澳洲年轻人已经深感无奈了！大批澳洲人正被逼出房市！墨尔本房价正被印花税门槛推高，维州首置优惠已经过时，楼市改革风暴逼近
——前言——
在澳洲，一项原本旨在帮助首次置业者少交税、早买房的政策，正在墨尔本楼市里出现越来越强的副作用。根据维州州税务局目前仍在执行的规则，首次置业者购买应税价值60万澳元及以下住宅，可免交土地转让税，也就是通常所说的印花税；购买60万零1澳元到75万澳元之间的住宅，则可获得递减式减免。
问题在于，市场价格这几年已经明显上移，而政策门槛几乎没有跟上。房地产行业最新警告是：当大量买家都被引导到同一个价格区间时，优惠政策可能不再只是减负工具，反而会把需求压缩在少数低价房源上，进而把价格顶上去。
维州的印花税究竟出了什么问题
REIV在2026年4月公布的2025年成交分析显示，墨尔本过去一年最常见的成交价正是60万澳元，共有1197宗交易，紧随其后的是70万和65万澳元。更值得注意的是，REIV指出，低于60万门槛的成交只占墨尔本全年成交的大约23%，而55万澳元这个价位的成交量，几乎只有60万澳元价位的一半。
从这个分布看，政策门槛已经不仅仅是在补贴买家，而是在明显影响买家如何出价、卖家如何定价。换句话说，60万澳元已经从一个税务标准，逐渐变成了市场心理价位。需要强调的是，这并不意味着房价上涨完全由该政策单独造成，但数据确实显示，优惠门槛正在把大量需求挤向同一个狭窄区间。
澳洲的这个政策为什么被指过时
它所对应的市场，已经不是2017年的市场。报道指出，这一60万澳元全额豁免上限在2017年推出时，覆盖了相当大一部分房源，但到了2025年，墨尔本只有23.1%的成交住房仍落在这条线以下。更现实的数据是，如今墨尔本内环、中环和外环，已经没有任何一个区域连公寓中位价都稳定低于60万澳元。
内城区公寓中位价已从一年前的59.9万澳元升至60.95万澳元；外墨尔本公寓中位价一年内更是上涨5.35万澳元，达到65.45万澳元；就连很多人以为“还能捡漏”的区域维州，独立屋中位价也从一年前的60万澳元升至67.2万澳元。这意味着，政策设计所瞄准的入门房，正在越来越快地从政策覆盖范围里退出。政策没有变，但房价坐标系已经变了。
谁在为这种错误买单
表面上看，是首次置业者拿到了一笔税务优惠；但在实际交易中，很多人反而因此被锁死在更拥挤、更焦灼的价格带里。REBAA维州代表Matthew Scafidi直言，市场上已经出现一场“冲向60万”的竞价现象：不少标价55万澳元以上的房源，最后都会被投资者和自住买家一路抬到60万澳元以上。
Mortgage Choice经纪人Christopher Ladley也表示，许多首次置业者本来贷款能力并不只到60万澳元，但为了避免缴纳印花税，主动把自己的预算封顶在60万，结果是可选房源变少、竞争却更激烈。他还提到，在2025年下半年接洽的客户中，约一半是首次置业者，而其中约四成仍未买成房，有些人甚至已经放弃。
相反，有买家在79.5万澳元成交时，反而发现竞争比75万上限附近更少。这背后的逻辑很残酷：政策原本想减轻首付压力，却可能让一批买家在最拥挤的赛道里反复陪跑。
澳洲的市场希望能够怎么改
目前最主流的声音，不是简单“撒更多钱”，而是要求把门槛重新校准到真实市场。REIV首席执行官Toby Balazs要求对首次置业者印花税减免门槛进行重大检讨，并让门槛更贴近当前公寓和独立屋价格。
Matthew Scafidi则提出，新的上限可以考虑提高到100万澳元，他的理由并不是认为所有首次置业者都会去买百万房，而是更高门槛可以把需求摊开，避免再次在某一个整数价位扎堆。更深一层看，真正值得关注的也许不是一次性把门槛提到多少，而是是否应建立定期审查机制，甚至按房型、区域或市场变化动态调整。否则，今天把门槛调到更高，过几年仍可能再次过时。
如果维州要改革，仅仅提高门槛够不够
因为税务优惠解决的是前端购房成本，供给不足才是更深层的结构性问题。维州政府这两年也在把政策重心放向供给端。官方信息显示，2025/26预算已把针对期房公寓、单元房和联排别墅的印花税优惠再延长12个月；自2024年10月扩围后，这项政策对符合条件的买家取消了价值上限，平均节省约24517澳元，目标是加快项目销售与开工，从而增加供应。
与此同时，维州仍在运行Homebuyer Fund共享产权计划：符合条件的买家若只有5%首付，政府可出资最高25%购房款，原住民参与者最低首付要求为3.5%，政府出资比例最高可到35%。从政策组合看，维州并不是没有动作，但这些动作更多是补工具箱，而不是直接修正首置印花税门槛与现实脱节的问题。
对于正在墨尔本看房的华人首次置业者来说，这场争论最值得记住的一点，不是政府会不会马上改政策，而是不要再把60万澳元当成绝对安全线。根据州税务局和维州政府最新公开页面，现行首置印花税规则仍是60万全免、60万零1至75万递减，官方尚未公布新的普遍性上调方案。也就是说，政策还没变，但市场已经先变了。
——结语——
墨尔本楼市正在给维州首置印花税政策出一道现实考题：一项曾经有效的扶持措施。从最新成交分布、行业团体表态到官方仍未变化的门槛设置来看，这场关于印花税的讨论，已经不只是税负问题，而是住房可负担性、市场公平性与政策精准度的综合博弈。
对买家而言，当下最重要的不是博政策，而是看懂政策如何改变竞争格局；对政府而言，真正高质量的改革，也绝不会只是把数字往上调，而应是税制、供给和购房支持三者一起动。
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