事情鬧大了！澳洲這次闖下了大禍！澳洲未來四年或將少建1.07萬套住房！警告已經發出，4700多個崗位受衝擊，租客壓力恐怕還沒結束
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———前言———
澳洲住房危機尚未緩解，一場圍繞聯邦政府房地產稅改的爭論卻進一步升級。
9月11日，澳洲建築商協會、住房工業協會、房地產委員會和房地產協會聯合公布最新經濟模型稱，負扣稅、資本利得稅、自管養老金住宅借貸限制以及20億澳元住房基礎設施計劃疊加后，2026-27至2029-30財年，新住宅開工量可能比沒有這些政策時累計減少約1.07萬套，租金到期末約高10澳元/周，澳洲國內生產總值累計減少約10.5億澳元，並影響超過4700個建築業崗位。
目前的數據意味著什麼
所謂少建1.07萬套，並不是澳洲未來住房總量減少1.07萬套，而是與「如果這些改革沒有實施」的假設基準相比，未來四年累計開工數量少約1.07萬套。
同樣，超過4700個崗位也不意味著某一天會突然有4700名建築工人失業，而是住房投資和工程活動降低后形成的累計就業影響。行業模型還預計，到2029-30年租金比基準高約10澳元/周，四年國內生產總值累計少約10.5億澳元。相比5月份最初模型預計的少建約8700套，最新結果又進一步惡化。
為什麼預測進一步惡化？
最新模型比5月版本更加悲觀，一個重要原因是加入了自管養老金住宅借貸限制。澳洲政府已經立法，從2027年7月1日起，住宅負扣稅主要保留給符合條件的新建住房；購買普通二手投資房后產生的虧損，不能再像過去一樣直接抵扣工資等其他收入。同時，資本利得稅50%折扣將改為按通脹調整成本，並設置最低30%的資本收益稅率，而預算之前持有的相關資產設有過渡安排。
澳洲隨後又限制自管養老金通過有限追索權借貸購買普通住宅投資物業。行業認為，這雖然可以減少投資者爭搶二手房，卻也可能減少住宅融資和租賃投資，使部分開發項目更難達到預售和融資門檻。澳洲政府則認為，把稅收優惠引導到新建住宅，反而能夠推動新增供應。
澳洲與行業為什麼算出了完全不同的結果
真正的爭議就在這裏。行業模型認為政策最終會少建1.07萬套住房，但政府給出的答案幾乎相反。聯邦預算預計，稅改未來十年可以幫助約7.5萬名澳洲人從投資者手中購買住房並成為自住業主，房價增長可能比沒有改革時低約2%，支付當前中位租金的家庭所受直接影響低於每周2澳元。
與此同時，政府投入20億澳元建設道路、供水、排污和電力等住房基礎設施，聲稱可支持最多6.5萬套住宅；綜合稅改造成的供應下降后，政府認為未來十年仍可能凈增加最多約3萬套住房。換句話說，行業認為私人投資流失會超過政府補貼的效果，而政府認為基礎設施投入和投資轉向新房可以抵消損失。
澳洲原本就無法按期完成120萬套住房目標
之所以引發強烈反應，是因為澳洲本身就處於住房供應不足狀態。國家住房供應與可負擔性委員會8月最新報告顯示，澳洲住房協議實施以來僅完成約30.8萬套住房，大約相當於120萬套目標的四分之一。雖然2026年3月仍有約24.4萬套住房處於施工狀態，為1984年有記錄以來最高，但委員會最新預計，全澳要到2030年12月季度才能達到120萬套，而原計劃是在2029年6月完成。
新州甚至可能拖到2032年。更值得關注的是，澳洲統計局9月公布的最新數據又顯示，7月住宅審批量環比下降3.6%至17687套，其中獨立屋下降4.2%；此前3月季度住宅開工量也曾環比大跌11.2%。因此，即使只是模型預測，在當前供應本已落後的情況下，也足以引發行業擔憂。
澳洲租客可能成為最敏感的一環
不過效果最終還要看投資者是否真的大規模退出，9月11日公布的澳洲房地產投資專業人士協會2026年調查顯示，626名受訪投資者中，18.3%過去一年至少出售過一套物業，高於上一年的16.7%；其中51.6%的賣家至少有一套房賣給自住買家。
調查還顯示，62.3%的投資者目前處於現金流為負狀態，未來計劃繼續買房的比例也明顯下降。不過，這份調查來自協會及相關投資者資料庫，並不是隨機抽樣。
真正需要觀察的是，未來投資住房貸款、長期出租房庫存和新房預售是否持續下降。如果二手出租房退出，而新建住房又來不及補充，租客面對的供應壓力就可能進一步上升。
——結語——
按照希望通過稅改減少投資者爭搶存量住房、把資金引向新建住宅；行業擔心的則是，在高利率、建設成本和融資壓力已經很高的情況下，再削弱私人投資可能適得其反。
最終誰更接近現實，要看未來一兩年的審批、開工、投資貸款、出租庫存和租金變化。但有一點已經越來越清楚：澳洲120萬套住房目標已經延期，而最新審批再次回落。在住房長期供不應求的市場里，政策真正的成敗標準並不是投資者還是首次購房者誰佔便宜，而是澳洲最終能不能真正把更多住房建出來。
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