馮侖：房價，回不去了
封面圖｜馮侖
前段時間，馮叔與主持人郝奕進行了一場對談。我們將這場對談的部分內容分享給大家，希望能對大家有所啟發。
對話｜馮侖，陳為
01
FENGLUNTALK
郝奕：改革開放以來，中國出現了很多家喻戶曉的企業家，您在《野蠻生長》一書中也提到了很多著名企業家。他們有些人今天依然在牌桌上，有些人已經悄然離場。在您看來，創業者怎樣才能把這條路走得更長，避免所謂「人生陡變」的遺憾結局？
馮侖：這件事就相當於開一輛車。車翻了，有兩種可能：司機出了問題，或者道路出了問題。我們看那些離開牌桌的企業家，大體也是這兩類原因。
比如恆大這種高槓桿經營模式，就屬於司機一路狂奔，最後車毀人亡。為什麼這麼說？因為今天仍有不少經營穩健的房地產公司還活著。所以不能簡單說路有問題。路沒問題，那就是司機出了問題。
司機出問題，常見的情況有幾種。
第一，政商關係出問題。比如現在查處的一些官員與商人之間關係不清不楚，存在利益輸送、權錢交易等。這屬於企業常見病、多發病。
第二，高槓桿。現金流管理永遠是公司的頭等大事。公司能不能活下來、能不能保持穩定，與公司現金流直接相關。
第三，公司治理問題。比如夫妻一起治理公司，最後打起來；小姑子、小舅子都參与，最後全家人互相爭鬥。這些本質上都是治理問題。
當然，還有一些企業屬於自然死亡或意外死亡。自然死亡，比如老闆年紀大了、產品過時、公司老了，傳承又沒完成，最後慢慢沒了。還有一種是被技術替代。比如，以前大家都開油車，現在開電車；你不改變，還做油車，就會被自然淘汰。你沒做錯什麼，沒違法，也沒犯前面那些錯誤，唯一的問題就是沒有改變。
從目前看，企業死亡大概有四類。
第一類是制度變革。比如清朝的企業，進入民國后制度變化，沒了。這是大勢所趨，沒有辦法。
第二類是自然災害。比如，地震把你的餐館埋了，泥石流把你的小鋪子埋了，這種屬於不可抗力。
第三類是技術進步。技術進步會加速行業發展，也會消滅一些行業。比如我戴了40年眼鏡，後來做了手術，眼鏡摘掉了；對我來說，新技術消滅了眼鏡。AI也是一樣，正在取代很多工作，也會讓一些企業和行業消失。
第四類是商業競爭。商業競爭講究願賭服輸。前三類有時是無奈、被動、不可抗力，商業競爭總體相對公平。
這就像走路崴腳，可能是運氣不好；但踢足球崴腳，就不能簡單說運氣不好，因為踢足球本身就包含崴腳的可能。商業競爭也一樣，有些事情本身就是高概率發生，你選擇做，就要接受結果。
郝奕：所以有人說，創業就是一場概率管理的遊戲。您怎麼看？
馮侖：對。創業本身不確定，成功概率很低，全世界差不多。在中國，能活過5年的企業大概不到7%，能活過10年的不到2%。也就是說，98%的企業活不過10年。要活到20年、30年、40年，概率更低，基本是萬分之一、十萬分之一。
所以企業能活得長，本身就是一件很了不起的事。
就像老人活到120歲，大家都會去看他、研究他，說這是成就。他可能什麼特別的事也沒幹，就是活得長，這也是成績。大家會寫文章說村裡出了個百歲老人；但一個人60歲去世，基本沒人專門研究。
企業也一樣。世界上活得最長的企業有1000多年，大多是非常傳統的企業。中國現在很少有百年企業。一家企業能活40多年、50多年，在中國歷史上已足以載入史冊，就像村裡的百歲老人。
所以哪怕企業很平淡，只要長期活下來，就是一種成就。
郝奕：那您覺得，一個創業者最好的終局應該是什麼？去年我採訪過麻辣誘惑的創始人韓東。他十幾年前做餐飲，靠賣小龍蝦，年利潤能做到過億。後來融資幾個億，去埃及開工廠，結果一年內被人做局，最後負債纍纍。他十幾歲的孩子原本在國外讀書，也因家庭變故回國。我當時特別感慨：他以前家裡有好幾個保姆、司機，後來卻居無定所、一無所有。所以我就在想：一個人創業，如果最後走到這樣的境地，創業到底還值得嗎？
馮侖：值得。因為你選擇了上戰場，就得接受犧牲。這是你要承擔的代價。「值不值得」不是公眾標準，而是個人價值觀標準。
比如你愛一個人，為他守空房、青燈孤守40年。按公眾標準看好像不值得，但個人覺得值得，那就值得。所以值不值得，不是公眾標準，而是個人標準。
個人標準來源於價值觀。
過去農村婦女可能認為，愛情就是這樣，苦守一個人40年，她認為值得。現在年輕人可能不一樣。等你兩天不回來我就煩了，打個電話也不回來，憑什麼讓我等你一年兩年？你又不給我錢，我也不知道你去哪兒了。所以這完全是個人標準。
我認為，值不值得，我們沒法替他評判。他自己認為值得就值得，認為不值得就不值得，和別人沒關係。我們也不能因為有人戰死，就覺得不該上前線；也不能因為有人倖存，就否認犧牲的人是英雄。這本身就是非常個人化的選擇。
這就像登山。登山這麼辛苦，為什麼還要去？值得嗎？登山界很多人會說「山在那裡」。你理解一下這句話，他們既沒說值得，也沒說不值得。山在那裡，我要親近它。至於親近后開不開心，那是你自己的選擇。
每個人都有自己的「山」。
創業也一樣，我們沒法替別人評判值不值得。他覺得這份犧牲值得，或者覺得今天的結果自己能接受，那就是他的選擇。
什麼樣的創業者算結果比較好？其實就是三件事：成就、財富、自由。
成就是你的企業改變了什麼、創造了什麼。其次是財富，再其次是自由。三件事都得到，我認為就是創業最好的結果。
我剛創業的時候，要求比較低。那時我覺得創業最開心的是三件事：第一，自己決定幾點上班；第二，自己決定給自己發多少錢；第三，自己決定去哪兒。以前上班有人管，創業后突然發現自己可以決定幾點上班、發多少工資、說走就走。雖然很累，但很開心。這個狀態時間長了，人也會麻木。
現在再看全世界的創業者，我覺得真正好的結果，還是獲得自己認可的成就、財富和自由。
郝奕：如果讓您給想創業的年輕人一個反常識的建議，您會建議哪些事情千萬不要做？
馮侖：在中國，千萬不要做的，首先是複雜的政商關係。政商關係一定要簡單、乾淨。這在中國最容易出問題，最容易讓企業死掉。
第二，不要一直做舒服的事，要做你感覺不舒服的事。做不舒服的事，反而可能贏。
什麼叫不舒服？就是做一些反人性的事。比如釋迦牟尼，家裡挺有錢，但他硬是找了一件不舒服的事做，天天坐在那裡，把自己搞得瘦瘦的、餓著，最後成佛了。很多成就，本身就是從「不舒服」里來的。
比如做事要簡單、專註、持久、不投機，靠忍耐、熬、毅力去做一件事，這些都是不舒服的事。
再比如，昨天我跟原中化集團董事長寧高寧在一起，他講了一個詞，我覺得特別有意思：「好的虧損和壞的利潤」。
什麼叫好的虧損？虧損本身當然不舒服，但你要仔細看：商業模式是不是對的？是不是在積累能力？是不是在增加客戶黏性？如果客戶不斷累積，黏性增加，企業也在積累能力，形成護城河，那這個虧損就有價值。這叫好的虧損。你是在忍耐，在積累能力，只要方向對，最後就有可能熬出頭。
什麼叫壞的利潤？看起來在賺錢，但業務本身非常平庸。每天賺一點利潤，實際上積累的都是導致未來失敗的因素。不斷陷入價格競爭，不斷擴大規模，就這麼混著，也能賺一點錢。寧高寧說，這叫壞的利潤。
所以我覺得，所謂好的虧損，就是「不舒服」。短期不舒服，但你堅持做，因為你積累的是能力、客戶和護城河。這種不舒服，值得堅持。
02
FENGLUNTALK
郝奕：您覺得什麼是好生意？
馮侖：好的生意，就是一個好的產品或服務，能夠每天持續複製去做。
比如賣咖啡，像瑞幸咖啡這樣的生意，老闆根本不需要知道每一杯咖啡具體怎麼賣出去，他要做的是把模式複製下去。每天都在做，一睜眼就有現金流。遊戲、消費零售、線上服務等行業，也有這個特點。
房地產為什麼辛苦？因為每個項目都不一樣。這個樓蓋完，又做另一個樓。我們常開玩笑說，這一票掙了，下一票可能就虧了。忙活一輩子，發現每一單都不一樣。
所以後來我們發現，房地產里如果要做好生意，應該在最貴的地方拿地，蓋最好的樓，租給最有錢的人，做一棟就可以，然後長期持有、收租。不用不停開發，一年收幾個億租金就夠了。房地產只要不停開發，很容易出問題；如果能轉為持有、出租，基本就能活得比較好。這也是全世界的規律。
舉個例子，萬科、碧桂園、恆大，銷售額高時都達到6000多億，市值也有1000多億。但現在市值都已大幅下降。而這期間有一家房地產公司，幾乎沒怎麼干，就蓋了100萬平方米辦公樓，在北京國貿一年收50億左右租金，而且沒有負債。這100萬平方米估值大概1000億，非常穩定。這就叫好生意，每天都有穩定現金流。
我們也是做了很多年才慢慢回過神來：怎樣把生意變成每天都可以複製的生意？越複製越專業，越專業就越能訓練團隊和員工。所以我現在也一直在想，包括我們自己的企業，未來20年、30年，怎麼做成一個可複製的房地產生意。
郝奕：我想跟您探討一個問題。現在很多人講長期主義，也講要做「難而正確的事」。但我很好奇：我們為什麼不能創業去做一些「簡單而正確的事」，而一定要做「難而正確的事」呢？
馮侖：因為簡單的事，做的人太多，最後就可能變成錯誤。比如巴結領導就能得到好處，好像很簡單。大家都這麼認為，但如果所有人都去做，是不是反而更難？如果你做一個不巴結領導的人，可能沒人做。就你一個人做，哪怕起步晚一點也無所謂，最後也可能成功。
看起來很難的事，最後反而可能變得容易，因為沒有競爭。凡是看起來容易做的事，一定競爭特別激烈。競爭一激烈，各種手段都會出現，最後規則反而容易亂掉。
所謂「難而正確的事」，實際上也是企業家和商人的區別。企業家做的事，往往在別人看不見的地方。剛開始做時，沒人說這是對的，因為本身就很難。你一開始做，別人都覺得你不對；最後你做成了，大家才發現原來這是對的。
但商人往往不追求這個。商人逐利，有利就上，有機會就套利。他沒有那麼強的使命感，什麼賺錢就做什麼。今天開餐館，明天開計程車，後天倒賣一個東西，這些都是比較容易進入的生意。企業家不一樣。企業家有使命、有願景，願意做「難而正確的事」。
企業家的使命是什麼？是解決問題。
比如我想做一個1000米的樓，我認為我的使命就是把它干成，而且還要讓它賺錢。因為1000米的樓很難賺錢，時間太長，可能十幾年才能做完。那我就要解決一個問題：怎麼把它壓縮到三四年做完？壓縮到三四年以後，成本又怎麼控制？我一直在解決問題，用我們賺到的錢繼續砸進去解決這個問題。這就是企業家的邏輯：我要解決問題。
現在 AI這些企業，不也是拿錢、燒錢解決問題嗎？它是解決問題的邏輯，而不是單純賺錢的邏輯。只是當問題解決以後，給大家帶來便利，大家願意花錢購買這個解決方案。
所以，企業家是解決問題，商人是逐利。商人的目標是賺最多的錢，所以可以妥協，只要能賺錢，這樣也可以，那樣也可以。但企業家要解決問題，所以很多時候不能妥協。
比如有人也會問我，為什麼現在還要做房地產？房地產好像已經是夕陽產業了。對我來說，我的使命就是創造最有價值的空間。我是做空間生意的，我認為這是我的使命，那我就做。我不管別人怎麼樣，我要解決問題。一種模式不行，我就換一種模式繼續做。
對企業家來說，真正重要的不是眼前有沒有一個簡單、容易賺錢的機會，而是有沒有一個問題值得你去解決。
03
FENGLUNTALK
郝奕：那您覺得，那個年代的創業者畫像，和今天相比，有什麼區別嗎？
馮侖：我覺得區別不是很大。從企業家精神、創業的基本要求、基本素質來說，區別都不大。真正的區別主要有兩件事：一個是工具，一個是模式。
工具上，十年前企業家用得最好的工具是互聯網；今天創業用得最好的工具應該是AI。工具變化會帶來商業模式變化。但企業家的本質、創業所需的基本素質，包括社會責任這些要求，變化並不大。
比如現在這一代00后，甚至更年輕的創業者，創業路徑基本上是技術、模式或創新，然後做服務，再融資、上市，大體是這麼一條路。但以前那些比較老的企業家，我們叫「古早類企業家」，他們是在體制改革以後，隨著財富分配方式的變化成長起來的。他們不是從財富創造開始，而是從財富分配開始。
為什麼？比如土地原來就有，但以前不允許開發房地產，後來允許了；原來是公有的，後來出現階段性私有化。我們把這叫「要素資本化」。以前它只是要素，不是資本；資本化以後，要素就增值了。
我們那個年代，很多企業家做的事，是從政府、公家、體制手裡，把原來的要素變成市場化的東西。他們最重要的能力，更多是跟體制、跟人、跟權力打交道。這方面能力特彆強，但產品能力相對弱。產品怎麼辦？交給別人研究。
不同年代的企業家，能力結構和當時環境對應，財富積累方式也不一樣。
現在 AI時代的企業家，要麼是公司里技術最強的人，要麼就是清華、北大等學校人工智慧相關專業出身。比如張一鳴，本身就是技術出身，做演算法。所以 AI時代的企業家，產品和技術能力特彆強。
而我們「古早類」企業家，往往處理人際關係能力比較強。這就是兩代企業家很大的區別。以前的企業家可以說是「社會人」，現在的企業家很多是「理工男」。
社會人知道的社會雜學知識比較多。像我這樣，你讓我講社會上各種奇奇怪怪的事，我可能知道不少，但讓我講演算法、寫軟體，我就不會。現在年輕一代企業家，尤其是 AI時代的，大部分技術出身，沉浸在實驗室、電腦和產品里，把技術和產品做好。
所以，社會環境發生變化，也讓創業變得相對簡單、相對公平。
過去你可能既要懂產品，又要懂社會關係，還要處理複雜人情世故；現在一個年輕人可能不太會喝酒、不太會巴結領導，人情世故也不一定很懂，但只要產品做得好、技術足夠強，同樣可以把企業做起來。我覺得這也是好事。
郝奕：您現在怎麼看房地產行業的未來？
馮侖：我認為房地產未來主要由兩方面決定：市場規律和政策。
從市場規律看，我們進入了「后開發時代」。以前以住宅為核心，走規模、成本、速度競爭。未來則是「1+7」：除了住宅，還有7種不動產形態，包括辦公、商業、園區、物流倉儲、醫療健康、酒店度假，以及公共物業等。這些業態會成為未來發展重點。
但這些業態，遵循的邏輯已經不是開發，而是運營和資產管理。運營，就是每平方米租金回報要高；資產管理的邏輯，則是看資產怎麼進入、怎麼增值、最後通過什麼方式退出，實現資產價值提升。
運營和資產管理，與開發邏輯不一樣。開發是從0到1，把它蓋起來；資產管理是已經有資產，接下來考慮怎麼讓它更好地賺錢。
全國現在有超過100萬億元不賺錢的房子，這些其實都是資產管理對象。你可以從中選擇一部分，通過修復價值，讓它重新賺錢，這就是資產管理。
從政策看，目前政策主要有兩類。一類是調節住房。政府出台很多政策，疊加起來導致住宅新房供應量減少，二手房價格也在往下走。整個住宅領域，除了少數點位可能還在增加，平均房價總體都在下降。因此，我們進入「三減」時期：減速、減量、減價。
另一類政策調控住宅以外的部分。最近公募 REITs發展較快，本質上是把商業物業，比如商場租金收益進行證券化，然後進入市場交易。這就是 REITs，即不動產投資信託，實際上是不動產金融化的一種方式。
郝奕：您覺得房價未來還會漲嗎？
馮侖：房價漲不漲，跟「未來」沒有直接關係，主要跟三件事有關：人口、收入和經濟。人口增長、收入增長、經濟增長，房價就一定會漲；反過來，如果這三個都不增長，房價就不會漲。
郝奕：那您預測，未來下一次房價回升會是什麼時候？
馮侖：沒有下一次了，不存在所謂「下一次」。大的趨勢是穩中有降，但個別地方，如果這三個因素都在增長，房價還是會漲一點。
比如深圳，假如人口在增長、就業在增長、收入也在增長，房價就會漲。北京最近人口在減少，收入也在減少，房價當然就會往下。這是全世界的規律。因為住宅依賴於人口和就業，就業就等於收入，再加上經濟增長。
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來源：馮侖風馬牛