墨尔本房产投资越来越难！超一半郊区逾9成房东申报负扣税
据估计，在墨尔本一半以上的郊区，超过90%的房地产投资者都申请了负扣税。
PropTrack的独家模型揭示了负扣税投资者比例最高的郊区，以及租金回报低于利息成本的典型损失，涉及时间为2022年4月和2024年1月。
当投资房产的租金回报低于利息成本和其他与房产相关的费用(如市政费和水费)时，房东则可以申请负扣税。
这一损失可以从房主的应税总收入中抵消。
在大墨尔本地区接受评估的332个郊区中，预计今年年初有192个郊区90%以上的投资者使用负扣税。
据估计，墨尔本外东部的Manningham有资格获得税收优惠的投资者比例最高(98%)，其次是Keilor(97.4%)和Knox(97.3%)。
PropTrack高级经济学家摩尔(Angus Moore)表示，2021年，只有不到一半的房地产投资者使用负扣税，因为利率非常低，这意味着他们的成本也很低。
自那以来，抵押贷款利率大幅上升。摩尔说，这就解释了为什么大多数投资者的利息账单超过了他们的租金收入。
“与过去相比，现在有更多的人在出租房产上蒙受损失，”他说。“虽然租金涨得非常、非常快，但还没有抵押贷款成本涨得快。”
澳储行（RBA）的数据显示，截至2023年12月，典型的抵押贷款利率为6.39%，而2021年7月为2.72%。
买家权益倡导者巴克斯（Cate Bakos）表示，利率上调以及保费、土地税和物业管理费上涨是更多投资者申请负扣税的主要原因。
但联邦政府并没有通过减税“送钱”。
她表示，“(政府)所做的就是承认(投资者)亏损，这抵消了他们必须缴纳的税款。负扣税之所以存在，是因为我们的政府只向租房者提供9%的住房，另外91%依赖于私人投资者。如果没有私人投资者，我们就会遇到很多麻烦，因为政府需要立即建造10倍于目前数量的房产，而这是不可能的。”
维州房地产研究所(REIV)主席凯恩(Jacob Caine)认为，负扣税作为澳洲房地产的税收工具，这是不幸还是幸运的现实——取决于个人的观点——而它已经成为澳洲房地产生态系统固有的一部分。
他表示，“对这个政策的修改将严重损害我们住房体系的可持续性，并可能促使成千上万的投资者退出这个投资领域。(这)实际上不会转化为更低的租金，而且在市场没有足够住房的时候，这将导致供应进一步减少。”
“我们需要对澳洲的税收体系进行大规模改革，以大幅调整或取消负扣税。”
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