降息刺激，悉尼房市火热！澳洲房价今年不会暴涨
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澳洲房价今年不会暴涨
澳洲储备银行上周再次宣布下调官方利率，外界预计可能还会有进一步降息。
房地产数据分析公司Cotality的研究主管欧文（Eliza Owen）说：“我们预计2025年房地产价格会继续上涨，但涨幅可能不会像2024年那么强劲。”
她表示，利率并不是影响房价唯一因素，尤其是在悉尼和墨尔本以外的地区。
“从历史上看，利率下调对东海岸的高端房市影响最大。”她说，“而在西澳、阿德莱德和昆州部分地区，相关性较小，这可能是因为这些地区的房市与大宗商品的表现等因素关联性更强，如西澳。”
“因此，在利率上升期间，珀斯、阿德莱德和布里斯班的市场表现非常强劲。“不能仅因为现在利率下降，就能保证房价会恢复两位数的增长。”
去年，全澳房价上涨了5%。
欧文表示，今年的涨幅 可能“与去年持平或略低一点”，而AMP上周预测今年的房价涨幅将为3%。
对于希望在不久的将来购买首套住房的澳洲人来说，较为温和的涨幅无疑是个好消息，但这不应被误认为澳洲房市已不存在危机。
全国房屋供应与付担住能力委员会（NHSAC）在储银降息第二天所发布的年度住房系统状况报告显示，虽然存在一些好的迹象，如预计未来四年住房可负担性将趋于稳定，甚至可能有所改善，社会福利房和经济适用住房的房源数量会有所增加，但总体供应水平仍处于低迷状态，而这正是导致购房者和租房者负担能力下降的主要原因。
报告中说，新房供应量接近十年来的最低水平。澳洲不仅将无法实现联邦政府到2029年中期建造120万套新住房的目标——少建26.2万套住房，而且还将无法满足基本住房需求——短缺7.9万套新房。
尽管市场预计明年初还会有几次降息，但专家们认为，政府允许首次置业者以5%的首付买房将进一步推高房价。
她预计，在多种因素的共同作用下，澳洲的房价将会继续上涨。
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澳洲降息刺激悉尼房市火爆
悉尼拍卖市场上，降息政策引发购房者大幅增加支出，其中一栋破旧小屋以超出卖家预期70万澳元的价格成交，成为最引人注目的交易之一。
此次大规模成交发生在50多家银行宣布跟进澳洲央行周二降息决定的几天后，这是四个月内的第二次降息。专家指出，尽管降息本就被预期会推动房市升温，但近期市场的活跃程度仍超出预期。
初步数据显示，上周约73%的拍卖成功成交，较降息前一周的65%显著上升，成为今年以来成交率第二高的一周。
在Ryde区，一栋老旧的木板房成为最抢手的房产之一，以230万澳元的价格落槌，远高于卖家160万澳元的保留价。拍卖师Chris Scerri（代表Belle Property中介Alex Macri）表示，降息是推动价格超预期的重要因素，其主要影响是“提振信心”，促使竞标者出价更高。该房产共有15名注册竞标者。
Lane Cove一栋三居室住宅的卖家同样收获远超预期的价格。他们为Sutherland Ave的房产设定了275万澳元的保留价，而首轮报价就高出50万澳元，最终以321.5万澳元成交，超出保留价46.5万澳元。拍卖师Edward Riley（代表中介Ella Elias）称，买家在拍卖中表现出紧迫感：“随着上周再次降息，市场开始出现‘错失恐惧症’（FOMO）。买家担心如果不立即行动，将错过市场上涨的机会。”
在东部郊区，一套普通的Tamarama公寓吸引了25名竞标者注册，最终以220万澳元成交。作为对比，去年年底的平均拍卖仅有约两名竞标者。Ray White Eastern Beaches的中介Angus Gorrie指出，该房产“需要翻修”。
Finder.com.au的调研显示，市场信心正在增强：36%的受访澳人认为当前是购房好时机，较2023年利率攀升时的25%显著上升。婴儿潮一代和千禧一代尤其乐观，近半数认为此时适合入市。
澳洲统计局（ABS）的贷款数据印证了这一点：今年自住房贷款数量同比增加4.1%，平均贷款规模增长8.3%。Finder理财专家Richard Whitten表示，随着借贷成本下降，需求可能进一步升温：“6月起还款压力将减轻，买家需求正在上升。若圣诞节前再降息两次，市场情绪会更乐观。最新降息预计将进一步提升房市信心……资金成本降低使房地产成为更具吸引力的资产类别。”他预测，需求增长或推动今年房价上涨。
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降息潮加剧购房焦虑 首次置业者陷”错失恐惧”困境
随着澳洲联储将现金利率下调至3.85%（两年新低），悉尼房市再现抢购热潮。
PropTrack数据显示，4月全澳房价中位数已突破80.5万澳元历史高位，而利率下行预期与住房短缺双重压力，正使首次购房者陷入更严峻的竞争环境。
购房者杰森·马丁的遭遇颇具代表性，他80万澳元的预算在北区Epping难觅心仪两居室，而降息带来的房价上涨预期更令他焦虑：”上次降息就让部分房产涨了4万澳元”。
Aussie Home Loans经纪人阿莉娅·曼吉指出，降息后约有”8周窗口期”，0.25%的利率下调虽能提升5万澳元贷款的借贷能力1-2.5万澳元，但房价可能同步甚至更快上涨。
Domain研究主管尼古拉·鲍威尔分析，利率下行周期叠加住房供应不足将持续推高房价，全澳首府城市买家咨询量已同比激增。REA集团经济学家埃莉诺·克里格补充，今年预计还有两次降息，而主要城市新房交付仍受限，供需失衡将进一步刺激市场。
除经济因素外，政策变化亦加剧竞争。7月1日起，工党政府将扩大”首次置业担保”计划，允许更多购房者以5%首付入市。皇家墨尔本理工大学经济学家梅格·埃尔金斯警告，补贴政策在提升购买力的同时也会推高房价，而千禧一代还面临”30岁前购房”的社会压力与停滞的工资增长。
面对买方代理主导的激烈竞标，专家建议购房者研究政府补助、寻求专业帮助或调整预期。但像马丁这样的买家仍不愿妥协：”如果继续观望，我可能彻底被市场淘汰”。随着挂牌房源有望增加，这场关乎负担能力与心理博弈的购房拉锯战或将持续升级。
04
外资撤离维州、昆州商业地产，本地投资者开始抄底
由于外国附加税提高，海外投资者正逐步退出维州和昆州的商业地产市场，这为本地投资者提供了低价收购优质资产的机会。
基金管理公司Richmond Bridge正联合本地机构和高净值投资者，瞄准因维州4%、昆州3%的外国买家附加税而吸引力下降的资产。传统上，海外投资者是这些地区的重要需求来源。
Richmond Bridge管理资产达19亿澳元，目前已为一只2亿澳元的基金筹集约1.5亿澳元股本。通过50%的杠杆，该基金将拥有4亿澳元资金，用于收购10-15项资产。董事总经理彼得·怀利表示：”我们专门为国内投资者设立基金，目标是通过外资撤离带来的折价机会，在布里斯班和墨尔本购置位置优越、长期基本面良好的优质资产。”
怀利指出，附加税可能使外国投资者的收益率降低高达1%。此外，近期未开发土地（约占资产价值30%）的法定估值飙升50%，进一步加重了海外买家的税务负担。
例如，一项6000万澳元的资产，土地估值可能从2000万澳元大幅上调，导致外国业主每年额外承担60万澳元土地税，相当于资产价值的1%。
尽管有分析师警告工业地产的黄金期即将结束，新增供应可能使租金下降11%，但另一些人认为，澳大利亚凭借稳定的治理、完善的基础设施和人口增长带来的物流需求，仍具投资吸引力。
CBRE工业和物流研究主管萨丝·贾利利表示，海外投资者正重新评估各州税收政策：”部分亚洲和欧洲集团开始调整策略，或将重心转向附加税较低或无附加税的新州和西澳，或通过与本地基金合作、参与开发等方式规避高税负。”
昆州将于下月公布预算案，而维州上周的文件显示，未来四年房产税将占该州总税收的47%。
基金公司Quintessential Equity主席肖恩·奎因直言：”我们对维州市场整体持悲观态度，唯一可能考虑的是受外资撤离冲击最严重的工业地块。”该公司正寻求在未来12-18个月内抓住”外资被迫退出”的机会，但强调”收购条件必须极具吸引力”。
目前，新州未征收此类附加税，而西澳仅针对大都市区征收改良税。贾利利总结道：”机构资本正更谨慎地权衡地域成本，对海外投资者而言，与本地平台合作或是应对变局的有效方式。”
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