01
過去3個月，全澳82%的城區房價下跌！悉尼97%城區房價失守
加息、海外戰事和備受爭議的聯邦稅制改革疊加，形成衝擊澳洲房市的「完美風暴」。原本局部出現的市場疲軟，已經演變為覆蓋近乎所有地區的整體下行。
最新數據表明，最初只在悉尼、墨爾本高端城區出現的低迷，已經擴散成更大範圍的調整，工薪階層聚居區和沿海樞紐同樣受到衝擊。
Realestate.com.au的獨家數據分析顯示，過去3個月，全澳有82.2%的城區房價下跌。這是5月一系列聯邦預算改革衝擊房產行業后，首個完整季度的逐地市場數據。改革措施包括限制負扣稅。
只有10.6%的城區房價錄得增長，另有7.1%沒有變化。
下跌並非獨立屋市場獨有。公寓市場同樣受到猛烈衝擊，在有可用數據的地中，79.7%的公寓估值大幅下降。
全國約14%的公寓市場價格上漲，另有6.3%保持不變。
業內人士表示，市場轉弱僅僅數周，就讓房主的住宅凈值蒸發了數萬澳元。
數據分析機構FoundIt研究總監Kent Lardner說，市場下行不能簡單歸因於利率或政府政策。「這是一個完美風暴。」
昆州受創最重的地，房主資產凈值最多減少24.4萬澳元。
Realestate.com.au數據顯示，在9月季度，該州每10個城區就有9個房屋價值下跌。
Ray White經濟學家Atom Go Tian表示：「價格影響可以與預算案聯繫起來。我們看到的意外後果是，首次置業者和自住業主也在減少入市活動。」
大布里斯班地區住宅價值僅在9月份就整體下跌0.2%，連續下跌時間達到6個月。
跌幅最大的許多地位於布里斯班中環地帶，Logan部分地區等地也出現下跌。
墨爾本
墨爾本幾乎所有城區的房屋價值都在下跌或停滯，市場跌勢已經遍及全市。
年初的加息似乎首先衝擊了相對容易負擔的城區，這些地區往往也出現較大的價值跌幅。
在400多個地中，只有34個的房屋價值上漲，其中許多屬於高端區域。這促使一些人猜測，墨爾本高端市場可能已經接近底部。
在280多個有可用數據的地區中，僅28個錄得公寓平均價值上漲，不到十分之一。
逆勢上漲的少數地中，墨爾本東南部的沿海宜居區表現最突出。
其餘房屋表現領先的地區，則明顯集中在外圍地帶；這些地方以較大地塊和生活方式環境聞名。
REA Group經濟學家Luc Redman說，墨爾本的跌勢仍在繼續，但過去幾個月的一些市場指標可能已經顯現穩定跡象。
「墨爾本最有可能早於其他地區觸底，因為維州的貸款償還能力比全國其他地區稍好。」
悉尼
悉尼房屋價值下跌的覆蓋範圍最廣，這個城市仍是全國對利率最敏感的市場。
Realestate.com.au數據顯示，過去3個月悉尼近97%的地區房價下跌，只有6地錄得價值增長。
在這段期間，接近125個地區的房屋價值平均減少超過9萬澳元。
此前受市場低迷影響較輕的悉尼公寓市場，近期也出現普遍下跌。
在該季度有銷售數據的地中，81%的公寓價值下降。
近期公寓價格跌幅較大的地，分佈在外圍和中環地帶，季度跌幅介於8%至18%之間。
霍巴特
過去3個月，霍巴特大多數地區的房價縮水，各地跌幅介於0.1%至2.2%之間。
realestate.com.au數據顯示，少數中位價上升的地區主要是城市地Lenah Valley和Mount Stuart。
阿德萊德都會區有462地上報了房屋和公寓數據，過去一個季度錄得價值上漲的比例不到4%。
其中只有18地（3.89%）在該季度價值上漲，另有24個與7月報告相比沒有變化。
這對房主來說無疑令人擔憂，卻可能給準備入市的人帶來機會：在Realestate.com.au有房屋或公寓數據的其餘420個城區（佔90.9%）中，房屋或公寓價值下跌。
02
房價持續下跌，悉尼購房門檻卻在漲？最新數據公布，稅前年薪至少$25萬
五月聯邦預算案發布后，澳洲房價持續下跌，但住房負擔能力並未因此改善。想要入市的買家，年收入反而要比去年高出一大截。
Canstar根據Realestate.com.au數據進行的最新分析顯示，購買一套典型悉尼獨立屋，如今需要接近25萬澳元的稅前年收入，比去年同期增加近1.1萬澳元。
公寓買家的收入門檻也在上升。要以20%的首付購買一套中位價公寓，並負擔貸款還款，年收入需約14萬澳元；按當前房價籌足這筆首付本身就並不容易，這一收入要求比去年高出約9000澳元。
同期工資平均僅上漲3.5%，即3500澳元，遠低於上述兩項增幅。目前全職工資中位數為每年10.8萬澳元。
多次加息的影響由此顯現：即便房屋售價已經遠低於2025年的水平，買家仍須有更高收入才能取得貸款。
Canstar研究部門經理Josh Sale表示，借貸成本上升的速度遠快于房產價值下調，買家正陷入「雙重擠壓」。
借貸能力減弱后，他們要為價格較低的房屋取得貸款資格，也需要明顯更高的薪資；持續通脹則繼續削弱他們儲蓄首付的能力。
與此同時，澳聯儲（RBA）在最近一次貨幣政策會議上警告，頑固的通脹意味著再次加息仍有可能。專家預計，下一次加息可能在聖誕節前到來。
RBA董事會指出，政府支出、飆升的能源價格、全球科技需求和疲軟的生產率，都在使通脹維持高位，因此需要進一步加息。
如果再次加息，現金利率將升至18年來最高水平；目前4.6%的現金利率已經是15年來高位。
Canstar的分析顯示，在一些過去被視為中等地段、甚至藍領社區的地區，買房所需家庭收入已經大幅提高。
Campsie內西南地區的獨立屋，要求家庭稅前年收入至少達到32.4萬澳元；附近Rockdale的門檻也接近29.2萬澳元。
Castle Hill的獨立屋則需要家庭年收入達到41.7萬澳元，才算負擔得起。
公寓成交價仍明顯更容易負擔，但部分公寓的收入門檻也遠高於平均水平。以Castle的一套公寓為例，買家年收入需達到17.3萬澳元。
在Condell Park、Dundas Valley、Earlwood、Liberty Grove、Oatlands和Padstow等中環郊區，購買公寓所需年收入均超過16萬澳元。
Sale表示，普通工薪階層已經跟不上了。他說，過去一年，即使普通工人按慣例獲得年度加薪，其收入落後于申請房貸所需目標的幅度仍約為6至8倍。
Loan Market經紀Julian Choo說，首次購房者夫妻合計收入約20萬澳元基本已是常態；年收入達到40萬澳元或以上的買家則「極其罕見」。
他說，購買更昂貴住房的人，大多是用現有房產的資產凈值支付購房款，或有遺產、父母的資金支持。
Canstar的模型以30年期貸款和20%首付為前提，假設買家按當前6.49%的平均貸款利率，償還一套中位價住房的本金和利息。
借貸能力的計算還假設，單人每年支出2.4萬澳元、夫妻每年支出4.8萬澳元，且沒有債務或受撫養人；計算中另加了3%的利率緩衝。
這些估算是根據去年錄得的房價，以及當時市場上通常可獲得的貸款利率作出的。
新州建築商協會（Master Builders NSW）首席執行官Matthew Pollock表示，希望買房的民眾正為抑制通脹付出高昂代價。
他說：「我們正處於一個荒謬的局面：房價正以40年來最快速度下跌，但住房負擔能力卻沒有改善。」
「想想看，經濟管理如今糟糕到這種程度：儘管進行了旨在讓房價暴跌的稅務改革，人們反而更難買房。」
「聯邦政府提高資本利得稅（Capital Gains Tax）以及調整負扣稅（negative gearing）的做法都已失敗，這就是我們所需要的全部證據。」
03
澳洲房拍清盤率連續兩周低於50%！專家稱「相當不尋常」
拍賣清盤率已連續第二周低於50%。與此同時，全澳房源掛牌量比去年同期少約三分之一，市場表現依然疲弱，哪怕現在正處於傳統上最繁忙的春季銷售期。
Cotality研究顯示，上周末各大首府城市的綜合初步清盤率為48.8%，略高於前一周的48.2%。周末共有1781套房屋參加拍賣，比一年前少31.2%。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，6月中下旬的清盤率也曾跌至相近水平，他認為這可能是預算案影響延後顯現的結果。
「如今我們再次看到清盤率連續兩周低於50%，這相當不尋常。」他說。
Lawless說，清盤率持續處於如此低的水平「確實非常罕見」，這說明買家依然高度謹慎，信心不足。
在借貸條件緊張、利率上調和聯邦預算稅務調整等因素影響下，拍賣清盤率數月來一直處於低位，而這些因素共同促成了房價下跌。
McGrath Estate Agents創始人John McGrath說，其東海岸各家機構周六舉行的拍賣，比去年同一周末少了20%。
不過，他認為房地產市場的低迷已經觸底，或已接近底部。
McGrath說，如今入市的賣家已經充分認識到價格發生了變化。「這是件好事。大約三至六個月前，我們接手的房源中，賣家還預期價格會出現3月前那種調整。」
他說，買家正逐步回歸，折扣已經反映在價格中，很多買家也意識到這一點。「現在到聖誕節之間，可能正是一個不錯的買入時機。」
他認為，2027年市場將趨於穩定，甚至可能回升；許多買家已經認定，市場很可能觸底。
Cotality研究顯示，墨爾本的拍賣量在各大首府城市中最高，共有707套房屋參加拍賣，初步清盤率為54.8%。
不過，下個周末將首次檢驗維州政府的新法。新法要求房地產中介在拍賣或定日期銷售至少七天前，以單一金額公布賣家的底價，已於10月1日生效。
Cotality數據顯示，維州首府下個周末的拍賣量預計將大幅下滑，比本周末驟降34%。這一下跌與10月16日開始實施的新拍賣規則變化同時出現。
墨爾本買家代理Emma Bloom說，整套底價安排將成為「壓垮市場的最後一根稻草」。
她說，現在根本沒有拍賣，所有交易都會因為公布底價的規定，以及要在這套制度中周旋、為各方爭取結果，而再次以隱秘和閉門方式完成。
Bloom說，賣家擔心最終達不到預期，因而把底價定得更高；買家則會直接表示不同意賣家的價格，乾脆不出席。
悉尼上周末有653套房屋舉行拍賣，數量是前一周的兩倍多；前一周適逢長周末，而上周末的清盤率為52.9%。
布里斯班有201套房屋參加拍賣，比前一周增加45.7%。但該市的早期清盤率僅為21.4%，是2020年4月新冠疫情早期以來的最低水平。
布里斯班的拍賣成功率拖累了首府城市綜合初步清盤率。不過，Lawless表示，這項數據採用加權計算，布里斯班只佔其中11%。
他說，悉尼和墨爾本這兩個大型首府城市，仍然是影響整體公布數據的主要力量。
阿德萊德舉行了140場拍賣，成功率為46.8%；珀斯則舉行了14場拍賣。
04
悉尼高端房市回暖！三季度十大交易曝光，$7500萬豪宅排名第一
悉尼一名頂尖房產估價師表示，經歷一段停頓后，悉尼高端房產市場正重新活躍起來。
Dyson Austen第三季度《高端住宅十大交易調查》的作者Simon Feilich說，第三季度十大高價交易中有一半在上月完成，其中包括今年以來最高的7500萬澳元成交。
Feilich說，隨著賣家重新調整價格、買家重新發現機會，市場的「暫停期」似乎正接近尾聲。
他說，7月只有兩宗交易；8月完成三宗，市場開始出現動靜；到了9月，交易活動明顯增加，共有五宗成交。
不過，與去年同期相比，市場確實有所降溫。十大交易的累計成交總值下降16%，從去年第三季度的4億澳元降至今年的3.418億澳元。
入圍十大交易的最低成交價也從2025年第三季度的2990萬澳元降至2026年第三季度的2350萬澳元，跌幅為22%。
另一方面，今年Point Piper一宗7500萬澳元的成交價，仍高於去年第三季度的最高價。當時，Vaucluse的11 Coolong Rd一套屬於已故Magda Moss遺產的房產以6180萬澳元成交。
Feilich說，7500萬澳元這宗備受關注的交易顯示，只要市場上出現非凡房產，高端市場仍具備強勁承接能力。
但他也指出，累計成交總值和入圍門檻同時下降，說明市場步伐已比12個月前更加審慎。
今年第三季度成交價最高的十套房產如下：6 Wolseley Crescent，Point Piper，7500萬澳元
套住宅原屬資深房產開發商Robert Magid和妻子Ruth，9月以7500萬澳元售出，是今年最昂貴的房產交易。交易由Sotheby』s的Michael Pallier與Pillinger的Brad Pillinger聯手促成。
Pallier在Dyson Austen與Feilich的一次Instagram訪談中透露，他用了48小時談妥這宗交易。
Magid創辦了TMG Developments，並於1998年以735萬澳元買下這塊1393平方米的濱水地塊。
本周有消息披露，9月的買家是Steven和Carol Moss。兩人上周曾搭乘從迪拜飛往特拉維夫的航班，同行的副駕駛是一名持斧的聖戰分子。
L2E 77-81 Yarranabbe Rd，Darling Point，3900萬澳元
這是該季度7月完成的兩宗大額交易之一。Yarranabbe Ventures開發的高度專屬濱水項目，另外還完成了兩宗4000萬澳元交易。
項目由Tzannes設計，室內設計則由總部位於倫敦的Banda Property負責。銷售代理是1st City的Brad Caldwell-Eyles和Julian Hasemer。
22 Kenneth St，Longueville，3300萬澳元
8月，一宗秘密完成的3300萬澳元交易令鄰居們大為震驚，並打破了這個寧靜河畔郊區的房產紀錄。
Longueville一套宏偉的遺產名錄豪宅佔地足足2808平方米。低迷市場中，該房產的一名鄰居在周末聯繫News Corp，透露了這宗驚人成交。
附近居民難以理解的是，這套豪宅2023年5月以1925萬澳元成交后，價格竟上漲了1375萬澳元。
現任業主是Buxton Resources非執行主席、Greatland Gold前首席執行官Gervaise Heddle及其妻子Jocelyn Fuller。Belle Property的Simon Harrison促成了最新交易。
31 Wunulla Rd，Point Piper，3250萬澳元
同樣在8月，Point Piper一套濱水住宅以3250萬澳元成交，比最初的5000萬澳元標價低1750萬澳元，即低35%。
這套四居室住宅佔地1139平方米，設有臨港泳池、碼頭和船庫，5月首次掛牌時的報價指引為5000萬澳元。房產由已故新加坡房產開發商Chow Cho Poon的兒子Chow Kwong Ching持有。
7月，報價指引降至4100萬至4500萬澳元；多名消息人士透露，房產最終於8月28日以3250萬澳元成交。
Richardson and Wrench Double Bay的資深銷售代理Michael Dunn證實交易，但無法透露成交結果。他與兒子James Dunn共同負責這套房源；James Dunn目前在Sotheby』s工作。
83 Bulkara Rd，Bellevue Hill，約3075萬澳元
9月，豪車經銷商Trivett前老闆Greg Duncan和妻子Glenda終於賣掉了Bellevue Hill的住宅。這套房產最初掛牌價為4000萬澳元，掛牌時間距今已超過一年。
去年5月，Duncan夫婦以2950萬澳元買下Point Piper一套頂層公寓。該公寓此前屬於Sue Ingham，她是家禽業百萬富翁Jack Ingham的遺孀。
Duncan夫婦1996年以145萬澳元買下這套四居室住宅。Forbes Global Properties的Darren Curtis和Hui Xu接手前任代理后，談成了這宗交易。
6 Coronation Ave，Mosman，3000萬澳元
這宗8月成交的房產是Mosman今年的最高價交易，標的是一套超現代豪宅。流行巨星Justin Bieber在澳洲巡演期間曾住在那裡，也讓這套房產聲名大噪。
這套位於Coronation Ave的五居室豪宅配有八車位車庫，自2月以來一直由多名Mosman代理低調掛牌出售。
賣家是前Commonwealth Bank高管Doug Dovey及其妻子Debra；兩人五年前以2155萬澳元買下這套房產。
銷售代理是Pello Property負責人Stefon Bertram，他一直在為房產籌備新的春季營銷活動。產權上的警示記錄顯示，買家是Goodman和BlackRock前高管James Quille及其妻子Gillian。
27-29 Surfview Rd，Mona Vale，2900萬澳元
本周才曝光的消息顯示，創下Mosman房產紀錄的Quille夫婦，7月通過未公開掛牌方式將他們在Mona Vale的住宅以2900萬澳元出售，刷新了該郊區的房價紀錄。
這套亭閣式住宅由建築師Peter Burford設計，佔地2056平方米，平坦草坪一路延伸到海灘。
Quille夫婦2014年從McDonald』s Australia前首席執行官Peter Ritchie及其妻子Leigh手中買下這套房產，當時成交價為300萬澳元。
交割記錄顯示，最近一任買家是撲克玩家兼交易員Tom Rafferty及其妻子Milly。
64 Victoria Rd，Bellevue Hill，約2500萬澳元
這套Bellevue Hill住宅9月成交，由Highland Double Bay Malouf董事David Malouf促成。房產甚至還沒登上realestate.com.au，便已接近2500萬澳元買家報價指引的價格成交。
這套四居室、四浴室住宅佔地583平方米，配有雙車庫和泳池。記錄顯示，房產由Omnia Capital創始人、房產開發商Robert Pagliuso的妻子Leify Pagliuso持有；她三年前以1320萬澳元買下了這套房產。
17A Vaucluse Rd，Vaucluse，2400萬澳元以上
同樣在9月，一套未經改造、坐擁開闊海港景觀的Vaucluse豪宅成交，價格遠高於2380萬澳元的報價指引。
Bradfield BadgerFox的Alex Papa負責交易，並將房產的規模、位置和景觀作為營銷重點。六居室住宅的業主是Kadelco首席執行官兼創辦人Faye Duncan。Kadelco是一家澳洲戰略項目管理和投資公司。
Duncan於2008年以556萬澳元買下這套六居室房產，此後對住宅進行的升級很少。
127 Paddington St，Paddington，2350萬澳元
最後一宗9月成交的房產，是已故悉尼酒吧老闆兼投資者Carole和Walter Lamerton的住宅。兩人1994年以195萬澳元買下這套房產。
The Agency的Ben Collier此前給出的指導價超過2000萬澳元，並收到了234次詢問和5份合同。
這套五居室住宅佔地480平方米，擁有罕見的16.5米臨街面；室內由Richards Stanisich重新設計，別墅式花園則由Myles Baldwin設計。
*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。