澳洲州府房價被高估三成！悉尼得降價$45萬才物有所值
新的分析顯示，澳洲幾乎所有州府的獨立屋價格都被高估了，但專家表示，這並不意味著它們有可能回落到被認為是合理價值的水平。
AMP首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）對澳洲房地產協會（REIA）的數據進行分析后發現，澳洲各地的獨立屋價格被高估了29%以上。
在悉尼，獨立屋價格被高估了近33%，這意味著根據CoreLogic的數據，獨立屋中價需要下降約45.8萬澳元才能被視為「合理價值」。
其次是布里斯班和堪培拉（分別高估了33.5%和31.1%），然後是阿德萊德（26.9%）和墨爾本（25.9%）。珀斯的中位數只需下降8.8%就能回到合理價值。
奧利弗從1983年12月開始比較各州府城市的獨立屋中價和平均租金，但由於缺乏數據，達爾文和霍巴特除外。
當時，全澳獨立屋中價為69,569澳元，平均租金約為每周110澳元，這意味著每年可以從租金中賺取房屋價值的8%。
如今的獨立屋中價為1,091,938澳元，平均周租金為574澳元，相當於年租金僅為房屋價值的2.7%。
奧利弗說，這一衡量標準的作用類似於股票的市盈率。「隨著估值更加緊張，它警告我們，如果出了什麼差錯，比如嚴重的經濟衰退或移民水平大幅下降，那麼你可能會在一段時間內看到房地產價格大幅下跌。」
不過，他強調這種情況不太可能發生，尤其是在利率將於今年年底放寬的情況下。他說，利率降低通常意味著房價上漲。
奧利弗說，如果出現更多的加息、減息放緩或失業率急劇上升，房價可能會回到合理價位，但這些情況在近期內都不會出現。他補充道：「或者，奇迹發生了，政府在五年內建造了120萬套新房，最終導致住房供過於求。」
奧利弗說，澳洲房地產投資者通常更關注資本增長，而不是租金回報，這意味著只要房價繼續上漲，他們的房產估值過高實際上對他們有利。
西太銀行（Westpac）高級經濟學家哈桑（Matthew Hassan）說，雖然這一衡量標準確實凸顯了澳洲投資者追求豐厚的資本收益，但重要的是，不僅要將租金與獨立屋價格進行比較，還要與單元房價格進行比較。
「特別是在悉尼和墨爾本，租賃市場以單元房為主，」哈桑說，「在過去10年左右的時間里，單元房價格漲幅低於住宅。單元房市場實際上可能並未被高估，因為租金一直與單元房價格保持同步。」
聯邦銀行（CBD）澳洲經濟部主管艾爾德（Gareth Aird）則認為：「估值過高」這個詞即使用在房地產市場上也太誇張了。「我會用『昂貴』這個詞，」他說，「除非你認為房價會下跌，否則你不能說它們被高估了。」
他說，現金投資者考慮的不僅是資本收益，還有租金回報，尤其是在住房短缺給租金帶來上漲壓力的情況下。「這種情況在短期內不會改變。」
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