下周开始，澳洲房价继续涨
前言
澳洲银行纷纷上调房价预测
临时签证持有者回归
全澳住宅房产租房空置率降至16年新低
结语
前言
将近两年后，国际边界终于将在下周一（2 月 21 日）重新开放！
但受疫情影响的悉尼、墨尔本市中心房地产市场会恢复增长吗？
曾经被认为是澳洲最受欢迎的租赁市场迟迟没有跟上最近一年火热的房地产市场。
今天，我们就来看看2022年房市接下来的走势。
在上周的文章中，我提到了今年澳洲房地产市场强势开局，不出意外的话会继续上涨。
上周，澳洲国家银行（NAB）修正预测，预计澳洲房地产市场的拐点将出现在2022年下半年。
而这周，澳新银行也大幅修正了房价预测！
澳洲银行纷纷上调房价预测
澳新银行（ANZ）将布里斯班的房价预测上调了 7 个百分点至 16%，几乎是之前预测的两倍！
与此同时，ANZ将阿德莱德的增长预期上调了近 4 倍至 11%，因为今年开始的势头强于预期。
悉尼房价预测，涨幅上调 3 个百分点至 9%，堪培拉上调 5 个百分点至 9%。
霍巴特房价现在预计将上涨 1 个百分点至 9%，珀斯和达尔文保持在 3% 不变。
墨尔本的房价将上涨 5%，略低于银行去年 11 月预测的 7%。
在全澳范围内，房价将上涨 8%，高于该银行此前预测的 6%！
澳新银行资深经济学家费利西蒂·埃米特（Felicity Emmett）称，较高的房价预测反映了今年迄今为止房产市场指标强于预期。
“我们提高了对今年的预测，以反映进入 2022 年的强劲市场势头！”
市场上存在大量潜在自住购房者，依然是推动房市上涨的重要因素之一。
与此同时，考虑到澳洲边境将在下周一（2月21日）开放，澳洲首府城市租赁市场即将恢复，大批投资者入市也推动了房价继续走高，以及公寓楼市场的回暖。
临时签证持有者回归
澳大利亚对新冠疫情的早期政策反应之一是关闭国际边界。
2020 年 3 月 20 日，也就是澳大利亚记录了第 100 例病例的 10 天，澳大利亚边境对非居民关闭。
从 3 月 27 日起，所有返回的居民必须在酒店设施中进行隔离。
不出所料，这种近乎完全的关闭对澳大利亚的海外游客以及澳大利亚经济产生了巨大影响。
临时签证持有者暂停入境对澳洲两个产业造成了特别大的影响：旅游和教育。
对于澳洲高等教育行业来说，这是一个巨大的变化！
教育、技能和就业部的数据显示，海外学生占高等教育学生总数的四分之一多一点。
2019 年，海外学生入学人数超过 400,000 人，总入境人数超过 800,000 人。
这一切都在 2020 年初发生了变化。
学生、游客不来了，直接对澳大利亚租赁市场造成毁灭性打击！
如果你熟悉澳洲，应该知道澳大利亚的许多主要大学都靠近市中心，因此许多海外学生选择住在靠近校园的中心郊区。
2016 年人口普查的数据显示，新移民居住在内城的可能性是大都市郊区或偏远地区的三倍多。
内环郊区的新移民占总人口的 3.5%，而远郊区仅为 1.1%，周边地区为 0.8%。
在疫情期间，澳洲许多首府城市市中心的租金都出现了下降。
疫情对房地产市场造成的一个关键特征是，租房者想住的地方和他们愿意支付的价格发生了变化。
2020年和2021年前往城郊地区的净移民比前两年增加了一倍多。
澳洲城郊研究所（Regional Australia Institute，RAI）的新数据显示，与2018年和2019年相比，过去两年从州府城市逃往各城郊地区的人数增加了15%，由于迁往都市地区的人减少，搬到城郊地区的净移民人数进一步增加。
这意味着，一些地区的市中心租金下降，而远郊和区域地区的租金却迅速增长。
对于市中心地区，临时居民流失是原因之一。尤其是学生群体，由于学生人数少得多，市中心地区的租房需求也减少了。
自澳洲疫情开始以来，墨尔本市中心的广告租金中位数下降了近25%。
这里往常是澳大利亚移民最集中的地区！
在 2016 年人口普查中，墨尔本市中心超过10%的居民是新移民。
悉尼市中心也出现了类似的结果，同期广告租金中位数下降了 7.7%。
国际学生的流失是我们看到市中心地区租金需求减少以及这些地区租金中位数增长缓慢甚至下降的部分原因。
这也可能是今年1月份市场上可供出租房屋数量比通常要少的原因。
1月份通常是澳大利亚租赁市场最繁忙的月份，但今年的活动较为低迷。
因为，1月通常是国际学生到达开始学业的时候。
这些学生的租约将在今年年初到期，从而将这些房源重新投放市场。
由于 2021 年几乎没什么国际学生抵达，因此 2022 年 1 月没有发生这种流失。
重新开放边境，将再次为这些此前表现不佳的租赁市场带来新的需求！
全澳住宅房产租房空置率降至16年新低
事实上，在澳洲完全开放国境之前，澳洲人对住房的竞争已经日渐白热化。
SQM Research数据显示，全澳住宅房产租房空置率已经下降到了16年来的最低水平。
1月份，全澳租房空置率下降了0.3%至1.3%，首府城市可供出租的房屋数量已经减少到了5万套以下！
今年1月，悉尼和墨尔本租房空置率下降的速度比其他首府城市都更快。
悉尼租房空置率从2.6%下降到了2.1%，墨尔本租房空置率下降了0.5个百分点至2.7%。
悉尼CBD的租房空置率下降到了4.5%，而墨尔本CBD的租房空置率下降到了4%。
从12月开始，国际学生和特定签证持有者获准进入澳洲。
州际移民使布里斯班租房空置率下降了0.2个百分点至1.1%，达尔文租房空置率下降至0.9%。
珀斯租房空置率保持在0.6%不变，而堪培拉租房空置率为0.7%。
阿德莱德租房空置率为0.6%，霍巴特租房空置率为0.3%，是澳洲租房空置率最低的地区。
首府城市的租房空置率现在已经回到了疫情前的长期平均水平！
SQM Research预测，随着州境的开放以及部分员工返回办公室上班，CBD租房空置率会进一步下降。
“这些都导致租房急剧短缺，租房短缺也导致周房租猛增。现在看来，房租在今年很可能上涨10%。”
悉尼单元房房租比去年同期增长了7.2%，布里斯班公寓的房租增长了2.7%。
堪培拉独立房房租增长了11.3%；霍巴特独立房房租增长了10.1%；达尔文独立房房租增长了9.7%。
首府城市独立房房租增长了12.7%，公寓房租增长了7%。
因此，看到机会的投资者又开始慢慢活跃起来了。
结语
随着边境的重新开放和临时签证持有者的回归。毫无疑问，我们将开始看到这些市中心地区再次变得更加抢手。
但要说市中心的房市是否可以回归疫情前的繁荣程度？
比较难说，因为不仅仅是移民导致这些市中心地区的租金表现不佳。
由于种种原因，这些地区对租房者的吸引力降低了。之前靠近中央商务区和公共交通，内城郊区传统上获得了溢价。
但现在，随着许多人在家工作，这个因素变得不那么有价值。
同样，与疫情前相比，人们现在更重视拥有更多空间或住在靠近海滩的地方。
这也使得更密集的市中心地区的吸引力降低，这些变化不会仅仅因为边境重新开放而立即逆转。
除非澳洲政府做出行动，比如：放开移民政策！
综合来看，2022年澳洲房市的大基调依然是涨！即使是澳洲央行今年加息至1%，也难档购房者的热情，以及庞大的市场需求。
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