什麼時候才是頭？澳洲的房市熱度遠未達到預期！澳洲首府城市拍賣量仍比去年少太多！春季房拍清盤率降至52.4%！買家都在等待下一輪降價
———前言———
澳洲傳統春季售房季已經到來，但市場等來的並不是成交迅速回暖，而是拍賣數量增加、清盤率繼續回落的分化局面。Cotality數據顯示，截至8月30日的一周，澳洲首府城市共有1482套住宅進入拍賣，環比增加6.6%，但初步清盤率只有52.4%，低於前一周最初公布的53.2%。
這意味著，雖然天氣轉暖后越來越多賣家重新入場，願意真正出價並完成交易的買家卻沒有同步增加。更值得警惕的是，前一周53.2%的初步清盤率在更多結果錄入后，最終被下修至48.2%。如果最新一周再次出現類似下修，最終清盤率很可能重新跌破50%。與此同時，7月核心通脹表現強於澳洲儲備銀行原先預期，NAB、CBA等銀行已經重新預測澳聯儲可能再次加息。
52.4%只是初步結果，還要看最終清盤率
最新52.4%的清盤率並非完整結果，澳洲上周的1482場拍賣中，Cotality目前收集到1153場結果，其中605套成交、548套未成交，還有部分結果尚未錄入。最終清盤率通常在每周四公布，因此現階段只能視為早期數據。初步與最終清盤率之間可能存在明顯差距。上一周最初公布53.2%，最終卻下修至48.2%，相差5個百分點。
原因是成功成交往往較早上報，而流拍、撤拍及轉為拍賣后議價的結果可能較晚錄入。因此，52.4%並不等於超過一半的全部拍賣房源已經售出，也不能直接與上一周最終數據比較。8月中旬，初步清盤率曾連續兩周超過55%，但改善很快消退。這表明此前回升更多受到拍賣數量偏少支撐，並非買家需求真正恢復。隨著春季房源增加，買賣雙方對價格的分歧再次擴大。
拍賣數量回升，但仍比去年同期少32.3%
最新一周拍賣量增至1482套，春季首周預計約有1500套，隨後一周可能超過1600套。不過，去年同期共有2190套，今年仍減少32.3%。整個冬季的首府城市拍賣量也同比減少約18%，其中悉尼下降約25%、墨爾本下降19%、首都領地下降14%。墨爾本舉行653場拍賣，初步清盤率連續第三周降至54.9%；悉尼舉行516場，清盤率為56.3%。
布里斯班只有31.5%，阿德萊德為50.8%，首都領地為41.7%。這表明疲軟並非集中在單一城市。截至8月30日的四周，首府城市總在售房源同比增加約24%，比五年平均水平高8%；同期新掛牌卻同比減少約6%。這說明庫存上升並非賣家突然集中入場，而是房屋銷售變慢、舊房源持續積壓。
投資者需求減弱，春季拍賣失去一批重要買家
清盤率走低不僅因為自住買家觀望，投資者需求同樣明顯減弱。澳大利亞統計局數據顯示，2026年6月季度投資房新貸款數量環比下降8.6%至52599筆，貸款金額下降10.2%至371億澳元，降幅明顯大於自住貸款。投資者購買既有住宅的貸款數量下降14.8%，說明他們正減少進入傳統二手房市場。
Ray White分析了2022年以來超過6.4萬場拍賣。結果顯示，5月聯邦預算公布后的九周內，投資者拍賣買家由此前九周的564人降至390人，減少31%。投資者佔全部拍賣買家的比例一度由24.3%降至20.7%，截至7月中旬雖回升至23.2%，但仍低於去年同期的29%。
投資者通常更關注租金收益率、稅務安排和未來資本增長。當利率上升、房價下跌，加上既有投資房稅務政策發生變化時，他們更容易推遲購買或轉向新建住宅。投資者減少意味著部分公寓、中等價位住宅和傳統出租房失去重要競拍力量，拍賣現場的有效出價人數也會下降。
春季市場面對的並非單一買家群體暫時觀望，而是自住、首次置業和投資需求同時轉弱。
房價連續第五個月下跌，等待成為選擇
Cotality最新住宅價值指數顯示，8月澳洲房價環比下降0.9%，連續第五個月下跌，目前比3月峰值低3.6%。整個冬季，93%的首府城市城區錄得價格下跌，明顯高於秋季的45.8%。悉尼8月房價下降1.4%，較2月峰值低7.1%；墨爾本和首都領地均下降1.1%，布里斯班下降1.0%，阿德萊德和珀斯下降0.8%。跌勢也從高價住宅逐漸擴散至中低價房產。
最近一個季度，澳洲住宅銷售量同比減少15.5%，比五年平均水平低11.5%。當買家認為晚幾個月可能買得更便宜時，交易會繼續放緩，賣家則需要延長銷售時間或增加折扣，市場由此形成觀望，積壓，降價的循環。
市場明顯分化，優質房源仍能逆勢成交
清盤率偏低不代表所有住宅都賣不出去，而是市場分化更加明顯。SQM研究機構創始人路易斯·克里斯托弗表示，一些擔心公開流拍的賣家正在轉向私下議價。位置普通、需要裝修或要價過高的房源越來越難成交；地段稀缺、完成翻新且底價合理的住宅，仍可能吸引競爭。悉尼內西區彼得舍姆的布萊頓街66號就是例子。
這套佔地244平方米的三房獨立住宅，於8月29日以246.1萬澳元成交，比220萬澳元底價高出26.1萬澳元。不過，當周悉尼內西區初步清盤率只有47.7%，這隻能說明優質房源仍有需求，不能代表市場整體反彈。對賣家而言，今年春季的關鍵不是有沒有買家，而是價格能否與市場預期接軌。堅持房價高峰期的底價，可能導致流拍后長期議價；願意調整預期的賣家，仍有機會通過房產稀缺性製造競價。
——結語——
2026年澳洲春季售房季正在釋放清晰信號：拍賣數量開始增加，但買家需求、房價和市場信心仍處於下行階段。52.4%的初步清盤率，是在拍賣量仍比去年少三成以上的情況下出現；隨著9月房源繼續增加，清盤率還將面臨更大考驗。
澳聯儲是否在9月或11月加息，將成為左右春季房市的重要變數。在利率方向明朗前，買家可能繼續等待價格調整，賣家則需要在降價、轉為私下議價或推遲出售之間選擇。真正決定春季市場走向的，不是房源能否增加，而是買家是否願意結束觀望、重新出價。
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