澳洲50万房贷者即将崩溃？澳洲海景水景房即将大涨？墨尔本房产销量大幅下降
1.澳洲超50万贷款人无法承担3%以上现金利率
一项新的民意调查显示，澳洲当前现金利率为1.85%，如果澳洲现金利率上升到 3%以上，20%的抵押贷款持有人（即相当于 551,000 名房主），将难以偿还贷款。
进行这项调查的比较网站 Finder 还发现，如果他们的抵押贷款上升到那个程度，大约 145,000 名陷入困境的房主会考虑出售。
Finder 房屋贷款专家理查德·惠顿（Richard Whitten）表示：如果现在要求支付3%利息的房主支付6%利息，会有不少人打算出售。”
与此同时，超过七分之一的房东表示，随着预期的加息，他们可能会拖欠还款或其他账单。
“很明显，许多借款人已经习惯了过去几年的低利率环境，而在房价失控的情况下，他们别无选择。”
“许多借款人都捉襟见肘，他们以更大的贷款规模高价买房，手中存款更少了。很明显，3%的现金利率是一个门槛，在这个门槛上，相当多的澳大利亚借款人会发现还款是不可持续的。”
“但重要的是要注意，不仅仅是房贷还款额增加，大多数支出类别的生活成本也在增加。因此，即使是对抵押贷款持保守态度的借款人，也可能仍在为生活中所有其他不断上涨的成本而苦恼。”
西太平洋银行和澳新银行都预测利率将达到 3.35% 的峰值，而 CBA 预计利率将升至 2.6%。
根据 Finder 的数据，现金利率升至 2.5% 将转化为平均 5.85% 的抵押贷款利率，如果平均贷款额为611158澳元，那么相当于每月将增加878澳元，或每年增加10538澳元。
“投资房还好，在现有租约到期后，投资者可以出售自己的投资房，或者直接以提高租金的形式将成本转嫁给租户。业主，尤其是最近的购房者，将面临最大的挑战。”
SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 表示，抵押贷款利率上升至 7% 将引发不良销售量的激增。
根据 SQM Research 的数据，7 月份全澳的不良房源数量增加了 4%，达到 6257 个。在疫情之前，全澳范围内的不良房源平均约为 15,000 个。
但克里斯托弗先生表示，对于陷入困境的房主来说，在经济低迷时期出售将是一个额外的挑战。
2.澳洲靠水边住宅严重溢价！在悉尼要多付121%才能买到！
最新的研究表明，在悉尼，海滨住宅的价格是内陆住宅的两倍多，而在墨尔本，水畔住宅也贵出近40%。
最新的莱坊国际滨水指数（Knight Frank International Waterfront Index）显示，有意在澳洲海岸线上抢购房产的买家正在为滨水房产支付一些世界上最高的价格。
悉尼在该指数中名列前茅，与远离水景的同等房屋相比，这座海港城市的海滨房屋平均溢价率为121%。
奥克兰在17个国际地区中排名第二，溢价率为76%。紧随其后的是黄金海岸（71%）、珀斯（69%）和法国里维埃拉的Cap d‘Antibes半岛（59%）。
布里斯班（55%）和墨尔本（39%）也名列前十，还有摩纳哥（43%）、普吉岛（41%）和迪拜（40%）。中国香港也挺进了榜单，虽然溢价率只有7%。
莱坊澳洲住宅研究主管西谢尔斯基（Michelle Ciesielski）说，人们对悉尼的海滨住宅一直有强烈需求，但自疫情开始以来，需求进一步增加。房源稀少也给价格带来了上升的压力。
西谢尔斯基说，虽然澳洲的豪宅市场也在涨价，但它毕竟不像更成熟的国际都市那样拥有那么多名贵房产。
她说：“因此，我们澳洲城市的水畔房产明显可以取得更高的溢价，相比之下，内陆的类似房产没有水路，也没有景观。而且，澳洲以其风和日丽的户外生活方式而闻名，因此，在这个超级优越的空间里，许多买家愿意支付溢价，以确保在水畔抢到一个理想位置。”
在这17个城市中，滨水房产平均溢价40%，在截至6月的一年中，滨水房屋的价格平均攀升了10.9%。
海滨住宅的需求最为旺盛，溢价率为63%。位于海港的房产紧随其后，溢价率为62%，而沿海房屋的溢价率为40%。
3.墨尔本房产销量大幅下降，Geelong房产销量跌幅最大
受通胀上升、建筑成本上升和澳储行加息的影响，墨尔本房屋和土地销售急剧下滑。
总部位于珀斯的萨特利集团（Satterley Group）负责人、资深土地开发商奈杰尔?萨特利（Nigel Satterley）说：“没有人惊慌失措，他们正在调整预算。”
RPM Group最新的《绿地市场报告》（Greenfield Market Report）显示，在墨尔本Tarneit、Armstrong Creek、Kalkallo和Clyde等受到首次购房者欢迎的地方，二季度房产销售额较上季度下降了14%，同比下降了41%。
在此之前的两年里，由于疫情时期的政府购房补贴、低利率和低失业率，购房者涌入楼市，市场活跃度大增。RPM项目营销总监卢克·凯利（Luke Kelly）表示，如今的买家面临着两年前还不存在的多重挑战。
他说：“许多买家被迫重新评估他们的借贷能力，因利率上升重新确定他们的购房区域。这将导致未来几个月市场低迷，由于不确定性因素太多，许多潜在买家决定离场观望。”
销售的下滑还没有影响到土地价格中值。第二季度，这一数字增长了3.6%，达到37.9万澳元的创纪录水平，尽管一些人预测价格也将下跌。
房价将出现大幅回调。这是由于通胀快速上升。这导致了房地产信托股票价格的波动。显然，住宅市场的前景比六个月前还要糟糕。
在澳交所上市的Peet和Cedar Woods等住宅社区开发商的股价在6月份跌至新低，不过此后略有回升。
Cameron Leggatt是新加坡Frasers Property开发部门的执行总经理，他表示，楼市已经在走低了。问询数量下降了30%至40%。土地销售数量也在下降。利率跳升如此之快，给购房者带来了一些不确定性。
很多投资者都在观望，等待未来6至12个月利率的走势。根据RPM的数据，买家更关注墨尔本西部，需求已经从Melton转移到了Wyndham。
Geelong的房产销售降幅最大，其地块价格中值下滑0.5%，至38万澳元。
4.澳洲房价飙升不可持续，市场正走软，买家减少
REA Group首席执行官Owen Wilson表示，澳洲房地产价格的飙升是不可持续的，而不断上升的利率环境实际上将有利于房地产平台。
Wilson表示，尽管澳央行连续4个月大幅上调官方现金利率，包括连续3个月上调 0.5%至1.85%以对抗通胀，但持有多数股权的REA房地产上市情况依然强劲。
Wilson表示：“自5月以来持续买入的人都完全知道利率正在上升。”
“过去两年，银行对每笔抵押贷款都采用5%的可偿还利率，因为它们也预料到了这一点。人们仍然会买房，是的，但绝对会减少，这是毫无疑问的。但这可能是必要的。”
在2022财年，REA的收入首次突破10亿澳元，比前一年增长18%，这还不包括收购。
净利润增长28%，至4.08亿澳元，利息、税项、折旧及摊销前利润增长20%，至6.74 亿澳元（不包括收购）。上述业绩推动该公司股价上涨5.9%，接近每股131.32澳元。
周日，澳洲最大的房地产中介Ray White报告称，过去一周的初步清仓率为59%，与 CoreLogic和Domain编制的全国数据相符。
Ray White的老板Dan White表示，市场上有很多买家，但他们担心出价过高， 因为预测显示澳洲央行将进一步加息，而加息将由银行传递给抵押贷款持有人。
表示，房地产市场的放松对REA有利，因为去年在没有广告的情况下很容易出售房屋的中介，现在带着更多房源回到该平台。
Wilson表示:“如果去年你和市场上的任何一家房地产中介交谈，你会发现他们可以在没有打广告的情况下出售房产，有些人声称他们的成交额高达20%，有些人声称 达到5%，但他们之所以能成交，只是因为周围的买家比卖家多。”
“随着市场走软，周围的买家越来越少，这些房源肯定会重新挂牌到网站上。”
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