澳洲未来五年仍将短缺26.2万套住房，房贷压力达历史最高！普通家庭50%收入还贷
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一份最新政府报告揭示，澳大利亚普通家庭需要将收入的一半用于偿还新房贷，创下历史最高偿贷压力记录。
国家住房供应与可负担性委员会数据显示，截至2024年12月，中位收入家庭需花费50%收入支付新房贷月供，而新租约的租金支出也占收入三分之一。
首置业者的存款积蓄年限更是延长至10.6年，住房可负担性跌至有记录以来最差水平。
委员会主席Susan Lloyd-Hurwitz指出：”高昂的住房成本迫使家庭在生活必需品、通勤距离和居住质量等方面做出艰难取舍。”
PropTrack数据显示，当前澳洲家庭仅能负担全澳14%的待售房产，4月房价中位数同比上涨3.7%至80.5万澳元，再创新高。尽管今年央行两次降息，利率仍高于历史平均水平。
报告同时暴露住房供应危机：2024年新建住宅17.7万套，远低于22.3万套的年度需求。预计到2029年中，全澳将短缺26.2万套住房，无法实现联邦政府120万套的住房协议目标。
澳洲房地产委员会首席执行官Mike Zorbas呼吁改革规划体系、加快审批流程并引进技术工人，”电力水务等基建配套的延误已成为制约住房交付的关键瓶颈”。
专家警告，即将到来的新一轮降息可能刺激购房需求，进一步推高本就炽热的房市。Angus Moore等经济学家强调，加快住房建设是改善可负担性的根本出路，但当前建筑效率低下和审批延误正使危机持续恶化。
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澳洲年轻人想尽办法买房
一份新的报告显示，被称为“租房一代”的澳洲年轻人正在通过缩小住房规模、共同购买以及尽早寻求财务建议等方式应对住房挑战，进入房地产市场。
大南方银行（Great Southern Bank）发布的最新《没有地方比得上家》（No Place Like Home）的报告称，“Z世代”（1997─2012年出生）和“千禧一代”（1981─1996出生）正通过采取富有创意和务实的策略来克服住房可负担能力方面的问题，购买房产。
报告显示，超过三分之一的千禧一代（34%）和Z世代（36%）计划在未来三年内购买投资性房产。这一转变突显了他们不仅希望拥有住房，还渴望创造财富。
三分之二的澳洲年轻人（60%）选择了较为便宜的住宅或公寓房，约四分之一（27%）的人与朋友或兄弟姐妹共同买房，这突显了他们的决心和适应能力。
大南方银行首席运营官Rolf Stromsoe表示，为了实现置业，年轻一代表现出了非凡的韧性和创造力。
“与其他人群相比，他们更注重房产投资机会。这个‘租房一代’还采取了一些明智、务实的策略，比如依靠家人的支持，或选择较为便宜的房产，以保证他们未来有住房。”他说。
报告中还称， 近一半的澳洲人（46%）认为，在寻求专业财务建议之前，他们至少需要10万澳元的积蓄，但这可能会延误他们拥有房产的进程。
然而，即使积蓄不多，Z世代、租房者和首次置业者都更有可能在购房初期寻求经纪人或房贷专家的建议。
此外，报告还显示，年轻人依靠家庭支持的重要性与日俱增，约三分之一（35%）的年轻购房者会向父母寻求购房资金方面的帮助。
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澳洲房贷趋势再现风险，购房者借款额度达到极限
随着利率开始下降，潜在的购房者纷纷向他们的贷款经纪人咨询，是否可以再次将贷款额度推至最大限度。然而，贷款经纪人警告称，过度借贷将会带来不小的风险，购房者应保持谨慎。
周二，澳洲储备银行（Reserve Bank）将现金利率再度下调0.25个百分点，降至3.85%。这是今年第二次降息，显示出市场对通胀放缓的信心逐渐增加。
在利率处于最低水平时，几乎四分之一的购房者借款额度达到其收入的六倍，2021年12月的这一比例高达24.3%。然而，随着利率上升，这一比例在去年6月降至最低点的5%，并在去年年底小幅回升至5.8%。
自2021年底起，澳洲银行监管机构（APRA）要求贷款机构检查借款人是否能够在利率上升3个百分点的情况下还款，这一要求比之前的2.5%的缓冲区更为严格，进一步压缩了借款能力。
然而，今年贷款经纪人报告称，购房者的信心逐渐恢复，再次倾向于将借款额度推至极限。
西奥·钱伯斯补充说，这与加息周期期间的谨慎态度形成鲜明对比，当时一些购房者因为负担不起理想的地区而被迫选择更为实惠的区域。
“现在，随着利率的下调和通胀回到目标区间——这是自2021年12月以来首次出现的情况——人们对借贷最大额度的信心有所恢复。”
他提醒客户，在购房时要保持现金缓冲，如果是出售一套房产再购买另一套房产，要谨慎估计潜在的销售价格。
“在经济动荡时期，如果他们把自己推向了更高的贷款区间，升级了房屋并且清空了银行账户，因为没有达到他们期望的房屋售价，如果失业了该怎么办？”他说。“即使是年薪15万到20万澳元的人，也不可能立刻找到工作。”
抵押贷款经纪公司Equilibria Finance的董事总经理安东尼·兰达尔（Anthony Landahl）同样表示，随着利率下降，客户确实在尝试借取更大的贷款额度。
他表示，与客户早期询问是否还会加息不同，现在他们更多地关注利率下降后自己能借到更多钱。
他建议客户确保自己能够舒适地偿还贷款，并考虑未来的变化，比如孩子开始上高中等。
Canstar数据分析总监莎莉·廷达尔（Sally Tindall）表示，APRA曾将负债超过收入六倍的借款人列为高风险群体。
“这一比例下降是好事，”她说。“随着利率下降，我们预计这一比例会慢慢上升，但我不认为我们会回到利率历史低点，近四分之一的新贷款负债收入比如此高的情况。”
她还警告称，借款能力的限制意味着收入较高或有较大首付的购房者更有可能获得新贷款，而收入较低的购房者则可能面临更大困难。
澳新银行（ANZ）高级经济学家阿德莱德·廷布雷尔（Adelaide Timbrell）预计，随着利率下调，借款额度的变化将有限，且不太可能回到超低利率环境下的水平。澳新银行预测，明年初现金利率将降至3.35%。
她认为，对于一些购房者来说，借款额度可能会面临挑战，但这并不一定是新购房者的主要问题。“对于首次购房者而言，挑战通常不在于借款能力，而是在于筹集首付，”她说。“我们现在的住房市场如此难以承受，无论利率如何变化，筹集首付都非常困难。”
随着利率的逐步下调，购房者再次倾向于借取更多的贷款，借款额度逐渐达到最大值。然而，专家提醒，过度借贷可能带来不小的风险，购房者应理性评估自己的还款能力，并为未来的不确定性做好准备。
未来，购房者面临的主要挑战或许不仅是借款额度的提高，更多的是如何应对高额的首付压力。
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澳洲住房危机难解：未来五年仍将短缺26.2万套住房
根据国家住房供应与可负担性委员会（National Housing Supply and Affordability Council）发布的《2025年住房系统状况报告》，澳大利亚在未来五年内预计将建设93.8万套住房，低于政府设定的120万套目标，存在26.2万套的缺口。
尽管经济周期的改善带来了积极的迹象，但住房供应仍然无法满足新形成家庭的需求。报告指出，2024年完成了17.7万套住房，远低于当年约22.3万套的需求。预计在2025至2026年期间，住房供应的不足将更加严重。
报告强调，尽管联邦和州政府在政策上取得了一定进展，例如在新南威尔士州和维多利亚州围绕交通枢纽进行更密集开发的政策，以及联邦政府对社会和可负担住房的资助，但这些政策的实施需要时间才能见效。
委员会主席苏珊·劳埃德-赫尔维茨（Susan Lloyd-Hurwitz）表示，住房危机是几十年积累的结果，需要持续的努力才能扭转供应不足的局面。
尽管2025年5月的25个基点利率下调可能会改善市场条件，促进住房建设，但报告指出，仅靠利率下降不足以解决问题。建筑行业面临的挑战包括高昂的建设成本、劳动力短缺和生产率低下。此外，报告还指出，当前的税收制度加剧了住房市场的不平等，建议对税收政策进行改革，以支持住房供应和可负担性。
报告还指出，未来五年内，预计将有11.3万套住房被拆除，净新增住房供应为82.5万套，低于预计新增需求90.4万套。这意味着许多家庭将无法形成，导致家庭规模扩大和过度拥挤。此外，报告还警告称，住房供应不足将导致更多人依赖非传统住房形式，如房车、公寓和紧急避难所，甚至可能导致无家可归人口的增加。
报告强调，解决住房危机需要多方面的改革，包括增加社会和可负担住房的投资、提高建筑行业的生产能力和效率、改革规划系统、增加对租房者的支持，并确保税收制度支持住房供应和可负担性。此外，报告还建议，在国家住房能源评级计划（NatHERS）中，强制要求所有住房报告前期碳使用量，而不仅仅是能源使用量。
总的来说，报告呼吁政府和相关部门采取协调一致的长期措施，以应对住房危机，确保所有澳大利亚人都能拥有安全、可负担的住房。
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