澳聯儲將在年內加息3次至5.1%？！澳洲房價一路飛漲，拼爹時代來臨！就連銀行都在篩選富人，為其提供房貸優惠！普通人難入市
儘管過去兩年，普通購房者的預算縮減了約30%，但澳洲房地產價格仍然逆勢上漲。
1、澳洲第一季度房價上漲
在高利率、通貨膨脹和日益惡化的生活成本危機的背景下，周三發布的 最新Domain房價報告顯示，首府城市獨立屋和公寓的中位價已躍升至歷史新高。
全澳房價增長主要歸功於珀斯、布里斯班、阿德萊德和悉尼房價的大幅上漲。
各州首府城市獨立屋房價漲幅如下所示：
布里斯班的房價中位數目前為 924,498 澳元，比去年同期上漲近 103,000 澳元，比四年前高出 324,000 澳元。
阿德萊德的房價首次突破 90 萬美元的中位價；考慮到三年前這個時候其房價為 585,358澳元，這是一個重要的里程碑。
珀斯的表現優於其他所有首府城市市場，房價達到 777,921澳元，過去12 個月內上漲 16.6%，是所有首府城市中年度漲幅最快的。
悉尼房價中位數為 1,627,625 澳元，同比增長 11.1%，環比增長 2.1%。自 2022 年 12 月價格觸底以來，悉尼房價中位數已上漲近 185,000 澳元。
墨爾本則所回落，獨立屋房價中位數跌至103萬澳元。這是自 2022 年 9 月以來的最大跌幅，抹去了近期價格漲幅的大部分。
但Domain 研究和經濟主管 Nicola Powell 博士預計墨爾本的房價中位數不會跌破 100 萬澳元。
Powell 博士還表示，儘管一些城市的房價創下歷史新高，但最新數據表明市場的部分熱度正在消退。
「季度漲幅比上一季度慢約三倍，目前低於歷史平均水平的一半。」
「大多數首府城市的漲幅勢頭明顯減弱，悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德、珀斯和達爾文的房價在今年第一季度的漲幅較上一季度放緩。」
（悉尼獨立屋漲幅情況）
各州首府城市公寓房價漲幅如下所示：
悉尼公寓中位數達到 806,137 澳元，同比上漲 6.1%，環比上漲 1.9%。
墨爾本公寓也下跌 1.3%，至 564,000澳元。
布里斯本增長率目前處於 16 年來的最高水平；過去一年，中位價上漲了 17.1%，達到創紀錄的549,704 澳元。
過去一年，阿德萊德公寓大幅上漲 15.9%，達到新的中位數 489,557 澳元。
同樣，珀斯公寓市場在 12 個月內上漲了 17.2%，達到 425,638 澳元。
（悉尼公寓房價漲幅情況）
2、沒父母銀行難買房
Domain數據顯示，每個首府城市的房價都比一年前高。高昂的房價使得平均收入者難以存下首付，尤其是還要同時支付高額的租金。這迫使他們作出妥協，比如尋找更小或更遠的房屋。
根據CoreLogic的另一項指標，澳洲住宅（包括房屋和公寓）中位價現已超過77.2萬澳元，在首府城市會更高。
但對於一個中等收入的家庭，假設他們已經存下了20%的首付，能負擔的住房價格也不到50.3萬澳元。
自利率開始上升以來，這一數字在兩年內下降了 30.7%——當還款較低時，同一家庭本可以購買價值約 726,000?澳元的房屋。
CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 指出，儘管一些銀行可能會提供更多貸款，數據顯示房屋價值與收入之間存在脫節。
她指出，部分問題在於獲取的不平等，「如果你是通過賣掉一處房產來購買另一處的話，那麼你跟上市場的機會就大得多，或者如果你有『爸媽銀行』，即父母能夠幫助你提供更多的資金用於購房，情況也會不一樣。」
Jarden首席經濟學家 Carlos Cacho 表示，借貸能力和房價之間的關係20年來一直保持著牢固的相關性，但現在已經破裂。
「普通家庭不再能夠負擔普通住房，所以你所看到的是現在能買房都是收入和財富水平都偏高的人。「
他稱，現在CBA的房貸借款人中，幾乎有三分之一的總收入超過20萬澳元，支付高額首付的買家增加，低首付者在減少。Cacho說道，「這很大程度上是代際財富轉移。」
AMP首席經濟學家Shane Oliver也指出，現在市場上的買家依賴於除房貸以外的其他融資來源，比如家庭幫助或現金。
來自房產交易平台PEXA的研究發現，去年28.5%的住宅物業銷售是現金交易，比一年前的25.6%有所上升。
3、銀行也在為富人提供更優惠的貸款
澳新銀行（ANZ）正在推行一項試點項目，這改變房貸市場的未來。
銀行正在篩選出富有的借貸人，併為他們提供特別優惠。
這些房貸優惠由新的分析技術推動，能精確地鎖定富人聚集的區域，這些優惠只針對高端借款人，實際上，全國3333個郵政編碼區中，只有145個地區的居民才能享受這一優惠。
這些被選中的郵政編碼區包括悉尼的一些海濱地區，比如Double Bay、Rose Bay和Bronte。
房貸中介正在測試這些新貸款，這些貸款在市場上可以只支付利息。本月，幾家不同的金融機構正在向年收入達到或超過40萬澳元的人推出這些貸款。
這些貸款的利率與市場大體相符，但由於這些交易的個性化特點，借款人需要支付額外的0.35%費用。
近年來，像澳新銀行這類的大型銀行在擴大貸款業務上受到了限制，因為監管機構實施了一系列新的規定，其中包括對房貸償還能力實施更嚴格的要求。
銀行通過嚴格劃分富裕和貧窮的客戶群體以解決問題，較富裕的客戶將獲得更好的信用評級並能獲得單獨的融資。
Hamilton Wealth Partners的顧問Will Hamilton表示：「本地銀行必須調整策略，他們面臨著來自新競爭者和外國私人銀行的競爭壓力。」
像高盛和新加坡銀行這樣的全球銀行最近幾個月一直關注著正在復甦的澳洲房地產市場。
物業顧問和作家Pete Wargent表示：「我能理解他們為什麼要這麼做，我不會因他們受到監管限制而責備他們，但這將以我們以前未見過的方式將市場劃分開。」
Elliott特別抱怨了房貸服務的監管規定，即銀行在審批貸款時，必須將貸款利率提高3%進行壓力測試，換句話說，如果你想以7%的利率借款，銀行會以貸款實際為10%的基礎來評估你的償還能力。
4、短期內澳洲難降息
根據澳洲統計局的最新數據，年通脹率繼續下降，在截至今年3月的一年裡降至3.6%，低於截至去年12月的12個月里的4.1%。但在今年第一季度，通脹率上升了1%，而去年第一季度的通脹率為0.6%。
經濟學家表示，這一結果遠高於市場預期的0.7%增長，以及價格上漲的普遍性表明，通脹率向澳洲儲備銀行2-3%的目標降低的速度會更慢。
專家們還表示，這也意味著央行董事會在5月6日和5月7日的會議上可能會討論是否需要再次加息，任何利率下調可能要等到11月或更晚才會開始。
瑞銀的經濟學家們甚至對澳洲央行進行首次降息的時點預測從11月推遲到明年2月。
也有金融專家認為澳聯儲將在2024年結束之前加息3次，屆時官方利率將沖至5.1%的高位。
Judo Bank首席經濟顧問Warren Hogan，是2023年最準確的利率預測者。他成功地預測了澳聯儲會將現金利率升至4.35%。
而在本周五，Hogan在接受《澳洲金融評論報》採訪時預測，澳聯儲會在2024年結束之前將利率提高到5.1%。
但Hogan認為，澳聯儲會在8月、9月和11月的董事會議結束后，先後3次宣布加息0.25%。
「一切證據都表明，4.35%不是合適的現金利率。澳聯儲這一輪的策略似乎並不奏效。」
「他們希望，澳洲的加息幅度能夠小於其他國家，因為澳洲民眾更容易受到浮動利率抵押貸款這一貨幣政策渠道的影響。」
目前，美國、英國、加拿大和紐西蘭央行都已將現金利率上調至5%或以上。
AMP首席經濟學家兼投資策略負責人Shane Oliver也表示，「不排除加息的可能性」。但他的基本預測仍是利率維持不變，然後在11月、12月或2月降息。
「你必須表揚Warren，去年他預測對了。過去2年，官方利率出人意料地一路走高。」
「與此同時，本周公布的通脹數據也令人失望。所以你不能排除澳聯儲繼續加息，並將其上調至5%以上的可能性。」
「但這不是我的基本預測，我認為這種情況不太可能發生。不過考慮到通脹偏高，也不排除有這種可能性。」
目前，澳洲四大銀行仍然預測澳聯儲將保持利率不變，然後今年晚些時候開始降息。聯邦銀行預測澳聯儲將在9月降息，西太銀行、國民銀行和澳新銀行則預測11月降息。
根據RateCity的數據，如果今年加息3次，且每次加息0.25%，對於一名背負50萬澳元貸款的自住業主來說，每月還貸額將增加226澳元。
這也意味著，與澳聯儲2022年4月開始加息時相比，貸款人每月要多還款1436澳元。
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