投资者开始与首次置业及换房者竞争，为澳洲房产市场注入新活力
作者：Clay
对房产需求不同寻常的多样化，支撑了澳洲房产市场的整体复苏。
根据澳大利亚统计局发布的最新贷款数据显示，在去年第四季度，首次置业者增加了10%，同时换房移居的人和投资者的数量也都上涨了9%。
尽管12月当季的贷款需求数据整体跃升了9%，仍比2017年三月的高峰时期要低15%。但是如果最近的增长趋势继续下去，很快就会达到峰值。
这种广泛的增长，证明了作为2018年和2019年市场主要特征的贷款限制正在消失。
投资者群体的反弹尤其令人瞩目，因为他们曾经面临最严峻的挑战。
– 澳大利亚审慎监管局在此前曾经限制银行对投资者发放的贷款；
– 仅还息的贷款，作为投资者用以优化税务的借款产品，要么就不开放，要么利率高的让人提不起胃口；
– 直到2019年5月出人意料的大选结果公布之前，人们一直担心无法享受负扣税政策带来的好处。
不过，鉴于投资者的贷款总额仍比2015年的高峰期低40%，此类购房者的未来仍有很大的增长空间。
因此，总体而言，投资者可能会向市场注入更多火力，和首次置业者和换房者进行竞争。
那么，最大的影响将发生在何处?
ABS最近开始公布市场上每类购房群体的数量，以及他们借款的总额。
因此，我们能够计算出平均贷款额。不出所料的是，首次置业的人通常借款最少，约每人41.3万澳元，其次是42.9万澳元的换房者，投资者通常借款为43.2万澳元。
由于换房者将有一笔来自他们现有住房的（通常非常可观）的资金来购买下一套房产，这些数字并不等同于总购买力。
然而，它也表明房地产市场最大的竞争，发生在一百万澳币以下的房产中。
在悉尼、墨尔本和布里斯班，许多独立屋的价格都在100万澳币以上，因此更容易负担的公寓市场很可能会从这个增长周期中获得不成比例的优势。
这里还有仍需要注意的地方。我们都知道，近年来，由于新建住房供应量的激增，大多数地方的公寓市场价格涨幅落后于独立屋市场。虽然这波建造浪潮大部分已经过去，但是新公寓的存在仍然意义重大。
同时，如果开发商重新获得市场信心，人们对覆层健康和安全的担忧降低，以及整改成本的下降，新公寓市场可能最终将会反弹。
复苏的初步证据是，公寓市场正在回升，但其表现仍落后于独立屋市场。
CoreLogic报告称，1月当季首府城市独立屋销售增长4.6%，公寓销售增长2.9%。
通常人们只会一次购买一套单独的房产。从这些高等级数据中得出的推论是有限的。
潜在的投资者需要集中精力在那种处于有价值增长记录的，正确地点的正确房产上。
如果投资者的预算可以负担得起独立屋，那就买。但如果预算低于一百万，也要保持信心，因为正确的公寓项目也行得通，并且这种投资选择可能在目前被低估了。