學區房，雪崩了 四大一線城市無一倖免
最近，學區房市場經歷了前所未有的動蕩。最近我專門梳理了下北上廣深，不梳理不知道，一梳理嚇一跳，四大一線城市都無一倖免。曾經樓市的香餑餑、硬通貨，現在真的挺不住了。底線一次又一次地擊穿。價格出現了斷崖式下跌，有些在半年內虧損達到百萬。
最近，學區房市場經歷了前所未有的動蕩。
最近我專門梳理了下北上廣深，不梳理不知道，一梳理嚇一跳，四大一線城市都無一倖免。
曾經樓市的香餑餑、硬通貨，現在真的挺不住了。
底線一次又一次地擊穿。價格出現了斷崖式下跌，有些在半年內虧損達到百萬。
01
先說說北京，曾經作為海淀區的「金字招牌」，萬柳地區的房價一直居高不下，是北京最牛的學區了。
尤其是那個「蜂鳥家園」，占坑房，一套44平的小房子，最高峰的時候，竟然能賣到近千萬！
去年11月份的時候，這個戶型的房子直接跌到了600多萬，比高位少了300萬，很多家長的心態都崩了。
最近，又來一磅重擊，價格直接跌破600萬。
這個戶型的房子就沒有跌破600萬，還有人說「600萬」是蜂鳥的價格下限，也是中關村三小的最低門檻。
前幾天，蜂鳥家園成交了一套43.84平的西向開間，以568萬成交了。
從1000萬+到如今的568萬，幾乎是腰斬。
除了蜂鳥，萬柳其他樓盤也跌得很慘。像那個「陽春光華」，一年時間就跌了20%！還有「萬泉新新家園」，三年時間跌了28%！就連那傳說中的「萬柳書院」，法拍單價都跌了44%！
再看看上海，最近，高興花園這個學區房暴跌的話題也是頻繁出現在社交平台。因為擁有閔實驗作為一梯隊公辦小學。曾經，高興花園關注度賊高、成交也很活躍。
2021年高興花園成交價最高點10-9萬/㎡，47㎡，均價9.3萬/㎡；
而現在，2024年高興花園掛牌價均價4.9萬/㎡，實際下跌約205萬。
3年時間，讓曾經的上海頂流學區塌房了。
接著說說深圳，也是跌得很慘烈。
在2020年，深圳熱門的學區房在市場上表現出強勁的增長勢頭。五大熱門學區百花、粵海、新安、香蜜湖以及深高北的房，即便是老破小，也急劇拉升，短短一年的時間上漲了50%。
當前深圳重點學區樓盤成交均價為6.84萬/㎡，相較於高峰期的9.35萬/㎡，跌幅達26%，為近五年來新低。
最誇張的時候，因為擁有深實驗雙學位的國城花園，44㎡的戶型，據傳成交價格達到1420萬元，摺合每平方米32.27萬元。
經過兩年的時間，2023年8月，國城花園一套44平學區房成交總價為838萬，單價為19.05萬/㎡。較高峰期跌了40%，總價跌了582萬。
還有漾日灣畔，南山頂級學區房，是「海德三寶」之一，擁有南二外海德中小雙學位。也從「2字頭跌到了1字頭」——20w+的均價到了10w+。
高峰期的后70平的兩房成交總價1600萬，均價22.84萬/㎡
今年年初成交一套低樓層73平2房，，成交總價858萬，單價11.7萬，均價跟高峰期比，跌幅達46.37%。
去年11月的時候，同戶型還能成交1030萬，僅兩個月，直降了172萬。
最後說說廣州，跟北上深比，廣州是學區房最溫和回調的，但也跌了不少了。
拿天河區來看，最誇張的也就是協和新世界跌破了10萬/平，跟去年同期比也就，跌幅達到13.2%，金鼎大廈跌了11.2%。
最高峰的時候協和新世界單價買出過12w/平的，跌了20%左右。
還有名校扎堆的越秀區，20多家省級老牌小學。這硬實力別的地方是比不了的，就因為這個，越秀學區房的漲幅一直都領漲全市。但如今也跌了不少。
近半小區有價無市，很多小區，一年都沒有一套成交，甚至近三年都是0成交。挑選了28個小區，有成交數據的作為樣本。
跌最猛的是對口文德路小學的東方文德廣場，跌幅達32.19%。對口東風東路小學的錦城花園、君匯世家，也分別跌了超28%、18%。
02
學區房這一輪殺跌的太多了。
一般來說，每年的3、4月份是學區房的交易高峰期，但因為要趕在5、6月的入學報名，所以家長不得不提前準備。
但今年各地都聽到各地學區房割肉成交的案例。雖然，像深圳一些學區房成交量有所回升，但是都是以價換量，一些價格比年前還低。
肉眼可見，學區房正在跌下神壇。學區房為什麼會在這一輪周期中跌這麼猛？
一來，漲太猛了。
2020年～2021年，那一波學區房漲太猛了，如今也只是正常的回調。20年和21年那會兒，各地的學區房都漲了30%～50%。
市場上也出現了眾多高價盤，顛覆大家的認知。就說深圳，一個老破小就因為背後擁有高端的學區資源，單價居然媲美深圳豪宅盤的價格。
漲太猛，必然要回調了。
疊加這幾年大家恐婚恐孕的情緒，學區房的價值在進一步縮水。
數據顯示，現在幼升小人數下降。
很多城市，都在去年達到了幼升小的入學高峰期之後，後面就開始下降。
2023年的時候，北京幼升小比2022年增加了7000人，達到歷史最高峰；可以看到對應16年～2017年出生人口達到了近年來的頂峰。隨後出生人口急劇下降。
所以2023年將是北京的幼升小最高峰，之後就會出現斷崖式下跌，學區房也將迎來巨變。
當然一等學區還不用擔心招生問題，差點的學校估計都會招不滿人了，學區房的價格也不可能再反彈到歷史高峰去。
上海也是如此，出生率在16年達到峰值后，就開始下降了。
同樣，深圳也在下滑。
其中深藍色線條是市統計局公布的小一招生人數，淺藍色線條是根據深圳衛健委公布的常住產婦數量，推測出來的未來幾年的小一入學人數。
可以看到，深圳出生率下降后，小一入學人數在2023年達到最高峰，之後開始走下坡路，只是沒有北京上海下滑的那麼誇張。
隨著入學人數在變少，學區房的價值拐點也出現了。
還有，以前優質的教育資源比較集中，買了一套學區房就一定能上一所好學校，大家就拼了命的讓孩子不要輸在起跑線上。
而現在隨著社會的發展，教育資源已經從過去的稀缺模式變成相對普及了，無論是高中還是大學。
除了普及，還有一個就是現在上面也越來越重視教育的均衡化發展。比如深圳準備搞大學區，學校集團化；北京也在很多個學校在實行划片政策。
今年Z.F工作會議也提到了，要加大優質教育資源供給，促進教育公平。
教育公平這個話題一旦被重視起來，以後也是要一步步實現的。那後面可能還會有教師輪崗制、租售同權。教育逐步公平，學區房可能就要退出歷史舞台，房子回歸住房屬性。
而很多學區房，都是老破小，20年、30年的老房子，若不是要名校加持，應該早就被市場淘汰了。
再往深的講，現在社會的遊戲規則已經在發生變化了。
這幾年，學歷貶值的現象越來越突出。
以前一個大學生多麼稀罕，現在大學生滿大街都是。
而大學生也一再被教育「脫下孔乙己的長衫」。學歷的貶值也會使得一大部分人不再應試教育那麼卷了。
還有，在社交媒體紅利期，很多學歷沒有很高的人也混地很好。比如那些帶貨的主播，或者那些搞攝影剪輯的。都是靠自己摸索，沒幾個正兒八經從電影學校畢業，或者播音主持畢業。
對於普通家庭來說，現在花個幾百萬、上千萬給他上個好學校，最後也就是拿著不到一萬的工資，這投入產出比太低了。
人才的定義已經開始變化了，就是曾經相親角槍手的程序員，這幾年收入也在下降了。如今也跌出了收入前十的位置了。
還有人說，計算機將成為下一個土木專業——「天坑專業」
那麼，以後隨著AI的發展以後可能會替代掉很多工種。現在的教育培養是適合現在模式的人才和精英，那會適合未來的嗎？
為了不確定的未來，去賭上孩子整個童年和青春期，賭上全家的資產，真的不划算。
關鍵，現在社會的接受程度越來越強，每個人的犯錯成本也很低。沒有考上好大學，還是有很多出路，高學歷也不再是大家人生路上唯一的通行證。
整體來說，這一輪學區房之所以殺跌如此嚴重，並非是學區房沒有價值，還是因為之前漲太多，漲的有點過於失去理性。
漲的多的，跌的也多。
所以很多人問，學區房還有沒有價值啊？我的觀點一直很明確，學區房至少未來20年都有價值的，而且一定比其他同地段的有溢價。
只是這個溢價必須有一定幅度。
示意圖
比如同樣的地段，學區房相對於非學區房會高出20%，30%左右，這是完全沒有問題的，所以，未來他不會像之前那麼瘋狂了，動輒溢價50%，甚至100%。
那麼現在還適合買入學區房嗎？
這確實要分情況的，老破小學區房跟次新學區房差別很大的。
我覺得是如果你想要你孩子上好學校就買，而且最好是帶有較好居住屬性的學區房。
而那些只是有名校加持的占坑房，現在我覺得你要謹慎，買了沒辦法住人，大學區和教師輪崗制推行起來之後，名校優勢縮水，後面接盤的人就少了。
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來源：櫻桃大房子