八月數據全部落定：全國房價連續第五個月下跌，跌勢已擴散到絕大多數城區，而利率的下一個答案要等到本月29日。
央行議息定在9月29日
澳洲儲備銀行8月維持現金利率4.35%不變，下一次決議將於2026年9月29日下午2:30公布。統計局8月26日發布的月度CPI顯示，截至7月的年度通脹為3.5%，低於6月的3.8%，但截斷均值仍停在3.6%。各大銀行判斷分歧明顯：國民銀行預計9月加息25個基點至4.6%，澳新與聯邦銀行認為要等到11月，西太平洋預計年內不動。
對中國買家意味著什麼
澳洲2026年走的是加息路徑，不是降息。做貸款測算時請以4.35%為起點，併為再加25個基點預留空間。
全國房價連跌五個月
Cotality於9月1日發布的8月房價指數顯示，全國房價環比下跌0.9%，為連續第五個月下跌，較3月峰值低3.6%。整個冬季，93%的首府城市城區錄得下跌。研究總監Tim Lawless指出，這一輪走弱主要來自需求萎縮——按季度估算，過去一年成交量下降15.5%。
對中國買家意味著什麼
掛牌量堆積、成交周期拉長、議價空間變大，這是一個買方市場。但Lawless同時提醒，買家目前普遍缺乏出手的信心。
聯邦銀行下調房價預測
聯邦銀行9月1日下調住宅價格預測，預計全國房價本輪周期從峰值到谷底約下跌9%，五大首府均值約跌10%。下調原因包括市場動能轉弱、中型首府跌幅擴散，以及利率路徑高於6月預期。該行預計央行11月再加息25個基點至4.60%，2027年5月和8月降息。
對中國買家意味著什麼
「跌9%」是從峰值到谷底的全程跌幅，不是從今天起再跌9%。全國房價已較3月峰值低3.6%，這條預測中約三分之一的路已經走完。
按Cotality截至8月31日的月度指數，悉尼8月環比跌1.44%、同比跌4.61%；墨爾本環比跌1.11%、同比跌4.71%。另一端，珀斯同比仍漲15.60%，達爾文14.60%，布里斯班9.68%，阿德萊德8.64%。但除達爾文（+0.55%）外，8月所有首府城市環比全部下跌。
對中國買家意味著什麼
「澳洲房價在跌」和「澳洲房價在漲」今年可以同時成立，取決於城市。西部與北部同比仍是正的，但環比拐點在8月已經出現。
拍賣清出率停在五成
Cotality初步數據顯示，截至8月30日當周，首府城市綜合清出率為52.4%，低於前一周的56.5%，統計基礎為1,482場拍賣中已回收結果的1,153場。前一周（截至8月23日）的最終清出率定格在48.9%。去年同期約為70%。
對中國買家意味著什麼
初步數據每周都會被下修，通常低3至4個百分點。看到52.4%時，請把它當作上限，而不是結論。
全國空置率停在1.3%
SQM Research 8月13日發布的7月數據顯示，全國住宅空置率為1.3%，與6月持平。房價在跌的城市空置率反而在升——悉尼與墨爾本均升至1.7%，堪培拉1.8%；阿德萊德、珀斯、霍巴特均為0.6%，達爾文僅0.3%。截至8月12日當周，廣告租金同比漲7.2%。
對中國買家意味著什麼
房價與租金今年是脫鉤的。房價下跌不代表租金回落，持有成本的分子和分母正朝相反方向走。
購房禁令到2029年
多篇中文報道仍在沿用「外國人禁止購買二手房，期限為2025年4月1日至2027年3月31日」的說法。這個時間已經過時：該禁令被延長了兩年零三個月，結束日期從2027年4月1日推后至2029年6月30日。持500學生簽證和482工作簽證的外國人同樣在限制範圍內。
對中國買家意味著什麼
如果你的計劃建立在「2027年3月禁令到期」之上，請重新安排時間表。新房和期房不在此禁令範圍內，但仍需FIRB審批。
一詞一天：峰谷跌幅
peak-to-trough，指資產從周期高點到周期低點的全程跌幅，而不是從當下起算的未來跌幅。聯邦銀行說的「跌9%」用的就是這個口徑；全國房價已從3月峰值下跌3.6%，剩下的空間約5個百分點。把峰谷跌幅讀成「還要再跌9%」，是今年中文報道里最常見的一處誤讀。
一句話總結
八月是這輪下行第一次真正擴散到全國——除達爾文外所有首府環比下跌，而利率的下一個答案，要等到9月29日。
數據來源
Cotality 全國房價指數，2026年9月1日發布，覆蓋2026年8月 · Cotality ASX 每日指數，截至2026年9月5日；月度數據截至2026年8月31日 · Cotality 初步拍賣統計，截至2026年8月30日當周（最終清出率為截至8月23日當周） · 聯邦銀行經濟研究簡報，2026年9月1日 · 澳洲統計局月度CPI，2026年8月26日發布，覆蓋截至7月的12個月 · 澳洲儲備銀行現金利率目標，2026年8月決議；下次決議2026年9月29日 · SQM Research 空置率，2026年8月13日發布，覆蓋2026年7月；廣告租金截至2026年8月12日當周 · 澳洲財政部／FIRB 外國人購房限制延期公告
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