澳洲房价连涨六个月，全国中位价达历史新高
尽管澳储行在7月意外按兵不动，但住房需求持续强劲，推动澳大利亚房价再创新高。
根据房地产研究机构 Cotality（原 CoreLogic）最新发布的数据，全国住宅价值在7月上涨0.6%，为连续第六个月上升。
澳洲目前住宅中位价为84.4万澳元，较去年同期上涨3.7%。
“这一轮上涨始于2月的首次降息，”Cotality研究主管Eliza Owen表示。
“从年初至今，房价整体上涨约3%，相当于全国住宅中位价增加了约25000澳元。这一趋势已在全国各地显现。”
各大首府城市均录得房价上涨，其中达尔文涨幅最大，为2.2%。达尔文仍是澳洲最具价格吸引力的首府城市。
“达尔文的房价基数较低，”Owen说，“但租金回报率非常可观，投资者显然看到了短期资本增长与稳定租金收益的双重机会。”
在7月的涨幅中，独立屋价值上涨1.9%，再次跑赢单元房涨幅（1.4%）。全国独立屋与单元房中位价之间的差距扩大至32.3%，即约22.3万澳元，创下历史新高。
在偏远地区市场与首府城市市场之间，首府城市（+1.8%）也开始反超偏远地区（+1.7%），结束了此前九个月偏远市场领涨的趋势。
央行按兵不动未阻房价上涨，
降息预期强烈
尽管澳储行7月初维持现金利率在3.85%不变，房价仍稳步上行。
随着通胀持续放缓，市场普遍预期RBA将在8月12日召开的会议上实施新一轮降息。
“历史经验表明，利率下调往往推高房价，”AMP首席经济学家Shane Oliver表示，“除了1980年代末及全球金融危机期间以外，这一规律大多成立。”
“当利率下降时，购房者的借贷能力随之提高。例如，平均收入者若支付20%首付，仅0.25个百分点的利率下调就能让他们多借9000至10000澳元。”
市场情绪改善，买家更加积极
墨尔本房地产经纪人Matthew John表示，市场对未来降息的预期已逐渐体现在买家的出价态度上。
“即便只是对降息的预期，也增强了人们对房价上涨趋势的信心，”John表示。
他指出，目前在供需错位的背景下，尤其是高质量房产，市场正逐步转向卖方主导。
“我们看到更多买家参与拍卖，也有不少买家在拍卖前就提出报价，尤其是那些已经多次错失机会的购房者。”
根据REA Group旗下PropTrack的数据，7月全国房价上涨0.3%。其中阿德莱德涨幅居首（+0.9%），其次是霍巴特（+0.5%）、布里斯班（+0.4%）和珀斯（+0.4%）。
不过，与Cotality的数据不同，PropTrack数据显示堪培拉房价在月度和年度均小幅下跌（-0.1%）。
高房价对首次购房者构成挑战
房价上涨对现有房主或投资者是利好，但对首次置业者来说则是重大挑战。
“房价再次飙升对首次购房者可不是好消息，”Oliver指出，“如今的房价与平均收入的比值是20年前的两倍多。”
他表示，尽管利率下调有助于缓解还贷压力，但高企的房价仍使首次置业者望而却步。
“我认为市场可能已经接近价格高点了，”Oliver说。
“如今许多首次购房者不得不依赖‘父母银行’，但这种做法终究有其上限，而且也不公平。”
Cotality的Owen亦表示，即使未来继续降息，房价增长的速度也可能受到可负担性的限制。
“目前的房价上涨已不像疫情初期那样迅猛，即便利率正在下调，但整体水平依然偏高，”她说，“购房可负担性很可能是当前房价进一步上涨面临的最大障碍。”
租金也在加速上涨
与此同时，Cotality的最新数据显示，全国租金也在加速上行。
7月至今的三个月内，全国租金上涨1.1%，高于去年9月季度创下的0.5%阶段性低点。
所有首府城市的租金均出现上涨，其中达尔文单元房市场季度涨幅最快（+2.9%），达尔文独立屋（+2.2%）和霍巴特独立屋（+2%）紧随其后。
Owen指出，租赁市场供应紧张与居民收入上升共同推高了租金。
“我们正在看到部分高端租赁市场受到收入增长的推动。例如悉尼，尽管租赁供应仍极度紧缺，但收入增长带来了更多租赁需求。”
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