早申請沒有任何代價。
如果證明晚了一天，會發生什麼
買方必須扣。ATO 的原話是：交割日之前賣方沒有提供清稅證明的，買方「must」扣下 FRCGW 並交給稅局。沒有裁量空間，也沒有事後撤回的機制——第二天拿到證明，不能把錢要回來。
然後是這篇文章里最該記住的一句：錢只能通過報稅拿回來。
ATO 寫得很直接：沒有在交割前提供清稅證明、並且被扣了款的，你必須提交納稅申報表，才能把這筆錢抵回給你。如果沒有欠稅、這筆交易沒有資本利得稅、也沒有其他澳洲來源收入應繳稅，那麼這 15% 會全額退回。
問題在時間。所得稅申報表不能在相關財政年度結束前提交，退款在評估之後才發生。一份 2026 年 7 月 1 日簽署的合同屬於 2026–27 財政年度，那個年度到 2027 年 6 月 30 日才結束。也就是說，這筆錢最少要等 十一個月以上，而且這還沒算 ATO 的處理時間。
非稅務居民：申請調低比例（variation）
如果你確實是非澳洲稅務居民，清稅證明這條路走不通，但還有第二條：向 ATO 申請調低預扣比例。
理由必須是「15% 相對於你預計的澳洲稅負過高」。ATO 認可的具體情形包括：這筆交易沒有資本利得（比如資本虧損，或者適用 CGT 展期）；有可抵扣的稅務虧損；以及一種很實際的情形——成交款不足以同時支付預扣稅和清償貸款。最後這條對高槓桿的海外投資房尤其相關。
時間上非常緊。ATO 的要求是合同一簽就遞交——因為申請必須附上銷售合同，所以你沒法提前準備。處理時間同樣是最長 28 天，而調低通知必須在交割當天或之前送到買方手上。
算一下：合同簽署 → 立刻申請 → 最長 28 天 → 通知必須在交割前到位。如果交割期是常見的 30 天或 42 天，幾乎沒有餘量。短於六周的交割期，風險很高。
為什麼買方不會通融
因為風險在買方身上。買方沒有扣、沒有按時交給 ATO 的，可能面臨 10 個罰款單位或其未扣繳的 FRCGW 金額的罰則。從 2026 年 7 月 1 日起，一個罰款單位是 364 澳元。扣了但沒交的，從交割日起計收一般利息費用（GIC）。
說白了：買方可能要自掏腰包補上本該從你的房款里扣的那一筆，再加罰款和利息。所以買方的律師不會在沒有清稅證明的情況下交割——這不是他們謹慎，是他們不能。
一個例子：悉尼一套 120 萬澳元的房子
假設你是澳洲稅務居民，2026 年 7 月 1 日簽約，42 天交割，8 月 12 日成交。
情形一，你在 6 月初就申請了清稅證明。證明在簽約前拿到，交割時交給買方。扣繳金額：0 澳元。你拿到全部 120 萬。
情形二，你在簽約后才想起來。7 月 1 日遞交，ATO 用了 25 天，7 月 26 日簽發——趕上了。扣繳金額：0 澳元。但這是運氣。
情形三，申請卡在核查里，8 月 14 日才簽發，晚了兩天。買方必須扣下 18 萬澳元交給 ATO。你這筆交易可能一分錢資本利得稅都不用交——自住房、澳洲居民、完全免稅——但這 18 萬要等到 2026–27 財政年度結束、你提交申報表、ATO 完成評估之後才回來。最快也是 2027 年下半年。
三種情形的差別，全在一張免費的紙，和你多早去申請。
關鍵數據（已核實）
把上面這張表用文字再寫一遍：預扣比例：15%，2025 年 1 月 1 日起，此前為 12.5%。價格門檻：沒有門檻，任何價格的房產都適用；2025 年 1 月 1 日之前為 75 萬澳元。判定時點：合同簽署日，不是交割日。清稅證明費用：免費。清稅證明處理時間：最長 28 天，必須至少在交割前 28 天遞交。清稅證明有效期：簽發日起 12 個月。調低申請處理時間：最長 28 天，合同簽署后應立即遞交。買方未扣繳的罰則：10 個罰款單位或未扣繳金額，2026 年 7 月 1 日起每個罰款單位為 364 澳元。退款途徑：提交合同簽署所屬財政年度的所得稅申報表，經評估後退還。
話也要說清楚
第一，這 15% 扣的是成交價，不是利潤。房子虧本賣，一樣扣 15%。這也正是「調低申請」存在的原因——但調低要你自己去申請，沒有人會替你做。
第二，非稅務居民還有兩件事疊在一起。自 2020 年 6 月 30 日之後出售的房產，非稅務居民不能享受自住房免稅，除非滿足「生活事件測試」。2017 年 5 月 9 日之前購入的過渡安排，要求在 2020 年 6 月 30 日前出售——那扇門六年前就關了，但至今仍有中文內容把它寫成現行規則。
第三，2012 年 5 月 8 日之後取得的資產，非稅務居民不能享受 50% 的資本利得稅折扣；持有期間部分時間是澳洲居民的，可以按比例主張。
第四，把二、三條合起來看：一個搬回中國的澳洲華人，賣掉當年在悉尼的自住房，可能同時面對——成交價被扣 15%、自住房免稅全期喪失、CGT 折扣全無。這是這條規則下代價最高的一種情形，也是最常見的一種。
第五，持有結構會顯著拖慢清稅證明。信託、公司、多人共有，以及權屬登記姓名與申請人姓名不完全一致的情況——比如護照拼寫與地契上的名字不同——都會觸發人工核查。這類情況請把 28 天當成起點而不是上限。
數據來源
澳大利亞稅務局（ATO）：外國居民資本利得預扣稅概覽；澳洲居民與清稅證明；非稅務居民與調低申請；繳納外國居民資本利得預扣稅；非稅務居民的自住房免稅；非稅務居民的資本利得稅折扣；罰款單位。立法：《Treasury Laws Amendment (2024 Tax and Other Measures No. 1) Act 2024》，2024 年第 135 號法案，2024 年 12 月 10 日御准。全部于 2026 年 8 月 27 日核實。
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