澳洲房產快訊 · 2026年9月4日：下跌擴散到九成首府郊區
八月是全澳房價連續下跌的第五個月，跌幅不再集中在高價區，而是擴散到九成以上的首府城市郊區。
維州拍賣底價須提前七天公開
從10月1日起，維州中介必須以書面形式向賣家索取底價，並在拍賣前至少七天公布在 Property Price Statement 中；未披露的中介不得主持該場拍賣。改革同時要求 Section 32 文件在拍賣前14天可查。維州房地產協會（REIV）表示，法規對中途上調底價、拒絕高於底價的報價兩種情形仍無指引，正與 Consumer Affairs Victoria 協商細則。（Elite Agent，2026年9月3日）
對中國買家意味著什麼
10月起在墨爾本看房，拍賣前七天就能看到賣家的真實底價，不必再靠中介口頭暗示推算預算；但底價若上調需重新起算七天，拍賣日可能順延。
全澳房價連續第五個月下跌
Cotality 於9月1日發布的8月房價指數顯示，全澳房價當月下跌0.9%，為連續第五個月下跌，較3月高點低3.6%。悉尼跌幅最大，當月下跌1.4%，較2月高點低7.1%——同期跌幅已超過2022至2023年那輪調整的6.6%。墨爾本與堪培拉同為下跌1.1%，布里斯班下跌1.0%，阿德萊德與珀斯下跌0.8%。達爾文是唯一上漲的首府，當月上漲0.6%。錄得下跌的首府城市郊區佔比已從秋季的45.8%升至冬季的93%。
對中國買家意味著什麼
這輪下跌已經不只是豪宅在跌。珀斯、布里斯班、阿德萊德過去一年仍有15.6%、9.7%、8.6%的漲幅（Cotality 每日指數，截至8月31日），但8月三地同樣下跌——年度數字和當下走勢已經分開，看房請以最近一個月為準。
成交量下滑才是主因
Cotality 把這一輪走弱歸因於需求收縮，而非供應激增：季度成交量估算同比下降15.5%，比五年均值低11.5%，布里斯班、珀斯、悉尼降幅均超過20%。在售房源卻在累積——截至8月30日的四周，首府城市在售房源比去年同期高24%、比五年均值高8%，而新上市房源反比去年少6%。房子賣得慢，不是賣房的人變多了。
對中國買家意味著什麼
在售多、成交慢，議價空間通常出現在掛牌超過一個月的房子上；可以直接要求中介提供上市日期，以及是否調整過報價。
拍賣量回升，成交率仍不足五成
截至8月30日當周，首府城市終版拍賣成交率為49.5%，環比升1.3個百分點，仍遠低於去年同期的69.3%。當周共1,462場拍賣，同比減少33%；流拍佔30.6%，高於撤拍的19.9%。布里斯班僅27.4%，為各大首府最低；悉尼整體51.5%，但 Sutherland 66.7%、東區66.1%，而 Baulkham Hills 與 Hawkesbury 僅21.1%。本周排定1,485場，Cotality 預計9月20日當周約1,700場。
對中國買家意味著什麼
同一個城市內部的差距，比城市之間的差距更大。悉尼東區和 Sutherland 仍是賣方佔優，外西區已明顯是買方市場——用「悉尼房價」一個數字做決定會失真。
需要澄清：禁購令到2029年
部分中文媒體仍在沿用「兩年禁購令」的說法，稱外國人禁止購買現房的政策將於2027年到期。這一表述已經過時：禁令最初自2025年4月1日起實施兩年，但在2026–27財年預算中已延長兩年三個月，現行截止日期為2029年6月30日。適用對象包括臨時簽證持有人（含500學生簽、482工作簽）與外資控股公司；例外情形有限，主要是顯著增加住房供應的項目，指引門檻為至少新增20套住宅，推倒重建不符合。（澳洲稅務局 ATO；2026–27聯邦預算）
對中國買家意味著什麼
若你或家人持學生簽、工作簽在澳，2029年6月30日之前買不了二手房，可考慮的是新房或期房（仍需 FIRB 審批）。任何以「明年就解禁」為由催促簽約的說法，都與現行規定不符。
一詞一天：pass-in 流拍
拍賣當天出價未達賣家底價、房子當場沒有成交，叫 pass-in，中文通常譯作「流拍」；它和 withdrawn（撤拍，即拍賣前撤下）不是一回事。上周首府城市流拍佔30.6%、撤拍佔19.9%——流拍多於撤拍，說明賣家不是提前退場，而是到了現場才發現出價和底價對不上。流拍后通常轉為私下議價，這往往是買家最有談價空間的時刻。
一句話總結
八月的數字說明，這輪下跌已經從高價區擴散到全國九成郊區，而支撐它的不是供應，是買家不願出手。
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