下周開始，澳洲房價繼續漲
前言
澳洲銀行紛紛上調房價預測
臨時簽證持有者回歸
全澳住宅房產租房空置率降至16年新低
結語
前言
將近兩年後，國際邊界終於將在下周一（2 月 21 日）重新開放！
曾經被認為是澳洲最受歡迎的租賃市場遲遲沒有跟上最近一年火熱的房地產市場。
今天，我們就來看看2022年房市接下來的走勢。
在上周的文章中，我提到了今年澳洲房地產市場強勢開局，不出意外的話會繼續上漲。
上周，澳洲國家銀行（NAB）修正預測，預計澳洲房地產市場的拐點將出現在2022年下半年。
而這周，澳新銀行也大幅修正了房價預測！
澳洲銀行紛紛上調房價預測
澳新銀行（ANZ）將布里斯班的房價預測上調了 7 個百分點至 16%，幾乎是之前預測的兩倍！
與此同時，ANZ將阿德萊德的增長預期上調了近 4 倍至 11%，因為今年開始的勢頭強於預期。
悉尼房價預測，漲幅上調 3 個百分點至 9%，堪培拉上調 5 個百分點至 9%。
霍巴特房價現在預計將上漲 1 個百分點至 9%，珀斯和達爾文保持在 3% 不變。
墨爾本的房價將上漲 5%，略低於銀行去年 11 月預測的 7%。
在全澳範圍內，房價將上漲 8%，高於該銀行此前預測的 6%！
澳新銀行資深經濟學家費利西蒂·埃米特（Felicity Emmett）稱，較高的房價預測反映了今年迄今為止房產市場指標強於預期。
「我們提高了對今年的預測，以反映進入 2022 年的強勁市場勢頭！」
市場上存在大量潛在自住購房者，依然是推動房市上漲的重要因素之一。
與此同時，考慮到澳洲邊境將在下周一（2月21日）開放，澳洲首府城市租賃市場即將恢復，大批投資者入市也推動了房價繼續走高，以及公寓樓市場的回暖。
臨時簽證持有者回歸
澳大利亞對新冠疫情的早期政策反應之一是關閉國際邊界。
2020 年 3 月 20 日，也就是澳大利亞記錄了第 100 例病例的 10 天，澳大利亞邊境對非居民關閉。
從 3 月 27 日起，所有返回的居民必須在酒店設施中進行隔離。
不出所料，這種近乎完全的關閉對澳大利亞的海外遊客以及澳大利亞經濟產生了巨大影響。
臨時簽證持有者暫停入境對澳洲兩個產業造成了特別大的影響：旅遊和教育。
對於澳洲高等教育行業來說，這是一個巨大的變化！
教育、技能和就業部的數據顯示，海外學生占高等教育學生總數的四分之一多一點。
2019 年，海外學生入學人數超過 400,000 人，總入境人數超過 800,000 人。
這一切都在 2020 年初發生了變化。
學生、遊客不來了，直接對澳大利亞租賃市場造成毀滅性打擊！
如果你熟悉澳洲，應該知道澳大利亞的許多主要大學都靠近市中心，因此許多海外學生選擇住在靠近校園的中心郊區。
2016 年人口普查的數據顯示，新移民居住在內城的可能性是大都市郊區或偏遠地區的三倍多。
內環郊區的新移民佔總人口的 3.5%，而遠郊區僅為 1.1%，周邊地區為 0.8%。
在疫情期間，澳洲許多首府城市市中心的租金都出現了下降。
疫情對房地產市場造成的一個關鍵特徵是，租房者想住的地方和他們願意支付的價格發生了變化。
2020年和2021年前往城郊地區的凈移民比前兩年增加了一倍多。
澳洲城郊研究所（Regional Australia Institute，RAI）的新數據顯示，與2018年和2019年相比，過去兩年從州府城市逃往各城郊地區的人數增加了15%，由於遷往都市地區的人減少，搬到城郊地區的凈移民人數進一步增加。
這意味著，一些地區的市中心租金下降，而遠郊和區域地區的租金卻迅速增長。
對於市中心地區，臨時居民流失是原因之一。尤其是學生群體，由於學生人數少得多，市中心地區的租房需求也減少了。
自澳洲疫情開始以來，墨爾本市中心的廣告租金中位數下降了近25%。
這裏往常是澳大利亞移民最集中的地區！
在 2016 年人口普查中，墨爾本市中心超過10%的居民是新移民。
悉尼市中心也出現了類似的結果，同期廣告租金中位數下降了 7.7%。
國際學生的流失是我們看到市中心地區租金需求減少以及這些地區租金中位數增長緩慢甚至下降的部分原因。
這也可能是今年1月份市場上可供出租房屋數量比通常要少的原因。
1月份通常是澳大利亞租賃市場最繁忙的月份，但今年的活動較為低迷。
因為，1月通常是國際學生到達開始學業的時候。
這些學生的租約將在今年年初到期，從而將這些房源重新投放市場。
由於 2021 年幾乎沒什麼國際學生抵達，因此 2022 年 1 月沒有發生這種流失。
重新開放邊境，將再次為這些此前表現不佳的租賃市場帶來新的需求！
全澳住宅房產租房空置率降至16年新低
事實上，在澳洲完全開放國境之前，澳洲人對住房的競爭已經日漸白熱化。
SQM Research數據顯示，全澳住宅房產租房空置率已經下降到了16年來的最低水平。
1月份，全澳租房空置率下降了0.3%至1.3%，首府城市可供出租的房屋數量已經減少到了5萬套以下！
今年1月，悉尼和墨爾本租房空置率下降的速度比其他首府城市都更快。
悉尼租房空置率從2.6%下降到了2.1%，墨爾本租房空置率下降了0.5個百分點至2.7%。
悉尼CBD的租房空置率下降到了4.5%，而墨爾本CBD的租房空置率下降到了4%。
從12月開始，國際學生和特定簽證持有者獲准進入澳洲。
州際移民使布里斯班租房空置率下降了0.2個百分點至1.1%，達爾文租房空置率下降至0.9%。
珀斯租房空置率保持在0.6%不變，而堪培拉租房空置率為0.7%。
阿德萊德租房空置率為0.6%，霍巴特租房空置率為0.3%，是澳洲租房空置率最低的地區。
首府城市的租房空置率現在已經回到了疫情前的長期平均水平！
SQM Research預測，隨著州境的開放以及部分員工返回辦公室上班，CBD租房空置率會進一步下降。
「這些都導致租房急劇短缺，租房短缺也導致周房租猛增。現在看來，房租在今年很可能上漲10%。」
悉尼單元房房租比去年同期增長了7.2%，布里斯班公寓的房租增長了2.7%。
堪培拉獨立房房租增長了11.3%；霍巴特獨立房房租增長了10.1%；達爾文獨立房房租增長了9.7%。
首府城市獨立房房租增長了12.7%，公寓房租增長了7%。
因此，看到機會的投資者又開始慢慢活躍起來了。
結語
隨著邊境的重新開放和臨時簽證持有者的回歸。毫無疑問，我們將開始看到這些市中心地區再次變得更加搶手。
但要說市中心的房市是否可以回歸疫情前的繁榮程度？
比較難說，因為不僅僅是移民導致這些市中心地區的租金表現不佳。
由於種種原因，這些地區對租房者的吸引力降低了。之前靠近中央商務區和公共交通，內城郊區傳統上獲得了溢價。
但現在，隨著許多人在家工作，這個因素變得不那麼有價值。
同樣，與疫情前相比，人們現在更重視擁有更多空間或住在靠近海灘的地方。
這也使得更密集的市中心地區的吸引力降低，這些變化不會僅僅因為邊境重新開放而立即逆轉。
除非澳洲政府做出行動，比如：放開移民政策！
綜合來看，2022年澳洲房市的大基調依然是漲！即使是澳洲央行今年加息至1%，也難檔購房者的熱情，以及龐大的市場需求。
*以上內容轉載自澳洲財經見聞，會火對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。