沒想到！全國1300萬間空卧室閑著，房東想低價出租卻怕交資本利得稅，稅務局回應了
———前言———
全國租房這麼緊，家裡卻空著好幾間卧室，為什麼不租出去？ABC 9 月 28 日的一篇報道給出了一個很多人沒想到的答案：怕稅。
據 ABC 報道，按人口普查數據估算，全國大約有 1300 萬間 空置卧室。一邊是租客排長隊，一邊是大量房間閑著，其中一個卡點，是房東對”出租一間房到底要交什麼稅”心裏沒底。
▲ 布里斯班東區一棟典型的昆士蘭老屋（資料圖）｜圖源：Wikimedia Commons / Commander Keane（Public domain）
一位布里斯班房東的顧慮
據 ABC 報道，布里斯班房主 Ali Bradley 考慮過把空房間出租，但還是猶豫了。她列出的障礙包括：成本和手續複雜、資本利得稅（CGT）的影響、所得稅，以及各種規定太繁瑣。
她的擔心並不少見。房地產經濟學者 Lyndall Bryant 博士對 ABC 說，常見的顧慮有三類：一是稅： 既擔心租金收入要交所得稅，又擔心以後賣房時要交資本利得稅；
二是養老金： 領 Age Pension 的老人，擔心多了租金收入，養老金被扣；
三是安全： 讓陌生人住進家裡，心裏不踏實。
據 ABC 引述，澳洲住房與城市研究所（AHURI）2019 年的一項調查也發現，願意把房間租出去的老年人只是少數。
稅局怎麼說
據 ABC 報道，澳洲稅務局（ATO）發言人表示，如果是給家人住、象徵性收點錢，一般可以按家庭內部安排處理；但如果租給陌生人，這類安排通常”缺少私人或家庭內部交易的性質”，處理方式就不一樣了。
按 ATO 的一般規則，把自住房的一部分出租賺取租金，通常要申報租金收入，相關費用可按比例抵扣；出租的那部分，還可能影響賣房時”主要住所”的資本利得稅豁免。個人情況差別很大，請以 ATO 官網或註冊稅務師意見為準。
這正是很多房東最怕的地方：每月多收幾百澳元租金，將來賣房時可能要為這部分補一筆資本利得稅，算下來未必划算。
別的地方怎麼做
據 ABC 報道，愛爾蘭對以可負擔價格出租房間的房主，設有免稅額度，收入在一定範圍內不用交稅。
澳新兩地的”合住聯盟”（HANZA）則呼籲政府給出更清楚的指引和保障，讓願意出租房間的人不用猜。
昆州目前的規定是：房主自己住在屋裡、出租房間不超過 3 間 的，大多數寄宿安排不適用一般租賃法。據 ABC 報道，昆州住房和公共工程部表示，目前沒有修改相關規定的計劃；聯邦財長沒有回應是否會澄清稅務規定。
如果你也在考慮出租空房間
很多華人家庭孩子搬出去后，房子空出一兩間，不少人動過出租的念頭。幾點可以先想清楚：先算稅： 租金要不要報、能抵扣哪些費用、以後賣房 CGT 豁免會不會打折，最好先問註冊稅務師；
再看福利： 領養老金或其他 Centrelink 福利的，先確認租金收入會不會影響領取金額；
簽書面協議： 即使是寄宿，也寫清租金、押金、公共區域使用和退租通知期；
查州規定： 各州對寄宿和合住的法律不同，新州、維州和昆州的做法並不一樣。
1300 萬間空卧室不是小數目，但稅務規則不清楚，很多房東寧可空著。政策不動，這些房間很難變成租房市場的”新房源”。
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