澳洲州府房价被高估三成！悉尼得降价$45万才物有所值
新的分析显示，澳洲几乎所有州府的独立屋价格都被高估了，但专家表示，这并不意味着它们有可能回落到被认为是合理价值的水平。
AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）对澳洲房地产协会（REIA）的数据进行分析后发现，澳洲各地的独立屋价格被高估了29%以上。
在悉尼，独立屋价格被高估了近33%，这意味着根据CoreLogic的数据，独立屋中价需要下降约45.8万澳元才能被视为“合理价值”。
其次是布里斯班和堪培拉（分别高估了33.5%和31.1%），然后是阿德莱德（26.9%）和墨尔本（25.9%）。珀斯的中位数只需下降8.8%就能回到合理价值。
奥利弗从1983年12月开始比较各州府城市的独立屋中价和平均租金，但由于缺乏数据，达尔文和霍巴特除外。
当时，全澳独立屋中价为69,569澳元，平均租金约为每周110澳元，这意味着每年可以从租金中赚取房屋价值的8%。
如今的独立屋中价为1,091,938澳元，平均周租金为574澳元，相当于年租金仅为房屋价值的2.7%。
奥利弗说，这一衡量标准的作用类似于股票的市盈率。“随着估值更加紧张，它警告我们，如果出了什么差错，比如严重的经济衰退或移民水平大幅下降，那么你可能会在一段时间内看到房地产价格大幅下跌。”
不过，他强调这种情况不太可能发生，尤其是在利率将于今年年底放宽的情况下。他说，利率降低通常意味着房价上涨。
奥利弗说，如果出现更多的加息、减息放缓或失业率急剧上升，房价可能会回到合理价位，但这些情况在近期内都不会出现。他补充道：“或者，奇迹发生了，政府在五年内建造了120万套新房，最终导致住房供过于求。”
奥利弗说，澳洲房地产投资者通常更关注资本增长，而不是租金回报，这意味着只要房价继续上涨，他们的房产估值过高实际上对他们有利。
西太银行（Westpac）高级经济学家哈桑（Matthew Hassan）说，虽然这一衡量标准确实凸显了澳洲投资者追求丰厚的资本收益，但重要的是，不仅要将租金与独立屋价格进行比较，还要与单元房价格进行比较。
“特别是在悉尼和墨尔本，租赁市场以单元房为主，”哈桑说，“在过去10年左右的时间里，单元房价格涨幅低于住宅。单元房市场实际上可能并未被高估，因为租金一直与单元房价格保持同步。”
联邦银行（CBD）澳洲经济部主管艾尔德（Gareth Aird）则认为：“估值过高”这个词即使用在房地产市场上也太夸张了。“我会用『昂贵』这个词，”他说，“除非你认为房价会下跌，否则你不能说它们被高估了。”
他说，现金投资者考虑的不仅是资本收益，还有租金回报，尤其是在住房短缺给租金带来上涨压力的情况下。“这种情况在短期内不会改变。”
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