2021澳洲地产逆境迸发 年涨幅最佳区域上涨近6成 后市走势还要看数据
( 图片来源：《澳华财经在线》)
ACB News《澳华财经在线》12月20日讯 2020年COVID-19疫情初期，很少人能够料到，疫情下的澳洲房市会如此火爆。
说火爆丝毫不为过，业内数据印证了这一点。ACB News 《澳华财经在线》上周报道，房地产数据分析公司CoreLogic发布的报告表明，墨尔本St Andrews Beach居民区房价中位数在过去一年上涨58.6%，位居全澳涨幅第一。
紧随其后名列第2位的为悉尼Gerringong区，该区房价过去一年来涨幅56.4%，排名第3位的则是西澳的Carnarvon区，年涨幅为55.5%。详见《澳洲居民区房价年最高涨幅接近60% 最贵居民区涨228万澳元》
悉尼Bellevue Hill成为澳洲房价最高的居民区，房价中位数达到874万澳元，一年上涨228万澳元，相当于每天上涨6255澳元。
该机构公布的数据还显示，在房价中位数最高的10个居民区中，悉尼独占9席，其他地区只有墨尔本的Toorak闯入前10名。
也许是统计口径或方法不同，澳洲房地产网站Domain近期发布的数据表明，澳洲房价最高的20个邮编区全部位于悉尼，其中海滨区和学区房所在的邮编区房价最高。
该网站的数据表明，在房价最高的20个邮编区中，6个邮编区房价中位数高于500万澳元，12个邮编区房价中位数高于400万澳元。详见 《澳洲房价最高Top-20邮编区排行榜出炉 全部位于悉尼》。
尽管在全澳房价最高的区域统计的结果上有所不同，但悉尼和墨尔本，似乎依然是澳大利亚房地产投资者心目中青睐的城市。
然而，今日最新的信息表明，上周澳洲房屋拍卖市场挂牌量继续维持高位，全澳初步清盘率下降至63.4%，与10月初高点相比骤降21%。
其中悉尼初步清盘率为60.8%，回落21.6%。墨尔本初步清盘率为62.3%,下降24.7%。业内人士预计，悉尼最终清盘率有可能下降至60%以下，创今年以来新低。 详见今日报道《挂牌量继续维持高位 澳洲房屋拍卖清盘率急挫超20%》。
目前投资人面临的外部环境在悄然变化，一方面是全球主要央行财政纾困计划的逐步退出，另一方面是CPI通胀有加速之势，主要央行不得不面临“通胀”这一笼中之虎对后疫情时代经济复苏带来的挑战。
英国央行上周出人意料启动加息，表明管理好通胀这一笼中之虎可能需要的成本会超出市场想象。
无可否认，澳大利亚地产市场并非是一荣俱荣、一损俱损的格局，也的确存在风水轮流转，地产阶段性热点切换转变的情况。但悉尼、墨尔本两个城市，作为澳洲地产市场的重要组成，二者的动向从某种程度上具有风向标意义，尤其在投资人信心体现层面。
这两个市场未来如何走？ 没有能够手握水晶球的机构，但业内机构的观点，也许值得借鉴和思考。
深耕澳大利亚房地产行多年的总部位于悉尼的睿德资本 Aretean ，近期发布地产研报表明，悉尼第四季度别墅与公寓中位价涨幅延续了第三季度的稳定回落态势，虽然别墅市场全年预计将录得20%以上的高涨幅，但随着价格开始触顶购买力，加之别墅与公寓价差达历史高点，市场将趋于理性。
新房市场方面，经历了一年高速增长后，首次置业者的入市门槛被不断推高，市场将进一步被自住房与投资者挤压，而投资者占比的回升则将助推新房楼花市场的复苏。
悉尼租金走势方面， 公寓与别墅租金均较去年同期有所回升，但别墅租金已经恢复甚至超过疫情前水平，目前看公寓租金要恢复至疫情前价格预计还需1年左右时间，而海外投资者的净租金回报率仍在2%左右的低位。
墨尔本市场方面，别墅表现强劲，但涨幅开始回落 墨尔本别墅市场第四季度涨幅降至2%以下，但全年仍将录得近20%涨幅。公寓市场涨幅在第四季度仍维持在1%以下。
空置率处于缓慢恢复种。墨尔本房产市场第四季度空置率为3.3%，呈现稳步下降趋势。而受到疫情冲击最严重的环市中心区域公寓市场也已触底。由于封城结束以及低租金吸引了租客重返市中心公寓市场，虽待租总量仍然较高，但已较最高点时减少三分之二。
市场参与者方面，第四季度墨尔本住房贷款市场首次置业者贷款占比下降明显，主要因素是建房补贴的结束与别墅市场价格快速上涨抬高了入市成本。同时也反映出首次置业市场的弹药开始耗尽，如果墨尔本市场在明年希望保持健康发展态势，投资者的活跃度与比例变化将是一个重要指标。详见《悉尼墨尔本市场四季度房产数据解析》
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