創下歷史紀錄！澳洲人買房的現狀真的太扎心了！全澳中等收入家庭只能負擔12%的住房！低收入家庭更慘，市場上僅約2%的房屋買得起
———前言———
澳洲房價已經連續數月下跌，但一個看似矛盾的現象正在發生：房子便宜了一些，普通家庭卻反而更加買不起了。REA最新《2026年住房可負擔性報告》顯示，一個年收入約12.5萬澳元的澳洲中等收入家庭，在2025-26財年全澳實際成交的住宅中，只能負擔其中約12%，創該指數自1994-95財年有記錄以來最低。
五年前低利率時期，這一比例還是43%。對於年收入約7.6萬澳元的較低收入家庭，可負擔比例更只剩2%。
2%創歷史最低，能夠選擇的住房越來越少
澳洲住房可負擔性真正衡量的，不只是房價貴不貴，而是家庭收入究竟能夠支持多大的住房貸款。報告顯示，中位收入家庭目前只能負擔12%的成交住宅，低於2007—08財年14%的前紀錄低點。購買中位價住宅對應的房貸償還額，目前已經相當於平均家庭收入的35.5%，達到1989年以來最高水平。
換句話說，越來越多家庭面對的已經不只是「悉尼好區買不起」，而是符合自身收入和貸款能力的房子越來越少。MPA在9月8日的報道中也指出，高利率已經抵消了近期房價下降和收入增長帶來的部分好處。
房價下跌反而更加買不起
最關鍵的原因是，房價下降趕不上借貸能力下降的速度。最新房價指數顯示，澳洲住宅價格8月再跌0.2%，已經連續第五個月下跌，較今年3月高點累計回落2.7%；悉尼較高點下跌4.9%，墨爾本下跌5.3%。但房價仍比一年前高1.8%，比五年前高27.5%，過去幾年的漲幅並沒有被近期調整完全消化。
與此同時，澳洲央行今年2月、3月和5月連續三次加息，共計75個基點。根據央行最新數據，截至9月15日現金利率仍為4.35%，下一次利率決定將在9月29日公布。央行明確表示，今年三次加息已經令金融條件收緊，而通脹仍然偏高。房價可能從100萬澳元跌到97萬澳元，但如果銀行同時減少了一個家庭數萬澳元的貸款額度，買家的實際購買能力仍然可能惡化。
工資追不上房價和房貸成本
家庭收入並非沒有增長。澳洲統計局數據顯示，2026年6月季度工資價格指數環比上漲0.8%，同比上漲3.2%。但全國房價相比五年前仍高出27.5%，今年加息又進一步提高了貸款成本，因此工資增長很難填補這道差距。
這也解釋了為什麼很多家庭工資每年都在增加，卻仍感覺距離買房越來越遠。問題已經從單純的首付夠不夠，擴展到了收入能否通過銀行的貸款償付測試。房價越高，需要承擔的本金越大；利率越高，同樣收入能夠借到的錢越少。因此即使工資增長3%左右，也很難抵消高房價和高融資成本的雙重壓力。
南澳首次成為最難負擔的州
過去提到澳洲住房危機，人們首先想到悉尼。但最新報告顯示，所有州的住房可負擔性都在惡化，其中南澳首次超過新州，成為全澳最難負擔住房的州。阿德萊德住宅中位價值已經達到約94萬澳元，但當地家庭收入相對較低，因此中位收入家庭只能負擔約7%的成交住房。
新州目前退至第二，而由於墨爾本近幾年房價表現較弱，維州反而成為相對最容易負擔的州。但即使如此，維州中位收入家庭也只能負擔約16%的成交住房。這個變化說明，澳洲住房危機正在從悉尼、墨爾本這樣的傳統高價城市，向阿德萊德、珀斯等此前相對便宜的市場擴散。
真正難解決的，還是住房供應不足
住房可負擔性要真正改善，不能只依靠房價下跌或購房補貼，新住宅供應能否持續增加更加關鍵。澳洲統計局最新數據顯示，7月全國住宅審批環比下降3.6%至17687套，其中獨立屋審批下降4.2%至10199套。
更早的3月季度，全國新住宅開工量還環比下降11.2%至48012套，說明供應端仍然面臨明顯壓力。澳洲城市發展協會因此認為，如果政府只增加首次購房者首付援助和其他需求端支持，卻沒有增加住房建設，本質上只是讓更多買家競爭同一批房產，可能進一步推高入門級住宅競爭。
這屬於房地產開發行業的政策主張，並非政府結論，但它反映出當前住房政策的核心矛盾：普通家庭需要更多購買能力，而市場同時也需要真正增加價格能夠承受的新房供應。
——結語——
澳洲住房市場正在出現的結構性變化：房價雖然開始回落，但利率上升讓家庭能夠借到的錢減少；工資仍在增長，卻追不上過去幾年積累的房價漲幅；與此同時，新房建設速度又難以迅速補足供應。因此，未來澳洲住房可負擔性能否真正改善，不能只看房價還會不會跌，而要同時觀察房價、工資、利率和住房供應。
如果利率繼續維持高位、住宅建設仍然緩慢，那麼即使房價再跌幾個百分點，也未必能讓普通家庭重新進入市場。最新12%的紀錄低點已經說明，在今天的澳洲，房價下降，並不等於房子真正變得買得起。
*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自中信澳新財經，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。