澳洲未來五年仍將短缺26.2萬套住房，房貸壓力達歷史最高！普通家庭50%收入還貸
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一份最新政府報告揭示，澳大利亞普通家庭需要將收入的一半用於償還新房貸，創下歷史最高償貸壓力記錄。
國家住房供應與可負擔性委員會數據顯示，截至2024年12月，中位收入家庭需花費50%收入支付新房貸月供，而新租約的租金支出也占收入三分之一。
首置業者的存款積蓄年限更是延長至10.6年，住房可負擔性跌至有記錄以來最差水平。
委員會主席Susan Lloyd-Hurwitz指出：」高昂的住房成本迫使家庭在生活必需品、通勤距離和居住質量等方面做出艱難取捨。」
PropTrack數據顯示，當前澳洲家庭僅能負擔全澳14%的待售房產，4月房價中位數同比上漲3.7%至80.5萬澳元，再創新高。儘管今年央行兩次降息，利率仍高於歷史平均水平。
報告同時暴露住房供應危機：2024年新建住宅17.7萬套，遠低於22.3萬套的年度需求。預計到2029年中，全澳將短缺26.2萬套住房，無法實現聯邦政府120萬套的住房協議目標。
澳洲房地產委員會首席執行官Mike Zorbas呼籲改革規劃體系、加快審批流程並引進技術工人，」電力水務等基建配套的延誤已成為制約住房交付的關鍵瓶頸」。
專家警告，即將到來的新一輪降息可能刺激購房需求，進一步推高本就熾熱的房市。Angus Moore等經濟學家強調，加快住房建設是改善可負擔性的根本出路，但當前建築效率低下和審批延誤正使危機持續惡化。
02
澳洲年輕人想盡辦法買房
一份新的報告顯示，被稱為「租房一代」的澳洲年輕人正在通過縮小住房規模、共同購買以及儘早尋求財務建議等方式應對住房挑戰，進入房地產市場。
大南方銀行（Great Southern Bank）發布的最新《沒有地方比得上家》（No Place Like Home）的報告稱，「Z世代」（1997─2012年出生）和「千禧一代」（1981─1996出生）正通過採取富有創意和務實的策略來克服住房可負擔能力方面的問題，購買房產。
報告顯示，超過三分之一的千禧一代（34%）和Z世代（36%）計劃在未來三年內購買投資性房產。這一轉變突顯了他們不僅希望擁有住房，還渴望創造財富。
三分之二的澳洲年輕人（60%）選擇了較為便宜的住宅或公寓房，約四分之一（27%）的人與朋友或兄弟姐妹共同買房，這突顯了他們的決心和適應能力。
大南方銀行首席運營官Rolf Stromsoe表示，為了實現置業，年輕一代表現出了非凡的韌性和創造力。
「與其他人群相比，他們更注重房產投資機會。這個『租房一代』還採取了一些明智、務實的策略，比如依靠家人的支持，或選擇較為便宜的房產，以保證他們未來有住房。」他說。
報告中還稱， 近一半的澳洲人（46%）認為，在尋求專業財務建議之前，他們至少需要10萬澳元的積蓄，但這可能會延誤他們擁有房產的進程。
然而，即使積蓄不多，Z世代、租房者和首次置業者都更有可能在購房初期尋求經紀人或房貸專家的建議。
此外，報告還顯示，年輕人依靠家庭支持的重要性與日俱增，約三分之一（35%）的年輕購房者會向父母尋求購房資金方面的幫助。
03
澳洲房貸趨勢再現風險，購房者借款額度達到極限
隨著利率開始下降，潛在的購房者紛紛向他們的貸款經紀人諮詢，是否可以再次將貸款額度推至最大限度。然而，貸款經紀人警告稱，過度借貸將會帶來不小的風險，購房者應保持謹慎。
周二，澳洲儲備銀行（Reserve Bank）將現金利率再度下調0.25個百分點，降至3.85%。這是今年第二次降息，顯示出市場對通脹放緩的信心逐漸增加。
在利率處於最低水平時，幾乎四分之一的購房者借款額度達到其收入的六倍，2021年12月的這一比例高達24.3%。然而，隨著利率上升，這一比例在去年6月降至最低點的5%，並在去年年底小幅回升至5.8%。
自2021年底起，澳洲銀行監管機構（APRA）要求貸款機構檢查借款人是否能夠在利率上升3個百分點的情況下還款，這一要求比之前的2.5%的緩衝區更為嚴格，進一步壓縮了借款能力。
然而，今年貸款經紀人報告稱，購房者的信心逐漸恢復，再次傾向於將借款額度推至極限。
西奧·錢伯斯補充說，這與加息周期期間的謹慎態度形成鮮明對比，當時一些購房者因為負擔不起理想的地區而被迫選擇更為實惠的區域。
「現在，隨著利率的下調和通脹回到目標區間——這是自2021年12月以來首次出現的情況——人們對借貸最大額度的信心有所恢復。」
他提醒客戶，在購房時要保持現金緩衝，如果是出售一套房產再購買另一套房產，要謹慎估計潛在的銷售價格。
「在經濟動蕩時期，如果他們把自己推向了更高的貸款區間，升級了房屋並且清空了銀行賬戶，因為沒有達到他們期望的房屋售價，如果失業了該怎麼辦？」他說。「即使是年薪15萬到20萬澳元的人，也不可能立刻找到工作。」
抵押貸款經紀公司Equilibria Finance的董事總經理安東尼·蘭達爾（Anthony Landahl）同樣表示，隨著利率下降，客戶確實在嘗試借取更大的貸款額度。
他表示，與客戶早期詢問是否還會加息不同，現在他們更多地關注利率下降后自己能借到更多錢。
他建議客戶確保自己能夠舒適地償還貸款，並考慮未來的變化，比如孩子開始上高中等。
Canstar數據分析總監莎莉·廷達爾（Sally Tindall）表示，APRA曾將負債超過收入六倍的借款人列為高風險群體。
「這一比例下降是好事，」她說。「隨著利率下降，我們預計這一比例會慢慢上升，但我不認為我們會回到利率歷史低點，近四分之一的新貸款負債收入比如此高的情況。」
她還警告稱，借款能力的限制意味著收入較高或有較大首付的購房者更有可能獲得新貸款，而收入較低的購房者則可能面臨更大困難。
澳新銀行（ANZ）高級經濟學家阿德萊德·廷布雷爾（Adelaide Timbrell）預計，隨著利率下調，借款額度的變化將有限，且不太可能回到超低利率環境下的水平。澳新銀行預測，明年初現金利率將降至3.35%。
她認為，對於一些購房者來說，借款額度可能會面臨挑戰，但這並不一定是新購房者的主要問題。「對於首次購房者而言，挑戰通常不在於借款能力，而是在於籌集首付，」她說。「我們現在的住房市場如此難以承受，無論利率如何變化，籌集首付都非常困難。」
隨著利率的逐步下調，購房者再次傾向於借取更多的貸款，借款額度逐漸達到最大值。然而，專家提醒，過度借貸可能帶來不小的風險，購房者應理性評估自己的還款能力，併為未來的不確定性做好準備。
未來，購房者面臨的主要挑戰或許不僅是借款額度的提高，更多的是如何應對高額的首付壓力。
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澳洲住房危機難解：未來五年仍將短缺26.2萬套住房
根據國家住房供應與可負擔性委員會（National Housing Supply and Affordability Council）發布的《2025年住房系統狀況報告》，澳大利亞在未來五年內預計將建設93.8萬套住房，低於政府設定的120萬套目標，存在26.2萬套的缺口。
儘管經濟周期的改善帶來了積極的跡象，但住房供應仍然無法滿足新形成家庭的需求。報告指出，2024年完成了17.7萬套住房，遠低於當年約22.3萬套的需求。預計在2025至2026年期間，住房供應的不足將更加嚴重。
報告強調，儘管聯邦和州政府在政策上取得了一定進展，例如在新南威爾士州和維多利亞州圍繞交通樞紐進行更密集開發的政策，以及聯邦政府對社會和可負擔住房的資助，但這些政策的實施需要時間才能見效。
委員會主席蘇珊·勞埃德-赫爾維茨（Susan Lloyd-Hurwitz）表示，住房危機是幾十年積累的結果，需要持續的努力才能扭轉供應不足的局面。
儘管2025年5月的25個基點利率下調可能會改善市場條件，促進住房建設，但報告指出，僅靠利率下降不足以解決問題。建築行業面臨的挑戰包括高昂的建設成本、勞動力短缺和生產率低下。此外，報告還指出，當前的稅收制度加劇了住房市場的不平等，建議對稅收政策進行改革，以支持住房供應和可負擔性。
報告還指出，未來五年內，預計將有11.3萬套住房被拆除，凈新增住房供應為82.5萬套，低於預計新增需求90.4萬套。這意味著許多家庭將無法形成，導致家庭規模擴大和過度擁擠。此外，報告還警告稱，住房供應不足將導致更多人依賴非傳統住房形式，如房車、公寓和緊急避難所，甚至可能導致無家可歸人口的增加。
報告強調，解決住房危機需要多方面的改革，包括增加社會和可負擔住房的投資、提高建築行業的生產能力和效率、改革規劃系統、增加對租房者的支持，並確保稅收制度支持住房供應和可負擔性。此外，報告還建議，在國家住房能源評級計劃（NatHERS）中，強制要求所有住房報告前期碳使用量，而不僅僅是能源使用量。
總的來說，報告呼籲政府和相關部門採取協調一致的長期措施，以應對住房危機，確保所有澳大利亞人都能擁有安全、可負擔的住房。
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