儘管新州的房價的持續回落，但購房者並沒有輕鬆多少。
realestate.com.au一項最新研究顯示，雖然越來越多房產以六位數折扣成交，NSW乃至全澳住房可負擔性仍跌至歷史新低。
realestate.com.au的另一組數據顯示，在悉尼多個城區，賣家接受大幅降價成交已經越來越常見。
部分地區超過三分之二的賣家，最終成交價都低於掛牌價，這樣大範圍的降價情況已經多年未見。
從金額來看，降價最明顯的通常集中在高價位市場。由於這類買家往往需要更大規模貸款，利率上升后借貸能力受到壓縮，賣家也更容易被迫讓價。
近期一筆交易記錄顯示，北海灘French Forest一套原本掛牌225萬澳元的住宅，最終以175萬澳元成交，降價幅度達到50萬澳元。
從降價成交的比例來看，折價更集中的地區往往是新建住宅區較多、公寓供應增加較快，或房源同質化較明顯的市場。
在這些地區，賣家常常面臨更多類似房源競爭，房產缺少足夠獨特賣點，也更難吸引買家出價。
SuburbData的研究也顯示，Parramatta區域的Greystanes和Hills District的Rouse Hill都出現較明顯折價。
Greystanes典型賣家在簽約前，平均將掛牌價下調12.6%；Rouse Hill公寓平均成交價則比掛牌價低12.2%。
分析人士認為，在下跌市場中，買家往往會根據自己預期中的未來跌幅來壓低出價。
過去六個月，NSW和悉尼房價持續下跌，但跌幅仍不足以抵消加息帶來的購房成本上升。
realestate.com.au最新住房可負擔性指數顯示，對於平均收入者來說，目前市場上價格可負擔的掛牌房源比例，已經降至自1995財年以來有記錄以來的最低水平。
該指數顯示，一個收入達到NSW平均水平的家庭，目前只能負擔得起市場上9%的在售房源。
由於工資增長緩慢、通脹高企以及生活成本上升，攢首付也變得更加困難。
realestate.com.au報告稱：「低收入家庭實際上已經被排除在市場之外。」
REA Group經濟學家Luc Redman表示，當前這輪樓市下行存在一種「諷刺」：現有業主正在看著自住房財富縮水，但想買房的人卻並沒有因此得到多少好處。
Redman說：「房價確實在下跌，但相比過去幾年，價格仍然處於高位。」
他指出，若要真正改善住房可負擔性，房價需要出現更大幅度下跌。
他說：「對很多買家來說，問題在於他們的成本上漲速度快于收入增長。」
Ray White經濟學家Nerida Conisbee表示，自11月以來，悉尼房價平均下跌4.9%。但很多買家的問題是，他們的借貸能力下降幅度，比近期房價跌幅更大。
Conisbee還表示，典型首次置業買家關注的房源競爭仍然相對激烈。包括負扣稅限制在內的近期稅改，把部分投資者推向了首次置業者通常瞄準的同一類市場。
她說：「市場底端的競爭最激烈。」
Brightside Buyer』s Agency董事、買方代理Bek Antognelli表示，悉尼目前確實是一個「買方市場」，但很多買家並沒有能力從中受益。
她說：「如果你想在Hills買一套豪宅，現在確實是不錯的時機。但如果你想在80萬澳元左右的價位買房，並爭取首次置業優惠，那這個價位段的房價並沒有跌多少。」
數據機構FoundIt研究主管Kent Lardner表示，政府聲稱近期房價下跌正在為首次置業買家「拉平競爭環境」，這一說法站不住腳。
他說：「對於首次置業者來說，攢首付正變得更加困難，因為房租在上漲，生活成本也在飆升。」
「房價可能是在高端市場下跌，但75萬澳元以下的房源真的非常短缺。我們建的低價住房根本不夠。」
Redman表示，要想讓住房可負擔性出現實質改善，家庭收入和住房建設水平都需要顯著提高。
他說：「更理想的情況是，房價停滯不漲，而收入快速追上來。」
近期一項基於ANZ房地產模型的分析顯示，當前樓市下行可能對經濟造成顯著拖累。
ANZ模型預計，悉尼房價從高點到低點可能下跌約14.5%。
HomeLoanRates.com.au委託Primara完成的分析顯示，如果出現這一幅度的平均房價下跌，到2027年底，NSW家庭住房財富將縮水6532億澳元。
NSW住房市場中鎖定的財富總值，將從2026年初的4.5萬億澳元，縮減至2027年底的3.85萬億澳元。
房地產機構Menck White董事Clarence White表示，在當前下行市場中，少數真正受益的買家之一是換大房的人。
他說：「他們現在出售手中房產時會承受損失，但下一套更大房子的節省金額會更大。」
新聞來源：REA
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