霍巴特（Hobart）是塔斯馬尼亞州的首府，也是澳大利亞人口最少的首府城市。對海外買家來說，這裡有三件事必須先弄清楚：塔州徵收 8% 的海外買家附加印花稅（FIDS）；海外業主土地稅附加為 2%，且低於普通土地稅起征點也要繳；以及霍巴特是全澳租賃市場最緊張的城市之一，短租對長租供應的擠壓有充分記錄。
本文要點
稅：塔斯馬尼亞州對海外買家徵收8%的附加印花稅，海外業主土地稅附加為2%，且即使土地價值低於普通土地稅起征點也須繳納。一套100萬澳元房產的塔州印花稅為40,185澳元。
兩家機構給出的房價不一樣：截至2026年3月31日，一家顯示獨立屋中位價790,566澳元、公寓570,428澳元；另一家同期顯示獨立屋817,251澳元、公寓587,716澳元。前者是特徵價格指數，後者是成交中位數——這是口徑差異，不是錯誤。
年漲幅的差距同樣明顯：8.5%對14.0%。引用霍巴特房價時應說明來源與口徑，或者直接給出區間。
租金回報率：霍巴特毛租金回報率4.3%（2026年2月），高於悉尼的3.0%、墨爾本的3.7%與布里斯班的3.3%。
霍巴特的房價現在是什麼水平？
Cotality Home Value Index，截至 2026 年 3 月 31 日：獨立屋中位價 790,566 澳元，年漲 8.5%，季漲 3.1%；公寓中位價 570,428 澳元，年漲 4.4%，季度下跌 0.5%。
Domain《House Price Report》2026 年 3 月季度：獨立屋中位價 817,251 澳元，創歷史新高，季漲 4.7%，年漲 14.0%，為四年多來最強的季度表現；公寓中位價 587,716 澳元，季漲 4.0%。
兩者的年漲幅差距很大——8.5% 對 14.0%。引用時應說明來源和口徑，或者直接給出區間。
霍巴特的毛租金回報率在首府城市中偏高。Cotality 2026 年 2 月數據顯示為 4.3%，高於悉尼的 3.0%、墨爾本的 3.7% 和布里斯班的 3.3%。
海外買家在霍巴特要交哪些稅和費用？
買入時有四筆：印花稅、海外買家附加印花稅（FIDS）、FIRB 申請費、律師或過戶師費用。
塔州印花稅：72.5 萬澳元以上的部分，27,810 澳元加上超過 72.5 萬澳元部分每 100 澳元 4.50 澳元。一套 100 萬澳元的房產印花稅為 40,185 澳元。
海外買家附加印花稅（Foreign Investor Duty Surcharge，簡稱 FIDS）為住宅房產中海外持有份額應稅價值的 8%，適用於 2020 年 4 月 1 日及之後簽訂的合同（此前 2018 年 7 月至 2020 年 3 月為 3%）。資料來源：塔斯馬尼亞州稅務局（State Revenue Office Tasmania）。
FIRB 申請費：2026-27 財年，價值 100 萬澳元及以下的新住宅為 15,600 澳元（資料來源：外國投資審查委員會 FIRB）。必須在簽合同之前申請並獲批。
持有階段：海外業主土地稅附加（Foreign Investor Land Tax Surcharge，簡稱 FILTS）為海外持有份額評估地價的 2%，適用於 2022 年 7 月 1 日及之後取得或成為海外持有的土地。關鍵一點：即使該房產的土地價值低於普通土地稅的起征點，FILTS 仍然要繳。資料來源：塔斯馬尼亞州稅務局。
身份變更（例如從臨時簽證轉為永久居民）需在 30 天內通知塔州稅務局。
把上面這張表用文字再寫一遍。霍巴特：海外買家買一套80萬澳元新房，買入時的政府相關費用為——印花稅31,185澳元；海外買家附加印花稅8%，即64,000澳元；FIRB 申請費（100萬澳元以下新房）15,600澳元；律師與過戶費估算1,800澳元。合計約112,585澳元。持有階段另計：塔州土地稅，2022年7月1日之後取得的土地，海外業主加征2%，且即使低於普通土地稅起征點也要繳。資料來源為 State Revenue Office Tasmania 與 FIRB，數據截至2026年8月。
舉個例子：80 萬澳元的新房，實際要花多少錢
假設你持中國護照、人在境內、沒有澳大利亞身份，想在霍巴特北郊 Glenorchy 一帶買一套 80 萬澳元的新建獨立屋出租。
第一步，簽合同之前向 FIRB 申請批准，費用 15,600 澳元，最多需要 30 天。
第二步，簽約並支付定金。塔斯馬尼亞沒有法定冷靜期——這一點和新州、維州、昆州都不同。簽了就是簽了，所以合同必須在簽字前由律師看過。
第三步，交割時繳印花稅。80 萬澳元落在 72.5 萬澳元以上一檔：27,810 澳元加上超過 72.5 萬澳元部分（7.5 萬澳元）每 100 澳元 4.50 澳元，即 3,375 澳元，合計 31,185 澳元。
第四步，繳 FIDS。80 萬澳元的 8%，即 64,000 澳元。
第五步，律師或過戶師費用，通常 1,500 至 2,500 澳元。
政府相關費用合計約 112,585 澳元，占房價的 14.1%。
第六步，交割后 30 天內在外國所有權登記冊（Register of Foreign Ownership）登記。免費，但漏登可能被處罰。
第七步，此後每年在「空置年」結束后 30 天內提交空置費申報表。即使全年出租滿，這份申報表也必須交。空置年從交割日起算。空置費為 FIRB 申請費的兩倍，這套房就是 31,200 澳元。
第八步，每年繳納塔州土地稅以及 2% 的 FILTS 附加，無論土地價值是否達到普通土地稅起征點。
霍巴特哪些區值得看？
Sandy Bay 是塔斯馬尼亞大學（University of Tasmania，UTAS）傳統主校區所在地，學生租賃需求長期集中在這裏。
Battery Point 是歷史濱水區，房價處於霍巴特高位，短租物業密度也最高。
North Hobart 是內城餐飲與咖啡館一條街，步行性好，年輕買家和新移民偏好。
Glenorchy 在霍巴特北部，入門價位相對低，是家庭和移民家庭的主要選擇之一。
Kingston（屬 Kingborough 市）在城市南側，是新房比例較高的增長走廊，以家庭買家為主。
需要注意的一個變化：UTAS 近年在把院系從 Sandy Bay 逐步遷往霍巴特市中心新校區（Melville St 的 The Forest、The Hedberg、Hunter St 藝術中心、醫學科學園區等）。學生住宿需求正在向市中心轉移，如果你的投資邏輯建立在 Sandy Bay 的學生租賃上，這個趨勢需要納入考慮。
話也要說清楚
霍巴特的租賃市場長期緊張，同時短租（Airbnb 等）在市中心、Battery Point 和 North Hobart 的佔比有充分記錄，對長租供應形成擠壓。部分地方議會已經或正在討論對短租經營者徵收費用。把短租收益當作穩定假設，在霍巴特是有政策風險的。
霍巴特的城市邊緣和山地區域（威靈頓山 kunanyi 山麓、外圍郊區）存在真實的森林火災暴露風險。具體到某一處房產，應查閱塔斯馬尼亞消防局（Tasmania Fire Service）的火災易發區地圖，本文未逐區核實。
霍巴特沒有城市軌道交通。公共交通以 Metro Tasmania 的巴士為主，加上德文特河（Derwent）上正在發展的渡輪服務。霍巴特機場到市中心約 18 至 20 公里，車程約 15 至 19 分鐘，沒有軌道連接。
霍巴特是澳大利亞人口最少的首府城市，市場規模小意味著流動性低——買家群體和成交量都小於其他首府，轉手時找到買家所需的時間可能更長。
關鍵數據（已核實）
海外買家附加印花稅（FIDS）：8%，適用於 2020 年 4 月 1 日及之後簽訂的合同。資料來源：塔斯馬尼亞州稅務局（State Revenue Office Tasmania）。
海外業主土地稅附加（FILTS）：評估地價的 2%，適用於 2022 年 7 月 1 日及之後取得的土地，低於普通土地稅起征點也需繳納。資料來源：塔斯馬尼亞州稅務局。
印花稅（100 萬澳元房產）：40,185 澳元。資料來源：塔斯馬尼亞州稅務局。
中位價（Cotality Home Value Index，截至 2026 年 3 月 31 日）：獨立屋 790,566 澳元（年漲 8.5%），公寓 570,428 澳元（年漲 4.4%）。
中位價（Domain House Price Report，2026 年 3 月季度）：獨立屋 817,251 澳元（年漲 14.0%），公寓 587,716 澳元。
毛租金回報率：4.3%，2026 年 2 月。資料來源：Cotality。
FIRB 申請費：100 萬澳元及以下新住宅 15,600 澳元，2026-27 財年。資料來源：FIRB。
冷靜期：塔斯馬尼亞沒有法定冷靜期。
二手住宅禁令：2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日。資料來源：澳大利亞聯邦政府 / FIRB。
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