专家分析：墨尔本将在下一波房市升浪中领先
CoreLogic: 过去三个月，墨尔本内城一些区域(如 Brunswick West)的房价涨了 2.5%
文/ Nila Sweeney
房市专家表示，当利率下调时，墨尔本的住房市场可能在一众首府城市中脱颖而出，因其改善的可负担性和上升的租金收益将吸引投资者和购房者回归。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，尽管全国市场都将从利率下调中受益，但墨尔本长期以来的表现不佳为该市更强劲的反弹奠定了基础。
“墨尔本的房价可能需要几次降息才能启动，但一旦启动，反弹力度可能会超过布里斯班和阿德莱德，甚至有可能超过珀斯，具体情况还要看大宗商品价格的变化。”他说。
“历史告诉我们，当其他首都城市的可负担性恶化而墨尔本的情况改善时，这将最终导致墨尔本市场相对于其他城市出现更为迅猛的复苏。”
然而，由于房价继续下跌且利率可能要到明年中期才会下调，墨尔本市场反弹的时间仍不确定，因为通胀仍然居高不下。
CoreLogic的每日房价指数显示，墨尔本房价在本月前19天内下降了0.2%，主要由于挂牌量大幅增加。过去三个月，房价下跌了0.6%。
截至 6 月的三个月内，墨尔本各城区的房价出现良好势头。
“事实上，墨尔本的挂牌房源数量比一年前增加了 17%，比前五年的平均水平高出近 14%，因此未来几个月的价值可能会继续走低。，”CoreLogic研究总监Tim Lawless说。
“但下行压力并不显著。房价并没有迅速或大幅下跌。实际上，市场正在经历一个稳定期，也可以说是非常细微的下滑。”
自疫情爆发以来，墨尔本的糟糕表现使其房价比悉尼低了33.1%，这是自2000年10月以来的最大差距，远低于过去20年的平均差距19.7%。
根据CoreLogic的数据，墨尔本的房价比布里斯班便宜8.8%，这是自 30 年前该系列调查开始以来首次出现这种差距。在过去二十年中，墨尔本的住宅价值平均上涨了 13.7%。
与此同时，墨尔本的房价比所有首府城市的综合基准低了10.8%，为2007年以来的最低水平。
珀斯的房价只需再上涨3.4%就能追上墨尔本的房价，而阿德莱德只需上涨超过2%即可超越墨尔本。在过去的二十年中，墨尔本的房价比珀斯高出14.6%，比阿德莱德高出31.4%。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，由于墨尔本的房地产市场被低估，因此也可能比其他首都城市更具吸引力。
他说，“你也会同意，随着房价越来越实惠，租金收益率有可能上升，再加上长期资产增值的前景，就会吸引更多的投资者”。
“过去12个月，我们已经看到首次购房者活动的增加，所以一旦墨尔本房价见底，并且州政策再刺激一下，我不会感到惊讶，墨尔本的表现可能会稍好一些。”
AMP首席经济学家Shane Oliver博士表示，随着价格持续攀升，阿德莱德、布里斯班和珀斯的可负担性将在今年进一步下降。
“布里斯班、阿德莱德和珀斯可能会保持强劲一段时间，但最终可负担性问题将会显现，州际买家进入这些城市的动力将减少。”他说。
到目前为止，尽管市场总体疲软，但墨尔本内城和东北部一些中等价位郊区的房价在过去三个月中出现了反弹。
CoreLogic数据显示，过去三个月里，Middle Park、St Kilda、Brunswick West、Watsonia和Keilor East的房价上涨了1.8%到3.3%，扭转了上一季度大幅下跌的趋势。
与此同时，内东区Box Hill South、Mont Albert、Box Hill、Burwood和Blackburn North的公寓房价格在上一季度下跌了最多8.1%后，上涨了1.6%到5.7%。
房地产顾问公司Freedom Property Investors的联合创始人Scott Kuru预计，一旦复苏开始，Melton、Coolaroo、Dallas、Broadmeadows和Meadow Heights这些被低估的郊区将会迅速升温。
买方代理公司Cate Bakos Property的中介Cate Bakos预测，Footscray、Bentleigh、St Kilda East、Elwood 和 Pascoe Vale South 等地的房价将强劲反弹，原因是这些地区的房产十分抢手。
与此同时，Suburbtrends创始人Kent Lardner预计，由于供应紧张和需求强劲，Watsonia、Croydon South、Chelsea Heights和Scoresby等地的房价将出现强劲复苏。
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