澳洲房价增长失去动力，房地产投资者亏损概率加大！澳洲学生宿舍供不应求
01、澳洲房价增长失去动力 增速放缓
CoreLogic 的房屋价值指数显示，10 月份全澳房价上涨 0.9%，较上月 0.7% 的涨幅略有加速，基本已从近期的低迷中完全复苏。
CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示，10月大多数首府城市的房价也有所上涨，但随着下行风险的出现，季度增长速度大幅放缓。
在截至 10 月份的过去三个月中，澳洲首府城市的平均房价上涨了 2.6%，低于 6 月份季度的 3.7%。
悉尼房价也失去了大幅增长势头，过去三个月仅上涨了 2.5%，不到截至 6 月份的三个月内 5.3% 涨幅的一半。
同样，墨尔本季度增长率在过去三个月中几乎从六月份季度的 2.2% 减半至 1.2%。
“很明显，增长率已经完全转变，市场自 6 月份以来已经失去了动力。”
房价增长放缓的同时，自开春以来全澳挂牌房屋总数增长了 5.1%。
劳利斯表示，悉尼的挂牌房源总数增长了 9.3%，而墨尔本则增长了 10.7%，这清楚地表明买家需求未能跟上新挂牌房源的增长。
相比之下，阿德莱德和珀斯的季度增长势头强劲，分别增长4.2%和4.6%，而布里斯班仅小幅放缓至3.8%。 在6月季度，阿德莱德上涨了 2.1%，珀斯上涨了 3%，布里斯班上涨了 4%。
劳利斯先生表示，房源短缺和高需求继续推动这些市场的健康增长。
自入春以来，珀斯的挂牌房屋总数下降了 2.1%，而布里斯班和阿德莱德的房源数量几乎没有增加。
悉尼房地产市场本月也失去了一些动力，房价上涨 0.8%，低于 9 月份 1% 的涨幅。
珀斯、阿德莱德和布里斯班的月度涨幅最大，房价涨幅均超过 1%。 与此同时，墨尔本上涨了0.5%，达尔文上涨了0.8%，堪培拉上涨了0.1%，霍巴特是唯一一个月度下降的城市。
自1月份触底以来，全澳指数已上涨7.6%，仅比去年4月份创下的历史高点低0.5%。
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，未来六个月房价可能会继续上涨，但上涨速度要慢得多。
他表示：“我认为明年上半年增长速度将大幅放缓，月增长率将降至 0.4% 左右。”
“但风险在于，如果我们再次加息（现在看来可能性很大），情况可能会更糟，我只想说房地产市场的前景已经相当暗淡。”
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，尽管再次加息对情绪和借贷能力产生负面影响，但房价不太可能下跌。
“我们预计明年价格将上涨 3% 至 6%，这比目前的增长率要慢，但仍会上涨而不是下跌。”
“随着需求放缓，挂牌房屋数量正在增加，但我们认为这种平衡仍将推动房价正增长。
02、澳洲房地产投资者亏损比例更高！比自住业主高出约三倍
投资房地产绝非万无一失，研究机构CoreLogic的最新数据显示，投资者因转售房产而遭受损失的可能性是自住业主的三倍。
CoreLogic的损益报告将2023年6月季度全澳销售的8.3万套房产的销售结果与它们上一次购入时的价格进行了比较，以计算名义损益销售的百分比。
在全澳范围内，投资者销售房产的亏损比例为11.7%，而自住业主的这一比例为3.7%。
也就是说，投资者亏损的可能性要高出约三倍。
在悉尼，投资者出售的房产中有13.4%是亏损，而自住业主的这一比例为5.9%。在6月季度出售墨尔本房产的投资者情况更糟，17.9%的投资者出售房产录得亏损，而自住业主的这一比例为3.1%。
投资者表现更差的很大一部分原因是，他们在单元房所有者中所占比例过高，而单元房在价格增长方面的表现通常不如独立屋。
买家权益倡导巴克斯（Cate Bakos）表示，在大城市，尤其是人口增长迅速的墨尔本和悉尼，从长远来看，土地价值将越来越多地推动资本收益。
巴克斯还指出，即使土地面积小，如果位置好，它也会升值。蓝筹地区的房产总是会被业主牢牢持有，但你可以瞄准“伴娘”郊区，前提是那些适用于蓝筹郊区的增长动力正在出现。
她不建议购买楼花——无论是投资还是居住，因为开发项目可能需要比预期更长的时间才能完成，而且公寓的设计可能会有所变化。
她说，新建公寓买家通常会支付购房溢价，这意味着，如果你在拥有它的头几年里卖掉它，转售价格可能会低于你的买入价。
买家代理、房地产投资者和作家埃奇(Lloyd Edge)表示，投资者有时会认为，单元房的租金收益率高于独立屋。
03、澳洲学生宿舍供不应求，租金将持续上涨
澳大利亚专门建造的学生宿舍正在增加，到2028年，新落成的学生宿舍将提供9000多张床位，但租金价格预计将继续上涨。
最新报告显示，床位的增加将无法满足国际学生人数复苏带来的需求。
牛津经济研究院澳大利亚报告称，以布里斯班为首，全澳范围内的广告租金已较新冠疫情前的水平上涨了 27%，虽然负担能力的限制将在一定程度上抑制增长，但由于住宅市场紧张，澳洲房屋租金将进一步上涨。
报告称：“租金上涨仍有空间，因为逐步的供应调整将使市场短期内仍然非常紧张，尤其是考虑到等待名单延长的情况。”
“随着房市租金上调，这种对PBSA的替代品的吸引力已经减弱。因此，更大比例的新来者可能会寻求进入PBSA租赁市场，而一些居住者可能被迫在学生宿舍中停留的时间超过通常的 6 -12 个月。”
这一缺口正在吸引投资者重新进入该资产类别，该资产类别的开工数量在2016年达到近1.1万张床位的峰值。报告称，投资已经减少，今年新开工数量将触及 1,900 个低谷。
与其他住宅领域一样，新学生宿舍的建设在疫情期间放缓，而且增速仍然缓慢，并面临着变化。
报告称：“疫情过后，建筑成本大幅上涨，借贷成本增加，雪上加霜。这对项目的可行性提出了挑战。 尽管租金收入的激增和机构支持的增加将提供支持，但一些项目可能会在早期规划阶段失败。”
但潜在需求增长强劲。
由于海外学生在澳大利亚海外入境者中占很大比例（占 2023 财年非假日临时入境者总数的 43%）不断增长的群体对住宿的需求仍然很大。
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