破3萬！這個計劃單列市，房價卷瘋了
01
廈門的房價，仍在調整之中，和當下國內所有城市一樣。
國家統計局披露的數據顯示，11月份廈門二手房環比下跌1%，與徐州、武漢、南京、銀川、深圳、海口並列位居跌幅榜第六位，同比下跌6.4%。
新房環比下跌0.3%，同比下跌2.2%。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
從房價數據來看，當下的廈門房價，無論二手房還是新房，均跌破了三萬。
貝殼找房追蹤的數據顯示，今年1月份廈門二手房價格跌至3.24萬元/平方米，4月份廈門二手房成交價格跌破3萬元，11月份跌至2.42萬元/平方米。
11月份相比于年初的3.24萬元，下跌了25.3%。
來源：貝殼找房
廈門的新房也在10月份跌破了3萬。
克而瑞廈門披露，10月份廈門新房成交價格跌至29371元/平方米。
來源：克而瑞廈門
不過，新房由於和當月新盤上市的位置有關，波動性比較大，參考意義不是很大。
比如某個時間段島內有新盤上市，會拉高當月新房整體成交價。某個時間段島內沒有新盤，島外有新盤，又會壓低新房均價。
所以，這類重點城市的房價，二手房均價更能反映市場真實變化。
從成交量來看，和大多數中心城市一樣，4月份是轉捩點。
3月份廈門二手房成交了2109套，創下今年高點，之後一路向下，10月份僅成交了1297套，11月份成交了1586套。
02
廈門房價下行邏輯
最關鍵的是，廈門今年的跌幅，都是基於去年創下新低的基礎。
2024年的廈門樓市，無論商品房銷量還是房價，都創下五年來新低。
克而瑞廈門披露的數據顯示：2024年，廈門市商品房成交面積172.18萬㎡，同比下滑13.8%，仍維持在低位。價格方面，成交均價由23年的近4.3萬/㎡下降至24年的3.4萬/㎡。
來源：克而瑞廈門
廈門房價下跌的主要邏輯：第一，其調整的根本邏輯，是房價與城市本身的「德不配位」。這也是大多數中心城市房價調整的核心原因之一。
說白了，就是房價太高，嚴重超越了當地人的購買力。
廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經濟實力、財政實力和人口規模，都非常普通。
在產業上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產業與經濟實力相差幾個量級。
而房價鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。
高點時期的廈門，房價超廣州，幾乎要與深圳並駕齊驅。
製圖：城市財經；數據：勾股大數據
之前本號詳細介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。
簡單歸納，上一輪牛市中深圳房價率先啟動，並從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至衝破了9萬，背後是兩股勢力推動。
一個不斷湧入的人口帶來的硬性需求，另一個是經濟、產業、金融、科創等綜合實力不斷提升之下引起全國熱錢加註深圳，也即炒作。
廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。
而相比于深圳，廈門的產業根本撐不起如此高的房價。
即便產業強悍如深圳，如今的二手房價格也已經跌破了6萬。
2024年7月份，深圳房價跌破6萬，之後在10月份反彈至6.3萬元，11月份漲至6.43萬元，12月份回落至6.33萬元。
2025年7月份再次跌破6萬，11月份跌至5.7萬元。
來源：每日樓市早讀
當年房價被廈門超越的廣州，二手均價也早已跌破了3萬。
貝殼找房追蹤的成交數據顯示，11月份廣州二手房成交價跌至2.21萬元/平方米。
來源：貝殼找房
新房成交價，也在11月份跌破了3萬元，降至29488元/平方米。
來源：克而瑞廣佛
遑論廈門。
對比一下廈門與深圳的產業。
去年深圳的規模以上工業總產值衝破了5萬億，高達5.4萬億，位居全國第一。營業收入5.42萬億，同樣位居全國第一。
去年廈門的規模以上工業總產值8321.7億元，營業收入8539.6億元。
與深圳相差甚遠，與廣州2024年的23883.64億元營收，同樣相差甚遠。
產業相差如此之大，廣深都在大調整，廈門焉能不。
第二，廈門的居民槓桿率很高。
在2021年之前，廈門的居民槓桿率位居全國第二，僅次於深圳，可見其買房熱度。
這幾年在調整之下，廈門的居民槓桿率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州則位居第一。
雖然排名下降，但槓桿率的絕對數依舊很高，很難再拉動。
可以看下全國整體情況。
全國居民槓桿率在2019年之前一路飆升，2020年9月份達到了60.8%。在2020年9月份之後至今，一直沒有什麼大變化。
走勢已經很好地說明，居民的槓桿已經拉不動了。
03
調整仍會繼續
儘管廈門新房與二手房均價都跌破了3萬元，但調整步伐仍不會停止。
第一，全國房地產市場調整再次進入了深度調整當中。
這一點，我在分析國家統計局公布11月份房地產數據的文章中，就強調過。
根據國家統計局公布的數據來看：1，房地產投資跌幅，擴至最大。
國家統計局披露：1-11月，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。
今年一季度，調整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數下行狀態，之後跌幅不斷擴大。
到11月份，跌幅已經擴大至年內最大，也是本輪房地產全面調整以來的最大幅度。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
2，商品房銷售額，年內首次兩位數下降。
國家統計局披露：1-11月份，新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。
來源：國家統計局
3，70城二手房均價環比，年內第三次全線下降。
2025年9月份，新房環比上漲的城市5個，較8月份減少4個。下跌城市63個，較8月份增加6個。二手房價格無論環比還是同比，無一城不降。
2025年10月份，新房70個大中城市新房環比上漲數量6個，比9月份多一個。新房環比，湛江、成都領跌。上海領漲。二手房環比、同比，均全線下跌。其中環比徐州領跌。
2025年11月份，70個大中城市中，新房環比上漲城市數量8個，比上月多2個，合肥、襄陽環比領漲全國，無錫領跌。二手房價格無論環比還是同比，繼續全線下降，其中揚州、北京領跌全國。
第二，房價下降的同時，收入也在縮水。
雖然房價已經持續調整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩定。
這一點，不用也不便列數據，冷暖大家心裏自知。
第三，樓市的基石人口，在晃動。
全國層面上，人口已經三連降。
具體到廈門，目前仍保有增量，但已經接近負增長的臨界點。
製圖：城市財經；數據：廈門市統計局
有此三點，廈門房價的調整，談築底為時尚早。
其實，包括北上廣深在內的城市，房地產還要調整多久，何時止跌，其實並不取決於樓市本身，而是取決於經濟大環境。
我依舊認為，房價與收入、預期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現了新的平衡點，房價才會止跌。
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來源：城市財經PLUS