穿越周期的韌性資產：解密澳大利亞購物中心
在經濟周期更迭與市場環境不斷變化的背景下，具備防禦屬性與長期韌性的優質資產愈發受到市場關注。在眾多資產類別中，澳大利亞零售購物中心憑藉持續增長的消費需求、有限的新增供給以及穩健的資產基本面，展現出獨特的長期價值。尤其是坐落於成熟商圈、擁有穩定客流及優質租戶的核心購物中心，其稀缺性正在進一步凸顯。
本期我們將聚焦澳大利亞零售購物中心的價值邏輯，並透過MA美馳澳大利亞（MA Financial Group）近期收購的墨爾本地標級購物中心 The Glen，全方位解析澳大利亞零售商業地產的獨特價值。
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人口增長和消費韌性，
重塑澳洲零售地產的價值邏輯
在電商快速發展的時代，實體零售曾一度被認為面臨結構性挑戰。然而CBRE報告數據顯示，澳大利亞購物中心市場正在呈現另一番景象。澳大利亞零售消費在過去40年間保持長期增長趨勢，年均增速約為5.5%。這一增長曆經全球金融危機、疫情及生活成本上升等多輪經濟周期考驗，展現出較強的韌性。目前，澳大利亞零售銷售額已接近4,430億澳元，較2015年增長54%；預計到本十年末，這一數字有望達到約5,300億澳元。
圖表來源：CBRE Shopping Centres Australia 2026
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需求強勁, 優質購物中心越發稀缺
持續的人口增長，以及就業和收入水平的提升，為澳大利亞消費需求提供了長期支撐。與此同時，購物中心新增供給相對有限，尤其是大型區域型及次區域型購物中心的新增供應更為有限，使市場供需之間的結構性差異進一步顯現。
CBRE預計，2026至2028年間，澳大利亞購物中心新增供應面積約為70萬平方米，而同期人口預計增加約100萬。其中新增供應中約69%預計來自規模較小的社區型購物中心，區域型及次區域型購物中心新增面積合計僅約23萬平方米。
圖表來源：CBRE Shopping Centres Australia 2026
在需求持續增長、供給相對有限的背景下，土地資源有限與建設成本上升進一步推高了大型優質購物中心的入市門檻，也使成熟商圈內的優質零售資產越發稀缺。
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購物中心的角色正在重塑
隨著消費方式不斷演變，購物中心的功能也逐漸多元，它承載品牌展示、消費體驗、客戶服務以及線上訂單提貨與退換等多重功能。消費者對便利性、體驗感和生活服務的需求不斷提升，也推動著購物中心從傳統單一的購物場所，逐步轉變為集日常消費、餐飲、健康、服務、休閑與社交於一體的綜合性社區樞紐。
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墨爾本地標級購物中心 –
The Glen 購物中心
2026年9月，MA美馳澳大利亞宣布收購墨爾本地標級購物中心 The Glen 購物中心50%權益，進一步深化MA在澳洲零售商業地產領域的布局。The Glen坐落於墨爾本東南部成熟的Glen Waverley商圈，佔地約7.2公頃，並於2019至2020年期間完成約4.3億澳元的大規模升級改造。The Glen購物中心擁有約76,471平方米可出租面積，匯聚Woolworths、Coles、ALDI、David Jones及Target等大型主力承租人，出租率超99%，展現出強健的優質資產基本面。
MA美馳澳大利亞近日成功收購墨爾本The Glen購物中心50%權益。
The Glen的區域優勢，也體現在其與周邊社區的緊密連接。項目毗鄰Glen Waverley火車站及公交樞紐，上方擁有超過500套住宅，周邊3公里範圍內分佈著23所學校、超過15,000名學生，其所在的Monash地區是維多利亞州除墨爾本CBD外重要的就業中心。成熟的社區、便捷的交通網路，以及豐富的教育就業資源，共同形成穩定而多元的消費客群，進一步鞏固了The Glen在區域商圈中的核心地位。
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稀缺資產, 更考驗長期價值的發掘
大型優質購物中心的稀缺性，在交易市場上尤為明顯。過去十年間，大墨爾本地區僅有三座區域型購物中心釋出交易。The Glen的稀缺性，建立在其優越地理位置、規模效應、成熟商圈、穩定客群及多元業態等多重優勢之上。這些難以複製的資產特質，也是MA美馳澳大利亞甄選優質商業地產的重要考量。
MA核心地產管理團隊擁有約250名專業人士，涵蓋全澳40個零售商業資產，管理資產總規模超60億澳元。團隊管理的代表性項目包括墨爾本Bourke Street的David Jones大樓、悉尼Top Ryde購物中心及昆士蘭Hyperdome購物中心等地標性資產。憑藉對市場周期的深入理解，以及在資產甄選、交易執行和主動資產管理方面的專業能力，團隊持續把握市場機遇，逐步構建起覆蓋澳大利亞主要市場的優質零售地產資產組合，並持續發掘資產的長期價值。
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